[房企年報]陽光股份：業績下降9成 財務費用率超50%

新浪財經訊 2019年3月15日，陽光新業地產股份有限公司（以下簡稱“陽光股份(6.350, 0.02, 0.32%)”）發佈《2018年年度報告》，2018年實現營業收入2.89億元，同比下降45.95%；歸母淨利潤1146.4萬元，同比下降92.48%；扣非歸母淨利潤-1.12億元，同比下降-190.08%；經營活動產生的現金流量淨額-940.7萬元，同比下降106.34%。

公司稱，歸屬於上市公司股東的淨利潤比去年同期下降較大，主要為2017年度轉讓部分控股子公司股權形成的投資收益較大，導致上期基數較高，因而本期下降幅度較大。

調控下的房地產 聚焦租賃能否解憂

陽光股份主營業務為投資性房地產出租與資產管理，以及存量住宅、商住等開發庫存銷售，其中，投資性房地產主要位於京滬蓉，主要業態為集中商業出租和辦公出租。

2018年以來，中國房地產政策在“房子是用來住的不是用來炒的” 基調下繼續構建長短結合的制度體系，遏制房屋金融資產屬性的投機需求，各地政府差別化分類調控措施逐步出臺。導致房地產行業競爭加劇，行業集中度加速提升，中小房企面臨更大挑戰。

2018年全年，陽光股份實現營業收入2.89億元，同比下降45.95%。從收入結構來看，開發產品銷售業務和投資性房地產業務貢獻了公司大部分收入，並且由於銷售業務的大幅下滑，導致2018年的第一大收入來源由銷售房產變更為商業出租。

2018年陽光股份開發產品銷售業務實現營業收入5941.7萬元，佔總收入比例20.57%，同比下降77.77%，銷售房產收入來源於北京陽光上東及成都錦尚項目的尾房和車位；投資性房地產業務實現營業收入1.63億元，佔總收入比例56.5%，同比下降11.68%。

毛利率遠高於行業龍頭 財務費用率超過50%

從盈利能力來看，2018年，陽光股份銷售毛利率為79.32%，同比增長52.66%，然而由於費用率的增長，淨利率不增反降，2018年淨利潤率為29.33%，同比下降17.59%。

報告期內，銷售費用率為12.91%，同比增長43.4%；管理費用率為37.62%，同比增長57.47%；財務費用率53.93%，同比增長20.57%。

財務費用率佔比過高侵蝕了大部分利潤，並且遠高於同行業。選取行業龍頭萬科A(29.530, 0.38, 1.30%)、保利地產(14.370, 0.13, 0.91%)作為可比公司。

如下圖所示，陽光股份的毛利率長期高於行業龍頭。2017年，萬科A和保利地產的銷售毛利率分別為34.1%和31.05%，而陽光股份銷售毛利率為51.96%，並且2018年還有大幅的增長。

銷售毛利率高於同行業的同時，各費用率也高於同行業龍頭企業，其中財務費用率更是遠超可比公司。2017年，萬科A和保利地產的財務費用率分別為0.85%和1.63%，而陽光股份的財務費用率為44.73%，2018年更是增長到50%以上。

從融資結構來看，公司債務主要是長期債務，每年需要承擔高昂的資金成本，卻無法實現足夠的營業收入來分攤財務費用。

2018年期末，陽光股份融資總額19.51億元，其中銀行貸款12.13億元，融資成本4.9%~5.635%，融資期限5-12年；公司債券2.03億元，融資成本9.5%，融資期限3年；信託融資5.35億元融資期限，融資成本8%，融資期限3年。

值得一提的是，2018年實現歸母淨利潤1146.4萬元，公司盈利全靠政府補助，報告期內，陽光股份全資子公司北京星泰房地產開發有限公司收到北京市懷榮區財政局2018年支持區域企業經營發展轉移支付資金人民幣1.16億元，但本次政府補助不具有可持續性。

短期償債能力弱 現金流淨流出

從償債角度分析，2016年、2017年、2018年，陽光股份的資產負債率分別為62.33%、49.01%、43.31%，整體處於下降態勢，低於國內同行業平均水平，為公司未來業務的發展儲備了相應的財務槓桿空間。公司的流動比率分別為2.6、2.18、0.96，短期償債能力較弱。

公司貨幣資金賬面僅有1.98億現金，一年內到期的非流動負債9.12億元，而且難以通過現金流入改善現金流情況。

2018年陽光股份現金流情況整體變差，經營活動產生的現金流量淨額為-940.7萬元，同比下降106.34%；投資活動產生的現金流量淨額為-1.78億元；籌資活動產生的現金流量淨額為-6.99億元。

輕資產能否絕地求生？

隨著房地產行業的快速發展，公司與行業龍頭的差距拉大，在傳統住宅開發領域公司沒有足夠競爭力，越來越多的企業開始嘗試“長租公寓”等住房租賃業務，行業競爭已經從單純的住宅銷售向租賃運營等新業務發展，陽光股份亟需轉變經營模式，在房地產行業中尋求生存。

如何應對地產行業的新發展趨勢？公司在年報中表示，鑑於近年來商業項目的過量供應及電商對傳統商業項目的衝擊，未來業務將主要聚焦在京津滬地區不良、低效資產的收購、改造、提升和退出。在調整自身資產結構的同時，充分發揮公司對經營性物業的資產管理能力，通過輕資產模式實現股東回報和公司價值。

2019年3月9日，陽光股份簽署《股權轉讓協議》，擬將出讓方所持北京道樂科技發展有限公司51.032%股權轉讓給DRAGON KING GLOBAL LIMITED （龍君環球有限公司），股權轉讓價格1.74億元。預計本次交易通過股權轉讓給本公司本年度合併報表產生投資收益約2400萬元左右。

公司稱，鑑於該標的資產已整租給第三方並存在長期租約，公司未來獲取收益空間不大，公司及時從該物業退出，利於實現公司資產結構調整，增加公司利潤、補充公司現金及降低公司負債，本次交易符合公司輕資產發展戰略，有利於公司更加健康持續發展。

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