传统百货商场如何破局
#行业升级变革
很多人将传统百货商场不景气归根于电商行业的排挤，认为是电商抢了他们的饭碗，实际上这并非根本所在。
品牌联营模式确实让百货商场有效规避了传统百货自营模式的种种经营风险。但是联营模式在将经营风险转嫁给品牌商的同时，也失去了构成业态本质特征的要素支撑，不断暴露出新的矛盾。另外，传统百货在多年的经营中暴露出严重的管理问题。
传统百货大多存在相同的品牌结构、大同小异的装修风格、打折促销手法雷同。另外，产品更新不够及时，品牌知名度、货品质量等方面也存在不小的问题。此外，卖场环境卫生不良、陈列搭配老旧、销售人员主动接待意识差等方面都存在问题。
营销策略方面，很多传统百货利用节日噱头进行低价倾销，在打击的竞争对手的同时，商家自身的利润下降，出现恶性循环。
面对种种挑战，各大百货商场选择如何破局？有不少传统百货已经开始探索实践向购物中心的转型之路，从零售中心变成了娱乐美食中心。《2017-2018年中国百货零售业发展报告》指出，2017年百货零售行业创新转型步伐加快，高达83.5%的受访百货企业已经涉足百货以外的业态。
正所谓风起于青萍之末，浪成于微澜之间，唯智者先窥之。老牌百货零售店的纷纷退场已是不争的事实，这很好，我们感兴趣的是谁将搬进来，接下来要发生什么。或许，这其中就隐藏着未来的趋势。
传统百货摇身一变写字楼
#城市更新
我国过去三十年间的城市“摊大饼”的扩张过程中，产生大量低效的用地。随着城市经济的发展，建设用地管控的收紧、社会对环境意识的提升诸多方面的原因导致原有这种城市建设方式不可持续。土地资源、空间形态、功能结构和社会经济状态等诸多方面已然发生深刻的变化。响应变化并赋予这些物业新内涵，在新经济下，价值会有翻天覆地的变化。
城市更新可分为两个阶段，第一阶段是拆除重建，第二阶段是实行城市有机更新。目前我国核心城市的城市更新进程已走过“大拆大建”进入新阶段，对城市功能重新定位优化、存量资产改造升级成为发力重点，如上海、北京都急需转型，体现于城市建设与规划中最突出的问题就是如何处理建成区范围内的更新开发。
此外，城市产业也面临转型与升级，从传统的制造业、物流、商贸走向服务业、金融业、文化产业，与之相匹配，核心区的写字楼租售两旺，必然倒逼供给端加大放量。
城市更新是一个不断持续的过程。作为全世界所有超级大都市的鼻祖，纽约一直在拆旧换新，通过改造获得重生；作为英国首都的伦敦，其全面的城市更新开始于上世纪80年代，时至今日依然没有停下“更新”的脚步。
城市更新潮起，存量改造升温
#商改办典型案例
城市更新潮起，存量改造升温。纵观市场，万科、保利、中粮、华润等多家品牌开发商已将目光转向存量商业物业的并购改造。
万科“曼哈顿计划”
万科以多种方式切入城市更新，总部、地方公司均积极尝试，轻重模式、基金模式综合参与。除了设立“万丈资本”专门基金，万科鼓励各地方公司自行探索城市更新介入模式。在北京是围绕产办的“曼哈顿计划”，在上海是“产业地产战略”，在深圳是城中村改造的“万村计划”。
北京万科创新提出的“曼哈顿计划”，旨在对城市核心区的存量物业进行现代化的改造，提升城市核心区的活力。从西单商场十里堡店到望京商业中心，万科的“商改办”无不遵循同一逻辑：核心区旧有物业、顶尖设计师操刀、现代化改造、提升商业价值。
同创汇“OFFICE MALL”
振业同创汇处于
深南大道首排位置，更具备了深圳商务第一级的昭示形象。深南大道是深圳城市中心线，被称为“深圳城市经济命脉”。
项目规模约1.9万㎡，共3层组成，是同创集团全新打造的Office Mall产品之一，极具品味及趣味性的沉浸式体验商务办公空间，主打300-700㎡的精装办公产品。
甲级双大堂，企业尊崇门楣，更彰显身份
首创“艺术馆“”级别的办公空间，艺术唤醒空间活力
双层挑空DNA共享大堂，畅享24h开放磁场
Breathing Wall，企业路演与展示的加速场景
首创0等待电梯，打破传统通勤方式，悦享极致效率
5米商务颠覆层高，阔绰空间尺度，彰显企业气度尊贵
商改办存在的挑战
#商业 #空间
接盘了这些商场后，改造方向成了最大的难题。“商改办”的本质是市场需求变化之后，物业本身功能和用途的调整和优化。
传统商场“变身”写字楼也存在一些挑战。
从政策层面看，虽然商铺和写字楼均为商业用地，但是，如果当初拿地性质不含办公用途，则商场不可改为写字楼。
另外，“商改写”也需要优化平面设计以满足写字楼用户的使用要求，大楼内原有租户的退租，续租工作复杂繁琐。最后，未来写字楼市场的变化也将对“商改写”产生一些重要影响。
一般来说，商场的单层面积大、进深大，满足不了办公空间的采光需要，这也是商场转型的关键一步。“零售物业的采光、通风、楼层面积都与写字楼有很大区别，设计改造中需要解决诸多技术难题。”
对企业来讲，核心区域“旧楼改造、存量提升”为主的“城市更新”正成为一个巨大风口。政府部门对存量物业改造、用途变更的支持力度会增加企业将低效的存量物业转化成高效资产的热情，也将带动整个城市的功能完善与提升。
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