作為東南亞核心城市，曼谷人口一直在漲，從2007年的800萬，到2010年1200萬，再到現在的1800萬。
曼谷還是全球最著名旅遊城市，2017年，外國赴泰遊客達2000萬人，世界排名第一。
對標國內，相當於北上廣的水平。
人口的持續上漲，帶來了巨大的購房需求。
曼谷也就變成了熱門，不少人一窩蜂地湧進去買買買，跟不要錢一樣。
雖然曼谷投資的機會多，但是坑更多，不考慮清楚就入場，這不是花錢，是在撒錢。
投資是個技術活，在你出手之前，你最好了解下真正的曼谷是什麼樣的，租客是誰？誰願意出高租金？是本地人，是遊客，是老外？未來的發展重心在哪？哪些區域能入，哪些地段別碰，哪些地段升值，哪些片區不賺錢？
今天我就詳細說下曼谷12個區域的房產投資地圖，一文讓你明明白白賺錢。
1
規劃與交通
整個曼谷建設是以皇宮為主向外擴，第一圈是寺廟，第二圈是商業圈，第三圈是住宅區，最外面那圈是貧民區。和上海一樣，曼谷沿河而建，城市發展主要在河的東岸。
下圖是曼谷的財富地圖，深色區域代表有錢人聚集商業發達財富集中之地，可見富人沿著素坤逸線向東南延伸 ，未來的城市財富的集中地，會集中吸引大量人口和企業入駐，沿線房產升值潛力巨大。
交通
由於曼谷發展太快，道路發展趕不上汽車的數量，所以堵車十分嚴重，所以，軌道交通對曼谷人來說就極其重要！
現有2條BTS輕軌線，2條MRT地鐵線，一條機場鐵路線。
在曼谷2017-2024的交通軌道計劃中，政府會再修建13條軌道線路。
但是，目前軌道交通覆蓋率約為10%，軌道交通周邊的房子是稀缺品，離軌道交通越近的房產就越貴，升值潛力就越大。
2
曼谷12區房價地圖
曼谷區域眾多，但是主要住宅投資區域，一共有12個
1
Lumphini Park 中央倫披尼
區域：以Siam為起點，到E2 Ploen Chit站範圍內，包含Rachadamri區域。
特點：
1.曼谷老牌市中心，最頂級區域，地價最高之地，五星級酒店，大使館，高檔購物中心在此，
2.大部分地塊歸皇室所有，土地供應極為稀缺， 幾乎已經沒有項目開發，顯赫貴族和社會精英住在此，房產皆為奢華檔次。
房價： 6-12萬人民幣/平，越靠近中央公園，價格越高。區域保值率高，增值潛力大。本地居住者少。
2
Silom/Sathorn是隆/沙吞
區域：從中央倫披尼南面延伸到湄南河邊這片區域。
特點：
1.泰國華爾街，老牌曼谷中心商務金融區， 集結了眾多泰國大型企業和跨國企業和金融機構。
2.本地富人和在曼谷工作的外國公司高管白領在此居住。
3.商業配套豐富，生活也非常方便， 本地人與外國租客都比較喜愛。
4.基建滯後，大部分建築和街道比較老舊。
5. 高層公寓不少，但是定位還是以商務辦公為主。
6.曼谷最大的紅燈區Patpong和Thanon Thaniya在此，遊客眾多。
7.區域內可開發地塊枯竭，新項目很少。
房價：3.6萬-7.6萬人民幣/平米，適合短租，長期持有。
3
Pathumwan巴吞旺
區域：北起紀念碑、南到Rama IV路、西達Sirat高速路、東靠Thanon Rajadamri路，輕軌Siam站至N2 Phaya Thai 區域。
特點：
1.曼谷市中心購物商圈，超級大牌購物中心在此。
這裡也遍佈集市小販，能買到各種廉價的服裝、時尚配飾、鞋子、手錶、珠寶和皮具。
2.著名的朱拉隆功大學、皇家警察局、國家體育場、泰國紅十字會在此。
3. 老牌居住區，發展緩慢，整體老舊，基建配套缺失，高層公寓與老式筒子樓交錯，遍佈老式酒店、辦公樓。
4.土地稀缺，開盤的新公寓非常少，主要住宅區在在輕軌和機場快線終點站Phaya Thai之間。
房價：4萬到7萬人民幣/平米。本地傳統租客為主。
4
Silom-Sathorn 是隆延展區
區域： 輕軌深綠色線S2 Sala Daeng 到S5 Sura sak 站範圍。
特點：
1.交通擁堵，基建落後，舊樓林立，傳統老式泰式公司、日本公司多在此辦公。
2.曼谷原生態之地，小巷裡有很多別墅，酒吧聚集地，本地富人和外國遊客夜生活嗨皮之地。
3.房源稀缺，房價高，投資價值較小。
房價：4.2萬--8萬人民幣/平起
5
Sukhumvit 素坤逸
區域：輕軌站Ploenchit至Ekkamai站沿線的區域。
特點：
1. 曼谷市中心極為重要的片區，經濟最繁榮的區域。連通數個商圈，如Siam、Asoke、EmDistrict、Ekkamai和Mega Bangna。
2.之前屬於郊區，是沿輕軌線而迅速發展的片區，曼谷最核心的中軸主幹道，是曼谷唯一的整條BTS輕軌線路和主幹道完全重合的交通幹線。是世界上最長的公路之一。
