作为东南亚核心城市，曼谷人口一直在涨，从2007年的800万，到2010年1200万，再到现在的1800万。
曼谷还是全球最著名旅游城市，2017年，外国赴泰游客达2000万人，世界排名第一。
对标国内，相当于北上广的水平。
人口的持续上涨，带来了巨大的购房需求。
曼谷也就变成了热门，不少人一窝蜂地涌进去买买买，跟不要钱一样。
虽然曼谷投资的机会多，但是坑更多，不考虑清楚就入场，这不是花钱，是在撒钱。
投资是个技术活，在你出手之前，你最好了解下真正的曼谷是什么样的，租客是谁？谁愿意出高租金？是本地人，是游客，是老外？未来的发展重心在哪？哪些区域能入，哪些地段别碰，哪些地段升值，哪些片区不赚钱？
今天我就详细说下曼谷12个区域的房产投资地图，一文让你明明白白赚钱。
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规划与交通
整个曼谷建设是以皇宫为主向外扩，第一圈是寺庙，第二圈是商业圈，第三圈是住宅区，最外面那圈是贫民区。和上海一样，曼谷沿河而建，城市发展主要在河的东岸。
下图是曼谷的财富地图，深色区域代表有钱人聚集商业发达财富集中之地，可见富人沿着素坤逸线向东南延伸 ，未来的城市财富的集中地，会集中吸引大量人口和企业入驻，沿线房产升值潜力巨大。
交通
由于曼谷发展太快，道路发展赶不上汽车的数量，所以堵车十分严重，所以，轨道交通对曼谷人来说就极其重要！
现有2条BTS轻轨线，2条MRT地铁线，一条机场铁路线。
在曼谷2017-2024的交通轨道计划中，政府会再修建13条轨道线路。
但是，目前轨道交通覆盖率约为10%，轨道交通周边的房子是稀缺品，离轨道交通越近的房产就越贵，升值潜力就越大。
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曼谷12区房价地图
曼谷区域众多，但是主要住宅投资区域，一共有12个
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Lumphini Park 中央伦披尼
区域：以Siam为起点，到E2 Ploen Chit站范围内，包含Rachadamri区域。
特点：
1.曼谷老牌市中心，最顶级区域，地价最高之地，五星级酒店，大使馆，高档购物中心在此，
2.大部分地块归皇室所有，土地供应极为稀缺， 几乎已经没有项目开发，显赫贵族和社会精英住在此，房产皆为奢华档次。
房价： 6-12万人民币/平，越靠近中央公园，价格越高。区域保值率高，增值潜力大。本地居住者少。
2
Silom/Sathorn是隆/沙吞
区域：从中央伦披尼南面延伸到湄南河边这片区域。
特点：
1.泰国华尔街，老牌曼谷中心商务金融区， 集结了众多泰国大型企业和跨国企业和金融机构。
2.本地富人和在曼谷工作的外国公司高管白领在此居住。
3.商业配套丰富，生活也非常方便， 本地人与外国租客都比较喜爱。
4.基建滞后，大部分建筑和街道比较老旧。
5. 高层公寓不少，但是定位还是以商务办公为主。
6.曼谷最大的红灯区Patpong和Thanon Thaniya在此，游客众多。
7.区域内可开发地块枯竭，新项目很少。
房价：3.6万-7.6万人民币/平米，适合短租，长期持有。
3
Pathumwan巴吞旺
区域：北起纪念碑、南到Rama IV路、西达Sirat高速路、东靠Thanon Rajadamri路，轻轨Siam站至N2 Phaya Thai 区域。
特点：
1.曼谷市中心购物商圈，超级大牌购物中心在此。
这里也遍布集市小贩，能买到各种廉价的服装、时尚配饰、鞋子、手表、珠宝和皮具。
2.著名的朱拉隆功大学、皇家警察局、国家体育场、泰国红十字会在此。
3. 老牌居住区，发展缓慢，整体老旧，基建配套缺失，高层公寓与老式筒子楼交错，遍布老式酒店、办公楼。
4.土地稀缺，开盘的新公寓非常少，主要住宅区在在轻轨和机场快线终点站Phaya Thai之间。
房价：4万到7万人民币/平米。本地传统租客为主。
4
Silom-Sathorn 是隆延展区
区域： 轻轨深绿色线S2 Sala Daeng 到S5 Sura sak 站范围。
特点：
1.交通拥堵，基建落后，旧楼林立，传统老式泰式公司、日本公司多在此办公。
2.曼谷原生态之地，小巷里有很多别墅，酒吧聚集地，本地富人和外国游客夜生活嗨皮之地。
3.房源稀缺，房价高，投资价值较小。
房价：4.2万--8万人民币/平起
5
Sukhumvit 素坤逸
区域：轻轨站Ploenchit至Ekkamai站沿线的区域。
特点：
1. 曼谷市中心极为重要的片区，经济最繁荣的区域。连通数个商圈，如Siam、Asoke、EmDistrict、Ekkamai和Mega Bangna。
2.之前属于郊区，是沿轻轨线而迅速发展的片区，曼谷最核心的中轴主干道，是曼谷唯一的整条BTS轻轨线路和主干道完全重合的交通干线。是世界上最长的公路之一。
3.交通非常便利，全曼谷最优质的配套资源地区，拥有曼谷最好的购物中心、国际学校、私立医院、城市公园、奢华酒店，餐饮和夜生活娱乐场所都极其丰富，是目前曼谷市中心最大的公寓住宅及商业区，泰国的富裕阶层，外国白领金领，最重要的居住区租售两旺。
