不懂球妹兒
▲ 二手房交易流程圖
我們常說錢是萬惡之源，那麼作為我們每個人幾乎都會經歷的買房這個大宗交易來說，可謂是風險極高了，因為涉及的錢款數額很大，動輒就是“六個錢包”，所以如何規避好錢的風險，也是我們每個人都必須思考的問題，今天陳家二鍋頭就來試著給各位探究一二。
第1則
房款
有關於錢的風險，其中佔大頭的莫過於房款了。由於二手房交易流程多、耗時長，所以現在的交易流程中，都是採用的分階段支付房款，從上面的流程圖上可以看到，這個階段是分為兩個：
定金
在簽署《房屋交易文件》時，為了擔保此買賣合同的履行，一般會由買方預付部分房款，我們稱為定金，並約定：付定金的一方如果沒有履行合同約定，則無權要求返還定金；收定金的一方不履行合同約定，則要雙倍返還定金。在我國擔保法規定下，定金的支付不能超過主合同標底總金額的20%，如果大於20%，超過的部分人民法院不予支持。
那麼，只要我們在簽署《房屋交易文件》時，支付的定金不超過標底總金額的20%就可以規避風險了嗎？NONONO，並不是每套房子都可以直接支付定金的！在上一篇“證的風險”中我們提到過房產有抵押的情況，當房產除開銀行按揭抵押以外其他抵押，比如小額貸款公司抵押，私人抵押的時候，我們萬萬不可支付房款給賣方，其中定金也包括在內。最好的方式是定金託管於中間方，待賣方把抵押全部解除後再支付。
剩餘房款
說到這裡不得不為偉大的人民政府點個贊！ 在以前的二手房交易中，房款的支付時間是絕對的痛點，賣方說在過戶前就把房款給我吧，買方心裡想：如果你收到錢跑了不跟我辦過戶手續咋辦？買方說不如過完戶再支付房款給你吧，賣方心裡打鼓：如果你拿到新產證跑了不給我錢咋辦？為了解決這個問題，很多區域的房管局已經推出了資金監管業務。房管局資金監管的特點有三個：
監管資金的安全性：監管的資金存放在房管局合作的銀行開設的公共監管賬戶；
辦理的便捷性：買賣雙方可攜帶辦理資料去往房管局合作的任意一家銀行辦理業務；
監管資金到賬的及時性：取證後（不含取證當天）2個工作日內自動劃款到賣方預留的監管銀行卡內。（成都）
可以說完美的規避了上述的風險。有人可能會說，不就是銀行跟政府想貪那點利息嘛，對於這樣的人我只想說：做人，陽光一點比較好，人間還是值得的！
第2則
稅費
關於二手房的稅費也是不可以忽略的。二手房的稅費不僅與買方個人情況有關，而且與賣方情況也有一定關係，弄清楚自己想買的房子所需要交的稅費，對於買方來說一是可以更加客觀衡量自己的購買能力，二是避免日後辦理手續時產生糾紛。二手房交易涉及到的稅費中，常用的稅種有三個：契稅、個人所得稅、增值稅及附加。具體的計算方法如下：
值得一提的是，房子的稅費最好在籤買賣合同前弄清楚，由於現在房價的高企，一項稅費的超支有可能就是一個家庭幾個月甚至一年的收入，對於預算控制較死的人，可能會直接影響房子的下定。弄清楚稅費以後，我們還需要在買賣合同上將各類稅費體現，並約定承擔方，畢竟只有白紙黑字，才能最大限度的避免日後可能產生的糾紛。
第3則
水電氣費及物業費
水電氣費及物業費估計大部分人都不會注意，大概都是抱著一樣的心態：就這些，每天能花幾個錢？的確，陳家二鍋頭認為做人要大氣沒錯，但是作為一個九九乘法表順背如流，外加有點小強迫症的人，不得不用數據來說話：
備註：此表格按照四個大人一個小孩五口之家水電氣耗費估算，每月平均用水20噸，平均用電200度，平均用氣120立方米，所住房屋為130平米電梯住宅，所有單位計價精確到百分位數估算。
