01.
前幾天去龍崗中心城喝茶的時候，有朋友給我講了一個他最近遇上的房產交易案例，挺有啟發性的，索性寫出來，友情提醒並警示一下大家：不要為了買房而買房。
這個案例涉及一個龍崗的業主，我們索性叫他張三吧，之前在深圳買了一套房子，現在總價大概220萬左右，房貸還有120萬，75平。
某一天，張三突然想要賣房了，找到了一家中介機構開始放盤。房子很好賣，也有很多客戶跑過來看房。某一天，一位買家敲定了這套房子，當天晚上就準備籤合同。
可是，這時候賣房出現問題了。因為突然發現，他的信用貸款逾期了，總月供差不多10萬，目前沒有收入來源。
最要命的是，有人開始打電話給他催款了。最後，合同當然沒有籤成。為此，張三在朋友的建議下查詢他自己的徵信報告。
第二天，徵信報告出來了：一筆房貸120萬，10筆其他貸款，6張信用卡，5家小額，一筆一筆的加起來，總計320萬。目前有兩筆信用貸款總計差不多70萬，小額還欠30萬，這個月都開始斷供了。
也就是說，張三想賣這套房子，必須得把220萬還清才能過戶，要不然無法交易。要麼找擔保人，要麼自己籌幾十萬，這樣才有平債公司願意去贖樓，要不然沒有公司願意給張三贖樓。
貸出來的320萬到哪裡去了呢？最後瞭解到，原來加入了MBI，後來在網上查到，被公安、工商等部門定性為傳銷。
為什麼不早點把房子賣了呢？
張三以為房子不斷供就可以了，賣了還可以收到100萬，這樣還可以撐得過去。可是張三完全沒有想到，信用貸款和小額只要斷供都是必須先還的。也許是對貸款知識的缺乏吧，他從夢裡突然醒來。
說到這裡，讓我想起之前另一位朋友告訴我的案例。這個案例涉及的房產交易也相對比較奇葩，那就是：某體系的購房客，家庭年收入僅10萬，就敢用高槓杆買總價1000W的房子。
後來的故事就不用說了，基本大同小異。因為這是非常危險、極度危險的做法。除非你有非常非常強大的現金流。
02.
為了讓大家看的更深刻一下，我仔細梳理這個案例，我提煉出了幾個關鍵詞：負債、信用、現金流。
2018年的時候，安靜曾經看過一則官方發佈的《2017年輕人消費生活報告》，裡面有一則數據令人驚訝——
月入5000元的年輕人比月入2萬元的更敢花，因為和傳統習慣的“儲蓄消費”不同，90後正養成新的“信用消費”習慣。
中國近1.7億90後中，超過4500萬開通了某唄，平均每4個90後就有1個人在用某唄進行信用消費。
當然，裡面的某唄只是作為一種負債的代表，但是，這兩年“隱性貧困人口”存在卻是不爭的事實。
隱形貧困人口為什麼存在？因為新一代年輕人的消費習慣、儲蓄習慣、負債已經開始發生變化。
2018年3月24日，中國工商銀行董事長提到一個數據：從2010年到2017年，居民儲蓄佔家庭可支配收入的佔比從25.4%下降了近一半至12.7%。
也就是說，中國人賺100元，只會存下來12.7元，國人越來越不喜歡存錢了。
而且，據西南財經大學和中國家庭金融調查與研究中心發佈的報告：55%的家庭沒有或幾乎沒有儲蓄，而收入最高的10%的家庭儲蓄率為60.6%，儲蓄金額佔當年總儲蓄的74.9%。
曾經有一份數據指出：2017年深圳存款人均8.7W，竟然排在佛山的後面。
不僅沒錢存，而且揹負的債務越來越高，而且是越來越敢於負債，家庭年收入只有10萬，卻敢買1000萬房子的人就是個中案例。
負債高到什麼程度呢?有數據指出——
按照居民負債佔據GDP的比重，1996年中國居民槓桿率只有3%，2008年也僅為18%。
但是，自2008年以來居民槓桿率開始呈現迅速增長態勢，短短六年間翻了一倍，達到36.4%。到了2017年二季度居民槓桿率已經高達47.4%，較之2008年激增了近30個百分點。
47.4%的居民槓桿率雖然低於發達經濟體的平均水平76.1%，但是這一數字已顯著高於新興經濟體平均39.8%的水平。
數據背後，得出了一個結論：美國居民部門債務率從20%提升到50%以上，用了接近40年時間，而中國只用了不到10年，中國居民部門槓桿率飆升速度之快，可見一斑。
而居民的槓桿率，六年時間，也翻了一倍。
低存款高負債，越來越敢花也越敢貸，這是很多深圳人不得不面臨的現實。
03.
