11月15日下午，“
中房薈·高知購房沙龍”在武漢力高·雍湖灣營銷中心舉辦。
我們邀請到武漢買房首席內容官#買房哥#陳珂，武漢房地產新媒體聯盟理事長楊傑，資深媒體人、武漢房地產報出品人#報紙哥#劉鈞，一起探討“武漢不限購不限貸的別墅值不值得購買？”
01
都說武漢樓市要“涼涼”，該不該買房？
楊傑
我不認同武漢降價的說法。
今年3月的時候，買房要搶，不僅要找關係，連茶水費都要求現金，不接受刷卡。轉眼到了8月份，樓市風向已經開始轉變，沒有再聽說過買房交茶水費的現象，起碼大家買房不再那麼瘋狂。
你買開發商的毛坯房，其實並沒有省多少錢，自己裝修的成本不一定比開發商裝修的成本低，現在裝修的人工成本和材料成本都很高。另一方面，現在開發商促銷送點小禮品，只是為了提高銷量。
從08年開始到現在，過了10年，這期間總有買房的人等著哪天房價降了再買，但現在看，武漢的房價其實一直都是在上漲的。
買房不要受別人影響。
你現在想抄底，這個“底”在哪兒？沒人知道。你買的價格是不是最低價，也沒有數據顯示，買房不能跟別人買了的比。同一個位置，別人買4800，你買就要5000，看似單價多了200，也不至於造成多大的差距。
在資金可控、負擔不大的前提下，能買就是賺到。從我這些年的經歷來看，過於謹慎的錯過了機會，沒有買的都虧了，買了的都賺了。
陳珂
目前武漢樓市行情分化比較嚴重。
武漢總共有360多個在售的，精裝改毛坯的，促銷打折的，這些都是個案，據我統計大致不到20個樓盤，佔比5%左右，而且單價1萬5-2萬的剛需區域去化很不錯，武漢樓市並沒有“涼涼”。
例如四新的城投四新之光，最近開盤仍然秒光。至於那些位置特別遠的、沒有特點的或者單價很高的豪宅，賣得就稍微差一點。武漢的剛需大多數還是結婚買房和有購房資格的外地人，這種剛需是建立在人口不斷增長的前提之上的。
武漢是一座人口流入量高於流出量的城市，“百萬留漢大學生”要求5年內留住100萬人口，每年都是20-30萬人次的流入量，這是武漢樓市一個很堅實的需求基礎。
個別的樓盤賣得不好並不影響大環境，武漢樓市的需求量還是比較剛性的。
劉鈞
我認為這兩年將是一個難得的調整期，對此前樓市“虛火”的正常修正。
比如以前有半夜開盤、連夜排隊買房的現象，現在基本都沒有了。如果放在5年左右的時間軸裡看，其實是一段上下波動的時期。 具體而言，樓盤的調整有所分化，一些剛需盤會繼續供不應求，改善盤則會暗降一定的幅度，比如精裝改毛坯、搞促銷打個小折之類。
此前兩年出臺的各種樓市政策，多是以限制房子的流通性為主的，比如限售，限購，限貸都是如此。限價則是另一種對市場的行政干預手段，政府的價格指導是不讓你漲。
但是不是就是要讓房價大跌呢？也不是。
每個房企的實際情況不一樣，資金鍊的狀況不一樣，所以他在這波調整期內採取的策略也不會一樣。要學會看基本面。政策的基本面是什麼，是不要上，也不要下。
以安徽合肥某樓盤為例，開發商的資金鍊緊張，為了加快資金回籠，對外放話降價6K，後來當地房管局的局長親自帶隊去調研，3天后，價格還是恢復了原樣。這件事背後傳遞的信號就很明顯。
02
蔡甸的板塊是一個怎樣的情況？
劉鈞
我覺得蔡甸是一個神奇的地方，這裡剛需盤少，這些年出現的新產品很大部分是臨湖的別墅，以改善為主的產品。