從數據上我們可以看到，我們認為的小數目，經過日積月累已經產生了水積成川的效果。所以，對於這部分的費用，我們一樣的也要採取白紙黑字的方式進行約定，最好在簽訂買賣合同時讓賣方預留部分房款，不需要太多，5000~20000元即可，等物業交割時賣方將所有費用結清再轉付即可。
祝各位在買房的路上走得順利！
既然都看到這裡了，順便點個贊加個關注唄，你們的支持是我創作的最大動力，謝謝！
陳家二鍋頭
買二手房的一般流程是選房、找中介、談價格，最後就是完成過戶。買二手房的流程其實還是比較簡單，下面老亮就以自己賣二手房房和買二手房的經歷來給你解答一下買二手房的具體流程和注意事項。
小城市的二手房買賣
老亮的第一套房子是在一個小縣城買的，2014年的時候老亮要離開那個城市，所以就打算把房子賣掉。由於小縣城是的房產中介很少，所以老亮就採取了到處貼小廣告的方式賣房。買家看到我的賣房信息如果有意向就會打電話和我聯繫，由於當時老亮的房子所在的小區和位置都比較好，所以大概接到第三個電話時就成交了。
買家和我在電話中基本達成意向以後我們就約定了看房的時間，買家看過房子後對位置、戶型還有裝修都比較滿意，所以第二天我們就進入了交易的流程。由於沒有中介，所以交易起來就比較簡單，買家把首付給我，然後我們就去房產管理部門進行過戶，最後買家進行貸款。
2014年的時候小的地方過戶還是比較麻煩的，因為房產管理部門內部手續大概就要經過五六部門，最後還得房管部門的領導簽字。老亮之前是做地產相關工作的，所以和房管部門的很多人都比較熟悉，和領導也有些交情，所以一般人要一週辦完的手續，我自己拿著跑，不到一個小時就都搞定了。
在貸款合同中約定了貸款下款以後是直接進我的賬戶的，所以第二天老亮就離開了，不到20天的時間錢到賬了，整個交易就完成了。
大城市買二手房
老亮到了新的城市工作，第一件事當然是買房子了，所以老亮就開始了自己的選房工作。
首先，你要定位自己想要什麼樣的房子。老亮當時對房子的要求就是多層房子，不能把山（其實我喜歡把山的房子，但是老婆不喜歡）不能臨街，位置要在家裡老人房子的方圓5公里範圍之內。區域位置確定了，房子的基本要求確定了，選起房子來就比較容易了，符合條件的多看看就可以了。
第二，找中介看房。老亮都是在網上選好自己想看的房源，然後直接讓中介約房主看房，這種選房的方式省去了老亮的很多時間，你也可以借鑑一下。
第三，選到滿意的房子進行交易。老亮大概看了三四處房子就找到了自己滿意的房源，然後和房主談好價格進入了交易環節。相信提問者更加關心的應該就是這個交易的環節了，老亮在這裡就重點的講解一下，二手房交易的流程和注意事項。
二手房交易和注意事項
在選好房源、找好中介、談好價格以後就進入了實質的交易環節。
第一步，簽訂中介合同，交付定金。在簽訂中介合同的時候中介就會收入全額的中介費用，然後賣家支付定金給買家。
第二步，過戶和貸款。買家和賣家約定好時間讓後去房產交易大廳進行交易，這時如果是貸款，買家需要支付首付。現在大城市的房產交易大廳都比較正規，你的首付款不是直接給房主，而是交給房產交易大廳。然後你就可以交付各種稅費，等待房產過戶。新房證下來以後，就可以進行貸款了，貸款所需的材料一般中介或者你所貸款的銀行都會給你一個材料清單，按照清單準備材料就可以了。
第三步，交鑰匙。一般情況，貸款的錢下來以後，買家和賣家就可以進行最後的交易步驟了，那就是交鑰匙，至此整個交易就完成了。
第四，買二手房的注意事項。在達成交易意向後，在辦理其他手續之前或者同時可以進行水費、電費、燃氣費、物業費、北方還有暖氣費等費用是否欠費的核實工作。核實的方法還是比較多的，一般的城市水費、電費、燃氣費只要房主提供繳費號就可以在支付寶上直接查詢，當然為了準確你也可以進行電話核實或者到相關的繳費部門去核實。物業費和暖氣費的核實也都比較簡單，只要記得核實一下就可以了。
