中國到底有多少房子？丁佐宏：遲早要過剩，向鬆祚：已經嚴重過剩

文|煮酒君

最近，著名宏觀經濟學家向松祚與月星集團老總丁佐宏的幾個樓市觀點，讓人印象深刻。這幾個樓市觀點，即簡明扼要，通俗易懂，又能讓人感觸頗深，甚至能感同身受。

向松祚認為，中國房地產市場狂飆突進已經接近尾聲。他說，中國大規模建造房子的歷史已經結束，房地產投資增速肯定持續放緩，2019年房地產投資增速不排除在5%以內。

平安證券發佈的地產行業專題報告，給了最好的佐證。報告通過層層分析顯示，2019年地產投資增速會在2%左右。這個數字，還遠遠低於向松祚的預期，可見千軍萬馬做房地產的歷史將要回歸理性。

月星集團老總丁佐宏在某房產論壇上，對此進行過客觀的分析，並擔憂得發言稱，傳統的地產業模式將進入冬季，而且這個冬季沒有春天。

丁佐宏說，從城市到鄉鎮，中國能做的房地產基本都做了，特別是一線城市，已經沒有幾塊空地了，基本上都蓋滿了房子，所以用這樣的方式繼續做房地產，我看不到春天。

"房地產行業太容易賺錢了，所以大家都來做房地產。他說，"你看看全中國，有大的，有小的，是千軍萬馬都在做房地產"。丁佐宏無奈得說，這樣建遲早都要過剩。

實際上，過剩已經產生。2019年開年之初，西南財經大學中國家庭金融調查與研究中心發佈過一篇報告，報告顯示，2017年我國城鎮地區住房空置率為21.4%，全國城鎮地區有6500萬套空置住房。

向松祚也對樓市的此種現狀，進行過點評。他說，用一個詞形容中國的房地產市場，叫"過剩"；用四個字，叫"嚴重過剩"。

潘石屹，更是直接扔出來一個巨無霸的數字。潘石屹說，中國房地產的市值是65萬億美元，超過了美國+歐盟+日本三個地方的數值。他對這65萬億美元的評價是：這個數字是怪嚇人的一個數字。

煮酒君曾經計算過這個數字，按照現行的匯率，假設房子的均價10000元/平方，而且1套房子100平方來算，最後得出來的結果是4.4億套商品房。這個數字是什麼概念呢？如果是3個人1戶，當前這些商品房可以容納13多億人；4人1戶，可以容納17多億人，將近18億。是不是覺得所有農民兄弟全進城，這些商品房都夠住？

這個數字只是粗略計算出來的，實際上，2018年全國銷售均價為8737元/平（較2017年上升10.7%，其中40城、三四線

均價分別為12715元/平、6560元/平，同比分別增長11.3%和10.6%），而住房面積也大都以小面積為住。得出來的4.4億套，只能算是比較接近真實情況的概率數字，權當作為一個參考。

過剩的房子，並沒有帶來成交量的提升。反而，在2019年1月紛與春節期間，分別出現了不同幅度的下滑。易居房地產研究院的報告顯示，2019年1月份，40個典型城市新建商品住宅成交面積環比下降31%，同比下降14%。

成交量可以說，是樓市的晴雨表與風向標。這個數據，讓人看到樓市並不是太樂觀。也許王健林選擇退出房地產，是一種明知的決策。而王健林所說的這句，"萬達商業今年內要剝離所有房地產業務，一平方米房地產開發也不能有，成為徹底的商業管理運營企業"，可能更是一種正確的選擇。