蔡甸的湖多，地塊分散，土地在低密度樓盤上的規劃審批限制比中心城區少。所以，雖然處於四環之外，但這裡還是有很多品盤開發商進來，如碧桂園、綠城、泰禾等，多是以低容積率的產品比如別墅為主。
我們現在所在的雍湖灣，是力高入漢的第一個產品，力高很“賊”，它有4個產品系，而“雍”系是top系，既與蔡甸的別墅區定位相匹配，也能在首次亮相時體現自己高端口味。
陳珂
武漢有3個重點發展別墅的區域，盤龍城、湯遜湖、後官湖。一座城市要成型，首先要確定城市的邊界在哪裡。
在金銀湖，那邊的項目容積率都很低，政府是為了能夠迅速催熟板塊成型，容積率低，建成的速度就快。從城市的長期規劃來看，這裡就是城市的邊界。
盤龍城最早的定位是別墅區，當初的F天下是很高端的產品，但盤龍城現在融入了大量高密度、剛需的產品，別墅在裡面顯得不倫不類，整個區域規劃已經亂了套。湯遜湖也是如此。
目前，只有知音湖和後官湖才有純別墅樓盤，這兩個區域的規劃思路延續性強，堅持純粹的低密度產品，一脈相承，所以泰禾、力高、世茂這類開發商都願意進場。
03
別墅產品已經在更新換代
楊傑
其實現在別墅的產品已經變了，面積小了，人的消費觀念也變了，面積小的別墅，兩百萬都能買到，不再像以前動不動上千萬。
如今能住別墅的，不再與社會地位高低有很強的聯繫。
陳珂
以前別墅很少，也是很高端的產品，實際上，5年前的別墅已經賣不出去了，因為它忽視了別墅作為房子的居住屬性，過於把它當成一個身份的標籤和奢侈品，當成置業的終極目標。
武漢目前別墅產品的消費人群已經開始下沉。
現在200㎡的別墅面積已經算很大的了，再往上都很少見。如今常見的是70-100㎡的，目的是把總價控制住，例如3百萬在主城區買大平層不一定買得到，而面積小的別墅有贈送面積，實際得房面積非常大，同樣的總價，單價更低，人群的適用範圍更廣泛。
還有很重要的一點是，別墅區的交通條件也有了很大的改善。從別墅區到市中心，一般車程在30分鐘左右。無論是地緣性的剛需，還是度假屬性的改善，吸引力都非常大。
劉鈞
武漢的老別墅區，光谷往南往江夏的方向，10多年以前曾快速出現。但受時代所限，那時候光谷大部分別墅產品，其實是比較“反人類的”，不太適合居住，“野蠻生長”的多。
你現在再去看那些房子，設計得實在是令人嘆息。拐角多，暗衛多，柱子在房子中間，北邊的院子比南邊的大、完全不考慮動線設計等等。
而現在的別墅已經有了明顯的轉變，特別是，當交通不再是別墅的短板，甚至有的地方已經通了地鐵或者規劃了地鐵，郊區或近郊別墅產品的居住屬性越來越強。
別墅最終拼的還是居住的環境，比如是否臨江臨海臨湖、再就是產品本身的設計。尤其是後者，現在已經被房企提到了相當重要的高度。
武漢的近郊別墅以前多是本地開發商，現在外地的品牌開發商越來越多，因為當前的市場競爭到了一個新的階段，大家已經開始關注產品本身。而別墅的設計，也是一件很有技術含量的事情，需要開發商具備很強的產品把控能力。
注：
中房薈·高知購房沙龍
是由中國房地產網（武漢）聯合武漢地產資深人士、購房專家、研究機構和知名自媒體人，舉辦的一種現場沙龍。主辦方會收集大家關心的一些購房問題，邀請相關專家學者、資深媒體人展開討論。
閱讀更多 武漢房地產報 的文章