深圳的房子，作為貸款品類中抵押屬性最好的一種，自然成了很多人青睞的對象，以為有房子作抵押再好不過了。
所以，張三才敢將總價220萬的房子貸出330萬的錢出來。問題是：在如此高的負責之下，真的不擔心自己的現金流跟不上而斷供嘛？
張三以為，只要房子不斷供就可以了，小額信用貸斷供沒關係，後續補上就可以了。
但是，事實截然相反，一個人的徵信一旦出現如此大的壞帳，連房子都贖不了。要想贖樓，必須將中間的200萬小額貸款還清或找擔保人。
所以說，個人徵信何其重要。而徵信，可能是很多人都會小看、甚至忽視的問題。
早前，深圳著名的樓市微博大V@深圳Jacky 發過一條關於徵信的微博，個人覺得寫的非常的深刻入理——
我發現，因為對徵信記錄的重要性認知不足而導致徵信出現汙點的年輕人比比皆是。而其中很大一部分只是死在幾千幾百甚至只有幾十元的逾期。
看過一些年輕人，特別是老家那邊的年輕人，甚至不知徵信是何物，稀裡糊塗就失去處子之身。
國家正在大力推動大誠信信用體系的建設。依託強大的IT技術，這個信用大數據系統完善的速度，可能會比我們想象的來得更快。
如此偉大的時代，從來不缺機會。而當機會來臨時，你卻因為徵信汙點而無法得到銀行這個軍火供應商的支持，那將是怎樣的悲哀！
如果你不重視自己的徵信記錄，那麼在漫長的人生中，你就會像一個踢屁股比賽中的獨腿人。這等於將巨大的優勢拱手送給了他人。
一個人的徵信壞掉被拉進信用黑名單將會面臨什麼?一旦被納入這個名單，所有銀行業、金融業都會把你拒之門外.
未來如果徵信系統進一步完善的話，甚至會影響到你的出行，因為你買不了火車票，也買不了飛機票。現在不是流行共享嘛？手機沒電了可以在街邊租共享充電寶。
可是你發現沒有，用支付寶的信用積分是可以免押金的，但你的信用評分沒有達到評級標準，該交的押金還得交，因為系統已經認定你的信用值不夠，能夠享受到的便利就享受不到。
所以，不要出現頻繁的小額借貸，因為你每借一次，都會查詢你的個人徵信，查詢次數過多，會影響你的信用積分。而一旦出現斷供或錯過還貸的情況，就會出現徵信汙點，兩年內難以消除。
收益太高的投資，一定要謹慎，傳銷一定不能進。從現在開始，請重視你的個人徵信，
04.
另外一個就是現金流。在買房的時候，我們都會碰到一個硬性規定，那就是：銀行給出的月還款額不會超過貸款者月收入的50%，這是一個相對比較合理的規定。
換句話來說，你的月收入必須覆蓋月供的兩倍銀行才會給你貸款。很多人對此不置可否，在流水上做手腳，來提高自己的貸款額度和月供。當然，現今的購房者很多都是這麼幹的。
當然，基數比較小或者試試也就罷了，短其內風險不大。但上面這個案例，月供竟然高達10萬。也就是說，即使年薪120萬，也難以扛的起這樣的壓力。因為你還要生活支出。
所以，買房之前，一定要理性審視自己的現金流，而不要打腫臉充胖子，為了買房而買房。
在前幾天的時候，有朋友在小密圈問了我一個問題：第一套房子其實不要買太大。為什麼？我的回答是這樣的，供大家參考——
1、第一套房，肯定是人生當中最艱難一套房，掏空六個錢包。負債和壓力特別大。這時候是事業上升期，上有老下有小，如果將第一套房買太大，壓力更甚。不僅有礙自已事業發展，更不利用家庭。這個時候是事業上升期，而且第一套房太大也是閒置。
2、第一套房太大，比如說120平的，流通性就不是特別好。深圳主流市場現在最好變現的是89-90多的三房。太大的戶型，掛牌到出手，總價太高，要比主流戶型的成交週期長很多。
3、第一套往往看的不是特別準，也沒啥經驗。如果戶型太大，資金池沉得太多，就像賭博。一入深似海，以後後悔都來不及。如果剛剛好，就有多餘的閒錢，後續再換也不遲。不會太割肉。
這裡面有一個核心的邏輯就是：不要過度迷信自己的現金流與償還負債的能力，買房要留有餘量，留夠一定的現金流以備不時之需。在當下的樓市環境下，大漲概率為零，抱著破釜沉舟的態度去買房子，無亞於賭徒。
總結這個案例，最後給大家的忠告如下——
1、收益太高的投資，一定要謹慎。
2、別想只要房子不斷供，隨時可以賣房。
3、貸款找正規機構，明顯被人套路了。
4、收入一定要大於支出才能買房，要不然，建議不要買。
5、銀行信用貸款不還，也可以列入刑事，隨時讓你坐牢，不要去挑戰。6、2016年1月份以後買的房子，如果現在拿出來出售，建議先打徵信報告，要不然就讓業主自己贖樓。買房過程中，風險無處不在。不要為了買房而買房，一不小心，相當於推倒重來。
借一句別人說過的話來結尾，曾有房產投資前輩直言——
深圳就是一個年輕人的賭場。人們來來往往，眼見他宴賓客，眼見他樓塌了，擔保公司、P2P、股市都是收割機。一人發財背後就有10個人破產。如果你沒有玩好這個遊戲還會有其他人進來玩。但是所有的投資尤其是房產，會趨向於專業化，沒有經驗最好不要隨便碰。
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PS：安靜的小密圈持續更新中，裡面除了深圳跑盤摘要、片區行情分析、深圳樓市研究報告、一線消息播報等外，還特邀數名深圳涉獵地產二十餘年的大伽團坐鎮，裡面可以解答關於深戶、豪宅&剛需選籌技巧、金融貸款等問題。
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