4. 寸土寸金，可开发地段的已经很少，新晋租房购房者向素坤逸外延伸。
房价：2.8-7.5万人民币/平米
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素坤逸外溢
区域：素坤逸线东南方向，Petchaburi路以北、Rama 4以南，轻轨E10 Bang Chak站—E13 Bangna站之间。
特点：
1.交通便利，15分钟即可到市中心，曼谷房产现竞争最为激烈的区域，价格潜力巨大。
2.曼谷迅速发展的地段，学校，医院等生活配套发展迅速，是市中心金融区白领的主要居住地。
3.曼谷政府市政规划，要中心区居民转移至bangna区， 并且在这里建立东南亚最大的商场---Bangkok Mall和曼谷国际会展中心，这里将被建成商业化综合体，有成为曼谷新商业中心的趋势。
4.曼谷人和外国人都遵循沿着素坤逸轻轨线东南方向买房，这里是本地中产和外国中产居住区，适合自住和长线投资，租金回报稳定。
房价： 2.4-3.6万人民币/平
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Late Sukhumvit 素坤逸发展区
位置：Petchaburi路周围区域及Rama IV路周围。
特点：
1.本地平民居住之地，新盘较少，生活配套不足。
2.不临近轨道交通，交通不便，依靠公交将曼谷东部的人们运到市中心。
3.空地较多，地价不高。
4.有一定的未来发展潜力。
8
Rama III 拉玛三
位置：是隆/沙吞区域向南， 市中心与湄南河之间的区域。
特点：
1.老城区，老牌景点区域，有很多古寺庙，靠近繁忙的商业区和唐人街。
2.有快速公交线到市中心，离轨道交通比较远，主要是曼谷当地人居住。
3.别墅居多。
房价：临河的区域3--7万，已经被炒过一波了，不临河的2-3万元人民币/平。
9
Riverside湄南河畔
特点：
1.泰国母亲河，主打概念就是河景。
2.曼谷近郊的平民区。
3.曼谷开发沿河地段很晚，配套不足，
4.沿河地段稀缺，都属于高端酒店式公寓住宅，价格高，距离轨道交通比较远，要乘船才能到达曼谷市中心。不适合出租，可以长线投资等增值。
5.交通规划中，有轻轨金色线经过，与轻轨紫色线连接。
房价：4-6万人民币/平
10
吞武里
区域：湄南河西岸
特点：
1.泰国历史文化遗址观光地。
2.发展落后，水道纵横，商业配套不足，交通不便，更为本土，主要是曼谷当地人居住。
3.沿MRT蓝色线地铁线站点的区域相对好些，BTS 轻轨是隆线的修建，吞武里现在开始沿着轻轨为中心进行发展。
4.长期有一定潜力。
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RAMA 9 拉玛9
区域：由地铁 Thailand Cultural Center ---Phram 9----Phetchaburi----Sukhumvit站4站组成。
特点：
1.以地铁站Rama 9站为中心，曼谷第三代新CBD、 环形地铁经过于此，政府想将其打造成金融文化新城。
2.主要居住人群为本地刚需，短租民宿经营者，欧美人少。
3.外籍优质租客很少，做长租投资的慎重。
4. 中国驻泰国大使馆在此，这里是曼谷另一个华人聚集区。
5.泰国电子，手机、音响、玩具零售中心在此，人群较杂。
6.连着素坤逸线的Phechaburi这一块。日本人聚集较多，酒店业发达，短租不合适。
7.政府正在建设的东南亚第一高楼，高615米的Super tower,保守估计要8-10年才能建成，有烂尾危险。
房价：3-5万人民币/平，已经被炒高了不少，泡沫较大，且房源较少。
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Bang Sue 邦苏
位置：曼谷乍都乍县。
特点：
1.中泰高铁的总站，东南亚最大交通枢纽，泛亚铁路三条交汇点，泰国要把这里打造未来物流中心和交通枢纽中心，预计2021年建成。
2.、政府打算以高铁站为辐射点，开发商商业、居住综合体，现今商业配套不足。
2.本地人传统生活区，多为刚需盘，老旧公寓，配套落后，租金低，人口密，交通挤，对年轻本地人和老外新引力不足。
3.供地多，短期升值有限；长期持有可以考虑。
房价： 1.8万-3.8万人民币/平米
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最后总结1.在曼谷买房，首先就是要能租，房价上涨6%左右，租售比5%左右，就可以入手了。
2. 轨道周边房价上涨速度比其他地方要快！选房离轨道200米--800米为最近，离太近太吵，离太远就失去投资意义了。
3.开发商品牌非常重要，要选排名前十的，不要选小开发商。
4.曼谷堵车严重，房产离商场超市越近越好。
5. 选房是，北边朝向比较凉快，其次是朝南和朝东的。
6. 北不过RAMA9，东南不过BANGNA。
7.已经被炒过的区域， 慎入 。
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