四大龍頭房企恆大、碧桂園、萬科、中海陸續公佈2018年年報，從年報的各項數據情況來看，恆大在總資產、營業收入、盈利、土地儲備等核心指標都處於領先地位。自2017年啟動戰略轉型以來，恆大在保持規模適度增長的同時，高質量發展成效顯著。隨著恆大完成多元化佈局，尤其是完成新能源汽車全產業鏈佈局，未來有望實現持續高增長。
一、穩坐“利潤王”，各項核心指標位居行業首位
1、盈利能力PK：恆大利潤指標力壓各大房企龍頭。2018年，恆大實現毛利潤1689.5億，同比大增50.5%，淨利潤722.1億，同比大增106.4%，核心淨利潤783.2億，同比大增93.3%。值得注意的是，恆大各項利潤指標均創行業有史以來最高紀錄，繼續穩坐“利潤王”寶座，領先優勢凸顯。
表：恆大、碧桂園、萬科、中海2018年主要利潤指標（億元）
注：其中萬科地產毛利率扣除稅金及附加
- 規模指標PK：恆大多項指標仍居行業第一。2018年，恆大主動深化戰略轉型，由“規模型”向“規模+效益型”發展模式轉變，從高速增長轉向適度增長。體現在銷售規模上，恆大2018年實現銷售金額5513.4億，2019年銷售目標為6000億，近兩年銷售額複合增長率穩定在10%左右。
在銷售適度增長的基礎上，恆大各項規模指標仍保持穩健增長，2018年實現營業收入4662億，同比增長49.9%，淨資產3086億，同比增長27.4%，總資產1.88萬億，均保持行業第一。
表：恆大、碧桂園、萬科、中海2018年主要規模指標（億元）
二、恆大高質量發展背後的原因
我們認為，恆大實現利潤高增長、各項核心指標大幅領先的背後，主要有以下原因:
- 提升品質增加產品附加值。恆大通過打造全環節精品，不斷提升產品附加值，塑造了強大的品牌形象，並連續四年實施無理由退房，在打造高品質、高性價比精品住宅的同時實現了產品利潤率的穩步上升。
2、標準化運營模式，實現強有力成本控制。近年來，恆大在成本管控能力上提升較為顯著，銷售、管理費用率持續降低。恆大通過在拿地、設計、招標、配送、銷售等環節採用統一標準化的管理及運營模式，奠定了其在大規模開發的過程中保持強大的競爭力。
圖：恆大2013年至2018年銷管費用率
3、管理“功底”造就強大執行力。恆大在企業管理上擁有深厚功底，通過狠抓隊伍建設、制度建設和文化建設，形成從嚴管理、獎罰分明的管理文化，及強大的團隊執行力，成為恆大高質量發展的重要推動力。
4、充足且優質的低成本土地儲備。恆大無論是前瞻性佈局二線省會和三線城市，還是近年大規模迴歸一二線城市，都在積累土地儲備的過程中不斷優化佈局。截至2018年年底，恆大在228個城市擁有項目811個，土地儲備達3.03億平方米，繼續穩居第一，且一二線城市佔比達66.2%。
表：恆大、萬科、碧桂園、中海地產2018年新增土地投資平均成本（元/平方米）
5、財務結構優化釋放大量利潤。近年來，恆大不斷優化財務結構，2017年上半年提前償還1129億永續債，為2018年及未來釋放出大量的利潤空間。同時，恆大成功兌現降負債承諾，2018年借款總額大幅下降近600億，節省大量財務費用。
三、多元產業齊頭並進，新能源汽車成最強引擎
在地產主業高質量增長的同時，恆大多元化產業發展也在穩步推進。許家印在業績發佈會宣佈，恆大多元產業佈局已經全面完成，形成了以民生地產為基礎，文化旅遊、健康養生為兩翼，新能源汽車為龍頭的產業格局，未來五年內恆大不會再涉足其他大產業。
恆大文化旅遊目前已成功打造“恆大童世界”和“恆大水世界”兩大拳頭產品，其中童世界已佈局15個項目，預計2021年陸續開業。恆大健康目前已佈局12個恆大養生谷，未來三年計劃實現佈局50個以上養生谷，預計2021年陸續開業。
更引人關注的是，2018年恆大大舉進軍新能源汽車產業，通過入主NEVS、卡耐公司，牽手科尼賽克、收購荷蘭e-Traction公司等一系列動作，完成新能源汽車的全產業鏈佈局，建立起強大的競爭優勢，力爭在3-5年內成為世界規模最大、實力最強的新能源汽車集團。
圖：恆大三大多元產業佈局
我們認為，隨著房地產行業增速放緩，科技賦能成為產業創新與轉型的重要方向。權威機構預測，到2025年中國新能源汽車銷量將超過600萬輛，市場規模超10萬億，新能源汽車市場體量與房地產一樣巨大。恆大以新能源汽車為切入點向高科技轉型，一方面可以利用地產主業的龐大資源實現協同發展，增強自身的綜合競爭力；另一方面也可以分享新能源汽車產業高速增長的紅利，為企業貢獻新的利潤增長點。
總結：未來，大型房企競爭的重心將進一步從規模擴張向高質量增長轉變。恆大在地產主業持續高質量發展的同時，多元產業齊頭並進，尤其是新能源汽車產業將成為恆大業績二次騰飛的重要“引擎”。
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