3.交通非常便利，全曼谷最優質的配套資源地區，擁有曼谷最好的購物中心、國際學校、私立醫院、城市公園、奢華酒店，餐飲和夜生活娛樂場所都極其豐富，是目前曼谷市中心最大的公寓住宅及商業區，泰國的富裕階層，外國白領金領，最重要的居住區租售兩旺。
4. 寸土寸金，可開發地段的已經很少，新晉租房購房者向素坤逸外延伸。
房價：2.8-7.5萬人民幣/平米
6
素坤逸外溢
區域：素坤逸線東南方向，Petchaburi路以北、Rama 4以南，輕軌E10 Bang Chak站—E13 Bangna站之間。
特點：
1.交通便利，15分鐘即可到市中心，曼谷房產現競爭最為激烈的區域，價格潛力巨大。
2.曼谷迅速發展的地段，學校，醫院等生活配套發展迅速，是市中心金融區白領的主要居住地。
3.曼谷政府市政規劃，要中心區居民轉移至bangna區， 並且在這裡建立東南亞最大的商場---Bangkok Mall和曼谷國際會展中心，這裡將被建成商業化綜合體，有成為曼谷新商業中心的趨勢。
4.曼谷人和外國人都遵循沿著素坤逸輕軌線東南方向買房，這裡是本地中產和外國中產居住區，適合自住和長線投資，租金回報穩定。
房價： 2.4-3.6萬人民幣/平
7
Late Sukhumvit 素坤逸發展區
位置：Petchaburi路周圍區域及Rama IV路周圍。
特點：
1.本地平民居住之地，新盤較少，生活配套不足。
2.不臨近軌道交通，交通不便，依靠公交將曼谷東部的人們運到市中心。
3.空地較多，地價不高。
4.有一定的未來發展潛力。
8
Rama III 拉瑪三
位置：是隆/沙吞區域向南， 市中心與湄南河之間的區域。
特點：
1.老城區，老牌景點區域，有很多古寺廟，靠近繁忙的商業區和唐人街。
2.有快速公交線到市中心，離軌道交通比較遠，主要是曼谷當地人居住。
3.別墅居多。
房價：臨河的區域3--7萬，已經被炒過一波了，不臨河的2-3萬元人民幣/平。
9
Riverside湄南河畔
特點：
1.泰國母親河，主打概念就是河景。
2.曼谷近郊的平民區。
3.曼谷開發沿河地段很晚，配套不足，
4.沿河地段稀缺，都屬於高端酒店式公寓住宅，價格高，距離軌道交通比較遠，要乘船才能到達曼谷市中心。不適合出租，可以長線投資等增值。
5.交通規劃中，有輕軌金色線經過，與輕軌紫色線連接。
房價：4-6萬人民幣/平
10
吞武裡
區域：湄南河西岸
特點：
1.泰國曆史文化遺址觀光地。
2.發展落後，水道縱橫，商業配套不足，交通不便，更為本土，主要是曼谷當地人居住。
3.沿MRT藍色線地鐵線站點的區域相對好些，BTS 輕軌是隆線的修建，吞武裡現在開始沿著輕軌為中心進行發展。
4.長期有一定潛力。
11
RAMA 9 拉瑪9
區域：由地鐵 Thailand Cultural Center ---Phram 9----Phetchaburi----Sukhumvit站4站組成。
特點：
1.以地鐵站Rama 9站為中心，曼谷第三代新CBD、 環形地鐵經過於此，政府想將其打造成金融文化新城。
2.主要居住人群為本地剛需，短租民宿經營者，歐美人少。
3.外籍優質租客很少，做長租投資的慎重。
4. 中國駐泰國大使館在此，這裡是曼谷另一個華人聚集區。
5.泰國電子，手機、音響、玩具零售中心在此，人群較雜。
6.連著素坤逸線的Phechaburi這一塊。日本人聚集較多，酒店業發達，短租不合適。
7.政府正在建設的東南亞第一高樓，高615米的Super tower,保守估計要8-10年才能建成，有爛尾危險。
房價：3-5萬人民幣/平，已經被炒高了不少，泡沫較大，且房源較少。
12
Bang Sue 邦蘇
位置：曼谷乍都乍縣。
特點：
1.中泰高鐵的總站，東南亞最大交通樞紐，泛亞鐵路三條交匯點，泰國要把這裡打造未來物流中心和交通樞紐中心，預計2021年建成。
2.、政府打算以高鐵站為輻射點，開發商商業、居住綜合體，現今商業配套不足。
2.本地人傳統生活區，多為剛需盤，老舊公寓，配套落後，租金低，人口密，交通擠，對年輕本地人和老外新引力不足。
3.供地多，短期升值有限；長期持有可以考慮。
房價： 1.8萬-3.8萬人民幣/平米
3
最後總結1.在曼谷買房，首先就是要能租，房價上漲6%左右，租售比5%左右，就可以入手了。
2. 軌道周邊房價上漲速度比其他地方要快！選房離軌道200米--800米為最近，離太近太吵，離太遠就失去投資意義了。
3.開發商品牌非常重要，要選排名前十的，不要選小開發商。
4.曼谷堵車嚴重，房產離商場超市越近越好。
5. 選房是，北邊朝向比較涼快，其次是朝南和朝東的。
6. 北不過RAMA9，東南不過BANGNA。
7.已經被炒過的區域， 慎入 。
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