图/融创中国董事会主席孙宏斌。
2016年11月，融创中国董事会主席孙宏斌在一个论坛上向金融人士发表关于房地产开发投资逻辑的演讲时，他说房企最重要的就是两件事，一个是买对地，另一个是盖好房。什么时候，选择什么城市，买什么样的地，很重要，地买错了，盖什么都错。
现在的孙宏斌还是敬畏市场，和2016年发表的观点一样。
在昨天融创2018年度业绩发布会上，他对现场的人说，调控政策出现较大松动的可能性不大，并且现在土地市场出现过热迹象，融创今年拿地会非常小心。
当三年前孙宏斌说出那番话时，融创2016年中期报告上披露的土地储备面积是3776万平方米，权益部分为2472万平方米。这个指标在融创2018年业绩报告里，已经翻了几番。
截止到2018年度财务业绩报告披露时，包括旧改等协议状态的土地，融创的土地储备已经达到2.56亿平方米，总货值超过3.55亿元。
仅2018年度，融创新增的土地就已经超过了当年的全部土地储备面积，新增4820万平方米，若考虑旧改等协议状态土地，2018年实际新增的土地是6439万平方米。
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今年1月，融创从泛海控股手中收购了一个资产包，交易价格超过125亿，包含北京豪宅泛海国际项目的1号地块和上海董家渡项目。
这笔交易表明，尽管孙宏斌对市场的看法持谨慎态度，但当好项目好地块出现时，融创依然是当仁不让的“节奏大师”。
2018年前三季度市场热情高涨时，融创严格控制拿地规模和节奏，在第四季度市场降温时，融创迅速出击，这也是融创近几年来一贯的拿地策略。
实际上，早在孙宏斌2016年的演讲之前，在迅速完成全国化布局后，融创已基本停止在公开市场拿地，转向并购项目和合作项目。历数融创这几年发布的公告，已经难见土地拍卖结果的信息披露。
不在公开市场拿地，让融创规避了市场过热、土地溢价过高、进而拿贵地的风险，在并购市场的良好口碑和影响力，则为融创带来了众多成本合理的优质地块。
融创为每个项目定下了严格的投资标准，如果达不到公司的回报要求，融创会坚决放弃。
过去一年，融创成功并购的项目就超过了200多个，且大多数项目都是对方主动找上门。2016年时，融创在项目方面的合作伙伴只有109个，到2018年已经有299个。
在融创2.56亿平方米的土地储备中，85%的土储货值位于一、二线及环一线城市，土地平均成本为4181元/平方米，这些土地多是通过并购收入囊中，并购而来的土地占比超过了70%。
充足高质量的土地储备，将保证地产业务未来的均衡、稳健发展。
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规模庞大的土地储备带来了融创近几年业绩的飞速增长。
2018年，融创的合同销售额为4608亿元，同比增长27.3%，销售规模排名行业第四。在房地产行业中，目前销售额突破4000亿元大关的，只有4家企业。
与其他3家企业相比，融创实现这个4000亿元大关的用时更短。从700亿元销售额到4600亿元，融创用了3年时间，其他3家企业实现这个跨度的突破，短则4年，长则7年。
从2015年到2018年，融创按年实现的合同销售金额分别为682亿元、1506亿元、3620亿元、4608亿元，销售规模年复合增长率超过了89%，同期，另外3家企业销售规模年复合增长率分别为73%、32%、40%。
目前进入的城市中，融创有16个城市的销售额已经突破百亿。 在上海、天津、重庆等9个城市销售稳居第一，在25个城市销售排名前五，37个城市销售排名前十。需要注意的是，很多城市融创进入的时间只有3年左右。
其中，融创在重庆和青岛的销售额均超过了300亿元，上海、天津、杭州等5个城市在200～300亿元之间，北京、成都、西安等9个城市则在100～200亿元。
在充裕货值的支撑下，业绩增长的势头将持续保持。融创今年定下的合同销售目标是5500亿元，较2018年的4500亿元保持稳健增长。
这对融创来说，不是难事，融创今年已经配备了足够的弹药。全年新增的货值预计在5930亿元，101个城市全年的可售货值达到7834亿元，可售项目超400个。 其中6589亿元的可售资源分布于一二线城市，占比高达84%。
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如果说过去几年的发展是融创的快速成长阶段，如今则可以说是融创的价值释放和收获阶段。
2018年度，融创实现收入1247亿元，同比增长89%。过去3年，融创的收入复合增长率达到了88%。加上合营公司及联营公司部分，融创的权益收入在2018年则是1639亿元，3年复合增长率为71%。
与此同时，截至2018年底，融创已销售未结转的金额超过5000亿元，随着这些销售房源陆续交付结转，将为融创今后几年的营业收入保持增长提供动力。
2018年融创实现毛利311亿元，同比增长128%；净利润166亿元，同比增长51%。净利率接近14%，与另外3家排名靠前的企业相当。
同时，融创的毛利率水平持续增长，2018年毛利率达25%，同比提升4.31个百分点，
剔除摊销对毛利的影响，毛利率为33.5%，盈利能力依然在不断增强。盈利能力的提升一方面得益于毛利率水平的提高，另一方面也是融创控制期间费用的能力，融创管理费用的能力在行业有目共睹。
2018年度，融创的销售及市场推广成本约43.6亿元，增幅为27.5%，远低于当期的营业收入增幅。
受限于会计规则，融创的实际盈利能力并未获得最大程度展现。若剔除业务合并收益及其摊销、汇兑损失、金融资产及合约减值亏损等非经营性事项的影响后，归属于公司股东的核心净利润应该在215亿元。
核心净利润与报表上呈现的最终净利润的差额，部分仅体现在账面上，并不带来实际的现金变动。简单说就是，融创账上列报的是赚了166亿元，但实际上流入它口袋里的利润要更多。
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孙宏斌曾在多个场合阐述他关于公司规模与效益的看法。他认为房地产企业没有规模，别说效益，生存都是个问题。也因此，融创过去多是处在规模赶超阶段。
在规模快速增长之后，如今的融创则开始持续降低企业杠杆，优化财务结构，增加股东回报。
截至2018年底，融创的净有息借贷减少了100多亿元，从2017年底的1226亿元减少到1092亿元，降幅达11%。作为资金密集型行业，房企的净有息借贷减少并不多见。
同时，到去年底，融创的净负债率为149%，同比大幅下降53个百分点，降杠杆成效明显。资本负债比率从2017年底的66.9%降至2018年底的59.9%，实现连续3个业绩期的稳步下降。
在借贷减少的同时，融创的在手现金继续增多。2018年末，融创的现金同比增长24%，达到1202亿元，超过短期借贷总额。净资产增加21%至731亿元，公司股东拥有的净资产部分增加30%，达到568亿元。
融创更重视现金流的安全，强化现金流管理，时刻保证现金流充足的基础上，提升市场份额和经营绩效。
2018年， 融创经营业务的现金流入净额527亿元，投资业务的现金流出净额341亿元，融资业务的现金流出净额人民币99亿元，现金流继续为正。
资产和权益明显提升，债务总额未同比放大，是融创在2018年有意识主动降债增效的结果。孙宏斌表示，融创之前是规模和效益都要，现在效益是第一位的。
考虑到未来几年融创利润释放带来的资本增厚作用，融创的财务结构有望继续得到优化。
在降债增效的同时，融创更加重视对股东的回报。自2011年至今，融创的分红金额均在增长。
融创董事会建议2018年度末期股息为每股0.872元，较2017年每股0.501元的分红增长65%，2018年派息总额预计将超过36亿元。
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