昨天有粉絲向我諮詢： 問我是否瞭解西苑中路的鼎甲馨苑這個純新盤。說實話，之前一直沒有聽說過，於是為了打探最新消息，今天我就去了項目所在地打探具體情況。
誰料，今天我實探了解後，驚呆了！鼎甲馨苑竟然已經拿地9年了，當時樓面地價才521元/㎡，而現在放風新房要賣1萬元/㎡以上！
鼎甲馨苑（民馨園A地塊）檔案
■ 地塊詳情：佔地面積12417㎡(約合18.6畝)，規劃容積率≤1.7，規劃總建面約為21100㎡，規劃建築2棟住宅，1棟配套用房。
■ 樓盤地址：位於鼓樓區銅沛路南，西苑中路東（民馨園東區北）
■ 開發商：九里區房產開發公司
1、拿地9年，民馨園A地塊定位是定銷商品房，今年才準備開始賣
收到粉絲諮詢的消息以後，我就在網上查詢了關於這個樓盤的信息，查詢發現，鼎甲馨苑這個樓盤很有可能就是民馨園A地塊。
據瞭解民馨園A地塊早在2010年11月24日就被九里區房產開發公司以底價1100萬元競得，樓面地價521元/㎡，距離現在已經快9年，拿地以後一直擱置沒有開發。關於這個問題我在今天的實探中有問過現場人員，會在後文詳細說明。
銅沛路南，西苑中路東民馨園A地塊詳情
根據地塊出讓要求，該地塊容積率≤1.7，綠化率≥30%，需要注意的是，該地塊被定為是定銷商品房。
此外，對於很多人都關心的產權問題，畢竟是2010年的土地，現在才賣是不是說明產權縮水了9年？
我在徐州市自然規劃局上查詢發現，在2018年9月的時候，徐州市國土資源局有發佈一個關於該地塊的出讓的批覆。
批覆說明，該地塊土地出讓日期為2018年7月6日，也就是說距離現在還不到1年的時間，如果你有購買資格，可以放心購買。
查詢清楚這些信息，我就去項目工地實探了。
2、實探施工現場：工地剛開始打地基，最快7、8月份開盤，放風房價1萬多元/㎡！
我是今天上午去的項目工地實探的，到了工地現場，發現項目環保工作做得非常好，工地四周完全被綠色的圍牆包圍起來，在外面幾乎看不到工地的情況。
不過特別巧的是，我在現場遇到一個對項目情況比較熟悉的人，據他透露，這個樓盤最快會在今年7、8月份開盤，戶型規劃為110多㎡、130多㎡的精裝產品，預計會賣到10000元/㎡以上。
我：你好，請問下你們這個樓盤叫啥名字啊？
項目人員：具體沒公佈，外牆上寫的是民馨園A地塊（應該就是
鼎甲馨苑）。我：戶型大概多大？
項目人員：110多㎡和130多㎡，就兩個戶型，會做成精裝。
我：我看你們外牆上顯示就只有2棟樓，不多啊。
項目人員：是的，大概就100多套。
我：價格會賣到多少？
項目人員：你看北邊的中海都賣到11000元/㎡了，我們也會在1萬元/㎡出頭。
我：那還行，大概什麼時候開始賣啊？售樓處在哪兒？
項目人員：我們售樓處就在項目內，樓棟底下兩層是商業，售樓處就建在這裡。
我：看來開盤還早？
項目人員：最快今年7、8月份吧。
按這個節奏，今年應該是可以開盤的，接著我也向他打探了拿地這麼多年才開賣的原因。
我： 我看上面說你們這塊地是2010年的地，怎麼這麼久才開始賣？
項目人員：主要是因為住戶安置的問題。
我：那現在買的話，產權有影響嗎？
項目人員：沒有，從現在開始算（這個回答和我在徐州市自然規劃局上查詢到的信息是符合的）。
我：現在進度怎樣了？
項目人員：進度還是比較慢，我們是春節前就開工的，環保查得嚴，現在還在挖地基，我們工地四周都有監控，城管也常來看。
和他聊完以後，我在項目周邊也逛了下，周邊環境不太好，因近靠銅沛路，所以修車店比較多。
項目正對面就是銅沛路派出所。
項目附近就是民馨園，周邊各種便利商店比較齊全，超市、廣告店、菸酒零食店、小吃店等，生活還是比較方便。
3、鼎甲馨苑附近有3個在售樓盤，新房均價10500-12500元/㎡，周邊二手房均價1萬/㎡左右。
在實探過程中我發現，目前北二環和西二環附近的3個在售樓盤都在它附近，往東是書香華府，往北是
萬科弘陽結廬和中海九樾。據我瞭解，書香華府目前一期2#樓還有少量房源在售，戶型面積74、91、103㎡，毛坯交付，均價12500元/㎡，二期已經在建，預計會在今年4、5月份推出。
萬科弘陽結廬明天開盤第五批房源，共207套房，精裝均價11500元/㎡，此批會推出洋房和別墅，其中洋房戶型面積115、119、136㎡，183套房，別墅戶型149、155㎡，共24套房。
中海九樾明天將會開盤最後一批房源，20#樓，僅68套房，戶型面積 122㎡，精裝均價10500元/㎡。明天開盤以後，將不再有新房源推出了。
此外項目周邊也有很多二手房，我在徐州安居客上查詢發現，鼎甲馨苑所在板塊銅沛路的二手房價在10062元/㎡。
板塊內房價最高的是華潤綠地凱旋門，二手房價在19000元/㎡以上。
但是距離鼎甲馨苑已經比較遠了，距離比較近的民馨園小區 和西苑人家均價都在9400元/㎡左右。
實探後，我去了附近的任創房產中介門店打聽情況，中介告訴我，周邊二手房價不算貴，報價基本在9000多元/㎡-10000多元/㎡，成交總價大概可再便宜1萬元左右，和安居客上的掛牌價相差不大。
4、2019年13個純新盤陸續上市，超過一半都是高價樓盤，剛需選擇越來越少
據徐州樓市盤點，今年徐州預計還將有13個純新盤上市。
在13個純新盤中超過一半的都是高價樓盤，也就意味著在徐州買房的門檻越來越高，對於剛需群體來說買房更加困難，因此能遇到適合的低價房，還是要抓緊機會上車。
如果鼎甲馨苑房價真的在1萬元/㎡出頭，還是值得買的。
閱讀更多 徐州樓市觀察 的文章
