01.
前几天去龙岗中心城喝茶的时候，有朋友给我讲了一个他最近遇上的房产交易案例，挺有启发性的，索性写出来，友情提醒并警示一下大家：不要为了买房而买房。
这个案例涉及一个龙岗的业主，我们索性叫他张三吧，之前在深圳买了一套房子，现在总价大概220万左右，房贷还有120万，75平。
某一天，张三突然想要卖房了，找到了一家中介机构开始放盘。房子很好卖，也有很多客户跑过来看房。某一天，一位买家敲定了这套房子，当天晚上就准备签合同。
可是，这时候卖房出现问题了。因为突然发现，他的信用贷款逾期了，总月供差不多10万，目前没有收入来源。
最要命的是，有人开始打电话给他催款了。最后，合同当然没有签成。为此，张三在朋友的建议下查询他自己的征信报告。
第二天，征信报告出来了：一笔房贷120万，10笔其他贷款，6张信用卡，5家小额，一笔一笔的加起来，总计320万。目前有两笔信用贷款总计差不多70万，小额还欠30万，这个月都开始断供了。
也就是说，张三想卖这套房子，必须得把220万还清才能过户，要不然无法交易。要么找担保人，要么自己筹几十万，这样才有平债公司愿意去赎楼，要不然没有公司愿意给张三赎楼。
贷出来的320万到哪里去了呢？最后了解到，原来加入了MBI，后来在网上查到，被公安、工商等部门定性为传销。
为什么不早点把房子卖了呢？
张三以为房子不断供就可以了，卖了还可以收到100万，这样还可以撑得过去。可是张三完全没有想到，信用贷款和小额只要断供都是必须先还的。也许是对贷款知识的缺乏吧，他从梦里突然醒来。
说到这里，让我想起之前另一位朋友告诉我的案例。这个案例涉及的房产交易也相对比较奇葩，那就是：某体系的购房客，家庭年收入仅10万，就敢用高杠杆买总价1000W的房子。
后来的故事就不用说了，基本大同小异。因为这是非常危险、极度危险的做法。除非你有非常非常强大的现金流。
02.
为了让大家看的更深刻一下，我仔细梳理这个案例，我提炼出了几个关键词：负债、信用、现金流。
2018年的时候，安静曾经看过一则官方发布的《2017年轻人消费生活报告》，里面有一则数据令人惊讶——
月入5000元的年轻人比月入2万元的更敢花，因为和传统习惯的“储蓄消费”不同，90后正养成新的“信用消费”习惯。
中国近1.7亿90后中，超过4500万开通了某呗，平均每4个90后就有1个人在用某呗进行信用消费。
当然，里面的某呗只是作为一种负债的代表，但是，这两年“隐性贫困人口”存在却是不争的事实。
隐形贫困人口为什么存在？因为新一代年轻人的消费习惯、储蓄习惯、负债已经开始发生变化。
2018年3月24日，中国工商银行董事长提到一个数据：从2010年到2017年，居民储蓄占家庭可支配收入的占比从25.4%下降了近一半至12.7%。
也就是说，中国人赚100元，只会存下来12.7元，国人越来越不喜欢存钱了。
而且，据西南财经大学和中国家庭金融调查与研究中心发布的报告：55%的家庭没有或几乎没有储蓄，而收入最高的10%的家庭储蓄率为60.6%，储蓄金额占当年总储蓄的74.9%。
曾经有一份数据指出：2017年深圳存款人均8.7W，竟然排在佛山的后面。
不仅没钱存，而且背负的债务越来越高，而且是越来越敢于负债，家庭年收入只有10万，却敢买1000万房子的人就是个中案例。
负债高到什么程度呢?有数据指出——
按照居民负债占据GDP的比重，1996年中国居民杠杆率只有3%，2008年也仅为18%。
但是，自2008年以来居民杠杆率开始呈现迅速增长态势，短短六年间翻了一倍，达到36.4%。到了2017年二季度居民杠杆率已经高达47.4%，较之2008年激增了近30个百分点。
47.4%的居民杠杆率虽然低于发达经济体的平均水平76.1%，但是这一数字已显著高于新兴经济体平均39.8%的水平。
数据背后，得出了一个结论：美国居民部门债务率从20%提升到50%以上，用了接近40年时间，而中国只用了不到10年，中国居民部门杠杆率飙升速度之快，可见一斑。
而居民的杠杆率，六年时间，也翻了一倍。
低存款高负债，越来越敢花也越敢贷，这是很多深圳人不得不面临的现实。
03.
