眾所周知，南京市中心新房價格幾乎少有低於4萬/平米，二手房也幾乎站穩了2.5-3萬/平米以上，剛需想留在市區的難度不低。
然而隨著地鐵5號線建設的推進，不僅串聯起多處城市價值高地，某些被許多人遺忘的房價“死角”也被一併納入了“地鐵房”的範疇，例如二手房單價僅2萬/平米出頭的石楊路，便是其中之一...
先漲1萬再跌3千，石楊路二手房命運多舛
主城區石楊路一帶，處在城東月牙湖、麒麟、江寧上坊這三處成熟板塊的夾縫中。單價站穩4萬的老城東、站穩2.5萬的麒麟以及新盤出貨量較大的上坊，都是樓市重點關注的對象，而石楊路因較少的新房出貨量和大批保障房，存在感略低。
除了2013-2015年上市的世茂君望墅外，石楊路聚集了銀龍花園1-3期、銀龍雅苑、紫楊佳園、四方新村等經濟適用房、安置房小區，算得上是南京較早一批主城拆遷安置戶區域。
以東西走向的石楊路為界，南面形成了以銀龍花園為主的住宅片區，二手房報價普遍在2.2-2.3萬/平米；北面則以體量較大的四方新村為陣地，報價在3萬/平米左右，房齡較新的萬達江南明珠能到達3.3萬/平米。
或許從房屋折舊程度和單價上看，這個價格沒那麼“剛需”，但這些安置房小區存在大量面積僅50-80平米左右的小戶型，折算起來150-200萬便能買到一處不錯的兩居室。相比北面月牙湖畔的富麗山莊、銀城東苑等總價動輒300萬起步的小區，房價已然相當親民。
回看石楊路近幾年的房價走勢，其上升勢頭依舊可圈可點。某位久居主城的南京土著C先生告訴買房君，他在2016年9月入手了一套106平米的銀龍花園3期用作投資，當時的成交價僅為14998元/平米，總價約160萬（含稅費中介費），如今該小區掛牌均價約2.2萬/平米，理論上增值了70多萬。
（銀龍花園1期、2期）
可事實上，這裡實際的二手房成交情況並沒有紙面數據那樣樂觀。當地中介告訴買房君，作為經濟適用房的銀龍花園等小區，2018年初的成交價能飆升到2.5萬/平米，如今卻回落到2.2萬/平米。
“去年南京二手房大面積遇冷，這裡之前還能趕上全市平均水平，現在則完全落後了。”中介笑著感慨道。此外中介還總結稱，很多來這附近買房的人都是以過渡為主的，兩三年後很快就置換走了，能留下的主要是原住民。
“而且這裡小區的物業形同虛設，監控設備很有限。前幾天就在後面這棟樓，下午2點鐘就連續有兩戶人家遭了賊。反觀旁邊的世茂君望墅，交付以來一次盜竊案都沒有，這是之前一位民警講的。”中介補充道。
此外，銀龍1期旁的高鐵高架橋和北面的寧蕪鐵路，同樣是困擾著石楊路區域的“人工天塹”。兩條軌道日常產生的噪音，多多少少會對居住品質有所影響。
相比銀龍花園一帶，石楊路北面的四方新村、金龍花園等二手房，因位置更靠近城中，價位和漲幅要高出一籌。
據當地中介介紹，四方新村二手房多為2000年前後交付的小區，成交價在2.8-3.1萬/平米，小區居住人口主要為瑞金路一帶的老南京拆遷戶，以及白下區高校教師分房，人口素質水平不低。
（四方新村）
小區對面即為剛收官不久、均價41253元/平米的銀城東嶽府，以及銀城東苑、鐘山花園城等4萬+二手房，幾乎與城東腹地相接壤。“四方新村這裡房價漲得不慢，去年一年大概漲了每平4千塊，小戶型成交價基本不低於2.8萬/平米。”
最近地鐵站1.2公里，綜合性換乘樞紐也來了
那麼，地鐵5號線的到來，能否為石楊路板塊重燃崛起的希望呢？
從廣域上看，預計2021年底通車的地鐵5號線，所路過的主城區域（鼓樓濱江、山西路、上海路、夫子廟）都是南京商務發展最成熟的區域，這對於目前幾乎沒有快速銜接市中心的石楊路而言，無疑是一大利好。
（南京地鐵5號線）
從地理位置上看，四方新村等小區距離地鐵小天堂站約2公里，站點附近分佈著華潤蘇果、BHG等大型商超，交通商業契合度較高；
（小天堂站旁商超）
另一方面，銀龍花園等小區距離地鐵七橋甕站直線距離約1.2公里 ，中間隔著七橋甕溼地公園。公園目前全天候免費開放，若從內部穿越，步行大約需要15-20分鐘。
此外，繞城公路亦在石楊路有一處出入口，可快速通向馬群、二橋、江寧等板塊。
（石楊路繞城公路出入口）
值得一提的是，就在前天（1月27日）七橋甕區域傳來了好消息，根據規劃，地鐵5號線七橋甕站點周邊將綜合開發，未來商業、學校、公園、住宅、公交首末站一應俱全。
該站位於南京中心城區的南部新城大校機場板塊內治修二路與紅花路交叉口，北側臨近外秦淮河，東側臨近七橋甕溼地公園。城市設計特定規劃區範圍33.59公頃，城市設計核心區範圍8.26公頃。
從官方供圖上能夠看到，七橋甕站直接與緯七路（內環南線）、苜蓿園大街等重要幹線相連，未來一旦交通樞紐體系建成，或將成為激活石楊路崛起的重要舉措。
南師附中年內招生，房價“谷底”能否逆襲？
常看房的人都知道，能夠吸引客戶下手的房子，無外乎品質、位置、價格三大維度中佔據一類優勢。對於價格常年遊走在“2”字冒頭的石楊路來說，總價不到200萬便能入手一套兩居室，對剛需而言不可謂不是一種吸引力。
而這裡緊鄰城東富人區、距離城市中心不到5公里，同樣是能夠吸引剛需入手的特徵。
儘管經濟適用房的小區品質和環境有待提升，但這裡仍有一招翻盤的“殺手鐧”等待時間驗證，那就是學區。
就在去年的11月底，南京市教育局、秦淮區人民政府和南京師範大學附屬中學三方共建南師附中秦淮科技高中、南師附中行知分校簽約暨揭牌儀式正式舉行，省內知名教師葛軍任校長，宣告了南師附中系正式落戶秦淮區。
南師附中行知分校是一所公辦初中，據悉由原來的南京行知實驗中學引入南師附中優質教育資源舉辦，今年9月正式以南師附中的身份開始招生。 雖然升級後的行知中學有待中考成績驗證，但周邊的居民還是抱有一定希望。“聽說學校的師資將換血一半，剩下的也要進行考核，反正就是鐵了心要辦好。”
與此同時，葛軍還擔任秦淮科技高中校長，該校位於七橋甕溼地公園北側，石楊路以南（原規劃石楊路中學），預計2019年開始招生。
值得一提的是，南師附中行知分校作為公辦初中，入學範圍相當廣泛，含石楊路在內的整個城東約100多個小區都是其招生範圍。當然這也與該校過去品質一般，生源參差不齊有關。
結語：儘管石楊路處在當下的價格窪地，但確實是剛需抄底的好機會。這裡能否憑藉近幾年的連帶優勢實現彎道超車，就要靜待時間的檢驗了。
閱讀更多 買房君 的文章