以上所講就是全部的二手房交易過程和注意事項，如果還有其他疑問可以點評交流。當然每個城市的流程可以會某些細節上有所差別，但是大同小異。
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老亮說房
第一階段：看房階段
1、確定預算：評估自己的經濟實力，首套房的首付一般是3成，我們需要考慮的是除了首付、中介費、稅費等所有的費用外至少要結餘2個月的開支，包括日常消費及緊急儲備金。鑑於現在購置二手房的用戶大部分都是剛需（當然為了學位而投資的土豪們我們就另當別論了），其實最主要的還是首付問題，在這裡需要提醒大家注意的是，確保除了通過銀行途徑外可以湊齊首付，為什麼這樣說？現在各大銀行基本都有消費貸，相信絕大多數徵信記錄良好的都可以獲得貸款權限，那就難免會有人想著利用這筆貸款補貼首付差額，千萬千萬不要有這樣的想法！！！銀行有明確規定消費貸不能用於購房首付，而且銀行通過徵信系統查詢個人信息的時候一定會查到這次貸款，就算貸款時選擇的是其他用途，在這個時候你也有用作首付的嫌疑，銀行方面會要求你必須先償還這部分貸款後才同意貸款，那時候就尷尬了……在這裡還要提醒大家的是：包括信用卡、花唄的分期，在提交資料審核之前都必須還清，而且從審核通過到同貸書出來再到銀行放款這段時間都不能用，銀行工作人員表示分期都屬於按揭，都會上徵信系統，會直接造成貸款不成功。
2、確定房屋位置：（1）生活便利為首選：要考慮房屋周邊生活配套設施，比如菜市場、藥店、裁縫鋪、銀行等等；（2）交通：交通便利很重要，一般選擇離工作單位30-40分鐘的輻射圈，我認為把大把時間花費在路上，幸福感真的會大打折扣，當然如果你不介意下了班還要長時間奔波的話，選擇更多哦；（3）醫療：附近最好有綜合性的醫院，家人生病急需就醫很麻煩，特別是老人與孩子；（4）學校：目前來說，學位還是大部分家庭需要考慮的問題。
3、確定中介，談好中介費：我認為應該根據中介選房子，先確定一個靠譜的中介很重要。在看房的小夥伴們可能都會先在搜房、鏈家這些網站上看房，看到中意的再逐個聯繫中介，其實現在網上房源很多都是虛假信息，網上看不如直接實地考察。接下來就是中介費的問題：看房時如果看上一個房子記得不要先透漏欲購意願，在這之前還有很重要的一步就是確定中介費，一定一定先談好中介費。
第二階段：購房階段
1、與業主談價：業主心裡都會有個底價，一般至少可談下3-5萬。
2、籤購房合同：認真解讀合同條款，確定雙方違約責任，確定屋內物品歸屬
3、房產查冊，明確房屋產權：這一步很重要，一般都是中介來完成，通過查冊可以獲取房產的權屬人、面積、結構、有否違章、有否被抵押、有否被查封等情況的書面證明材料。
第三階段：過戶階段
1、過戶：到了這一階段基本就要恭喜你了，接下來就等待收樓吧，需要提醒大家注意的是，要記得過完戶後再交首付尾款
第四階段：收樓階段
1、中介在場收樓
2、檢查房屋設施：水電煤氣電視物業費用是否交清，牆面是否滲水，設備可否正常使用，下水道是否通暢
3、確定房屋對應學位及戶口未被佔用
4、更換門鎖
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每個地區的二手房交易流程都不一樣的，比如蘇州，首付資金都是由政府監管，然後進行銀行貸款，全部款項到位後才會過戶換證，然後買賣雙方領證領款的，每個地方過戶都不一樣，所以樓主問的比較籠統