深圳的房子，作为贷款品类中抵押属性最好的一种，自然成了很多人青睐的对象，以为有房子作抵押再好不过了。
所以，张三才敢将总价220万的房子贷出330万的钱出来。问题是：在如此高的负责之下，真的不担心自己的现金流跟不上而断供嘛？
张三以为，只要房子不断供就可以了，小额信用贷断供没关系，后续补上就可以了。
但是，事实截然相反，一个人的征信一旦出现如此大的坏帐，连房子都赎不了。要想赎楼，必须将中间的200万小额贷款还清或找担保人。
所以说，个人征信何其重要。而征信，可能是很多人都会小看、甚至忽视的问题。
早前，深圳著名的楼市微博大V@深圳Jacky 发过一条关于征信的微博，个人觉得写的非常的深刻入理——
我发现，因为对征信记录的重要性认知不足而导致征信出现污点的年轻人比比皆是。而其中很大一部分只是死在几千几百甚至只有几十元的逾期。
看过一些年轻人，特别是老家那边的年轻人，甚至不知征信是何物，稀里糊涂就失去处子之身。
国家正在大力推动大诚信信用体系的建设。依托强大的IT技术，这个信用大数据系统完善的速度，可能会比我们想象的来得更快。
如此伟大的时代，从来不缺机会。而当机会来临时，你却因为征信污点而无法得到银行这个军火供应商的支持，那将是怎样的悲哀！
如果你不重视自己的征信记录，那么在漫长的人生中，你就会像一个踢屁股比赛中的独腿人。这等于将巨大的优势拱手送给了他人。
一个人的征信坏掉被拉进信用黑名单将会面临什么?一旦被纳入这个名单，所有银行业、金融业都会把你拒之门外.
未来如果征信系统进一步完善的话，甚至会影响到你的出行，因为你买不了火车票，也买不了飞机票。现在不是流行共享嘛？手机没电了可以在街边租共享充电宝。
可是你发现没有，用支付宝的信用积分是可以免押金的，但你的信用评分没有达到评级标准，该交的押金还得交，因为系统已经认定你的信用值不够，能够享受到的便利就享受不到。
所以，不要出现频繁的小额借贷，因为你每借一次，都会查询你的个人征信，查询次数过多，会影响你的信用积分。而一旦出现断供或错过还贷的情况，就会出现征信污点，两年内难以消除。
收益太高的投资，一定要谨慎，传销一定不能进。从现在开始，请重视你的个人征信，
04.
另外一个就是现金流。在买房的时候，我们都会碰到一个硬性规定，那就是：银行给出的月还款额不会超过贷款者月收入的50%，这是一个相对比较合理的规定。
换句话来说，你的月收入必须覆盖月供的两倍银行才会给你贷款。很多人对此不置可否，在流水上做手脚，来提高自己的贷款额度和月供。当然，现今的购房者很多都是这么干的。
当然，基数比较小或者试试也就罢了，短其内风险不大。但上面这个案例，月供竟然高达10万。也就是说，即使年薪120万，也难以扛的起这样的压力。因为你还要生活支出。
所以，买房之前，一定要理性审视自己的现金流，而不要打肿脸充胖子，为了买房而买房。
在前几天的时候，有朋友在小密圈问了我一个问题：第一套房子其实不要买太大。为什么？我的回答是这样的，供大家参考——
1、第一套房，肯定是人生当中最艰难一套房，掏空六个钱包。负债和压力特别大。这时候是事业上升期，上有老下有小，如果将第一套房买太大，压力更甚。不仅有碍自已事业发展，更不利用家庭。这个时候是事业上升期，而且第一套房太大也是闲置。
2、第一套房太大，比如说120平的，流通性就不是特别好。深圳主流市场现在最好变现的是89-90多的三房。太大的户型，挂牌到出手，总价太高，要比主流户型的成交周期长很多。
3、第一套往往看的不是特别准，也没啥经验。如果户型太大，资金池沉得太多，就像赌博。一入深似海，以后后悔都来不及。如果刚刚好，就有多余的闲钱，后续再换也不迟。不会太割肉。
这里面有一个核心的逻辑就是：不要过度迷信自己的现金流与偿还负债的能力，买房要留有余量，留够一定的现金流以备不时之需。在当下的楼市环境下，大涨概率为零，抱着破釜沉舟的态度去买房子，无亚于赌徒。
总结这个案例，最后给大家的忠告如下——
1、收益太高的投资，一定要谨慎。
2、别想只要房子不断供，随时可以卖房。
3、贷款找正规机构，明显被人套路了。
4、收入一定要大于支出才能买房，要不然，建议不要买。
5、银行信用贷款不还，也可以列入刑事，随时让你坐牢，不要去挑战。6、2016年1月份以后买的房子，如果现在拿出来出售，建议先打征信报告，要不然就让业主自己赎楼。买房过程中，风险无处不在。不要为了买房而买房，一不小心，相当于推倒重来。
借一句别人说过的话来结尾，曾有房产投资前辈直言——
深圳就是一个年轻人的赌场。人们来来往往，眼见他宴宾客，眼见他楼塌了，担保公司、P2P、股市都是收割机。一人发财背后就有10个人破产。如果你没有玩好这个游戏还会有其他人进来玩。但是所有的投资尤其是房产，会趋向于专业化，没有经验最好不要随便碰。
------END------
PS：安静的小密圈持续更新中，里面除了深圳跑盘摘要、片区行情分析、深圳楼市研究报告、一线消息播报等外，还特邀数名深圳涉猎地产二十余年的大伽团坐镇，里面可以解答关于深户、豪宅&刚需选筹技巧、金融贷款等问题。
深圳到底有多少套房子
布吉片区分析：到底是不是深圳人的“厕所
六个大数据，看懂2018年上半年深圳楼市
大数据告诉你，中国&深圳有多少套空置房
一个很经典的返乡置业失败案例
大数据告诉你，去年深圳的房子到底被谁买走了
从8000万秒到190万哭，深圳卖房现场失控被封盘
閱讀更多 梵高先生 的文章
