不懂球妹儿
▲ 二手房交易流程图
我们常说钱是万恶之源，那么作为我们每个人几乎都会经历的买房这个大宗交易来说，可谓是风险极高了，因为涉及的钱款数额很大，动辄就是“六个钱包”，所以如何规避好钱的风险，也是我们每个人都必须思考的问题，今天陈家二锅头就来试着给各位探究一二。
第1则
房款
有关于钱的风险，其中占大头的莫过于房款了。由于二手房交易流程多、耗时长，所以现在的交易流程中，都是采用的分阶段支付房款，从上面的流程图上可以看到，这个阶段是分为两个：
定金
在签署《房屋交易文件》时，为了担保此买卖合同的履行，一般会由买方预付部分房款，我们称为定金，并约定：付定金的一方如果没有履行合同约定，则无权要求返还定金；收定金的一方不履行合同约定，则要双倍返还定金。在我国担保法规定下，定金的支付不能超过主合同标底总金额的20%，如果大于20%，超过的部分人民法院不予支持。
那么，只要我们在签署《房屋交易文件》时，支付的定金不超过标底总金额的20%就可以规避风险了吗？NONONO，并不是每套房子都可以直接支付定金的！在上一篇“证的风险”中我们提到过房产有抵押的情况，当房产除开银行按揭抵押以外其他抵押，比如小额贷款公司抵押，私人抵押的时候，我们万万不可支付房款给卖方，其中定金也包括在内。最好的方式是定金托管于中间方，待卖方把抵押全部解除后再支付。
剩余房款
说到这里不得不为伟大的人民政府点个赞！ 在以前的二手房交易中，房款的支付时间是绝对的痛点，卖方说在过户前就把房款给我吧，买方心里想：如果你收到钱跑了不跟我办过户手续咋办？买方说不如过完户再支付房款给你吧，卖方心里打鼓：如果你拿到新产证跑了不给我钱咋办？为了解决这个问题，很多区域的房管局已经推出了资金监管业务。房管局资金监管的特点有三个：
监管资金的安全性：监管的资金存放在房管局合作的银行开设的公共监管账户；
办理的便捷性：买卖双方可携带办理资料去往房管局合作的任意一家银行办理业务；
监管资金到账的及时性：取证后（不含取证当天）2个工作日内自动划款到卖方预留的监管银行卡内。（成都）
可以说完美的规避了上述的风险。有人可能会说，不就是银行跟政府想贪那点利息嘛，对于这样的人我只想说：做人，阳光一点比较好，人间还是值得的！
第2则
税费
关于二手房的税费也是不可以忽略的。二手房的税费不仅与买方个人情况有关，而且与卖方情况也有一定关系，弄清楚自己想买的房子所需要交的税费，对于买方来说一是可以更加客观衡量自己的购买能力，二是避免日后办理手续时产生纠纷。二手房交易涉及到的税费中，常用的税种有三个：契税、个人所得税、增值税及附加。具体的计算方法如下：
值得一提的是，房子的税费最好在签买卖合同前弄清楚，由于现在房价的高企，一项税费的超支有可能就是一个家庭几个月甚至一年的收入，对于预算控制较死的人，可能会直接影响房子的下定。弄清楚税费以后，我们还需要在买卖合同上将各类税费体现，并约定承担方，毕竟只有白纸黑字，才能最大限度的避免日后可能产生的纠纷。
第3则
水电气费及物业费
水电气费及物业费估计大部分人都不会注意，大概都是抱着一样的心态：就这些，每天能花几个钱？的确，陈家二锅头认为做人要大气没错，但是作为一个九九乘法表顺背如流，外加有点小强迫症的人，不得不用数据来说话：
备注：此表格按照四个大人一个小孩五口之家水电气耗费估算，每月平均用水20吨，平均用电200度，平均用气120立方米，所住房屋为130平米电梯住宅，所有单位计价精确到百分位数估算。
从数据上我们可以看到，我们认为的小数目，经过日积月累已经产生了水积成川的效果。所以，对于这部分的费用，我们一样的也要采取白纸黑字的方式进行约定，最好在签订买卖合同时让卖方预留部分房款，不需要太多，5000~20000元即可，等物业交割时卖方将所有费用结清再转付即可。
祝各位在买房的路上走得顺利！
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陈家二锅头
买二手房的一般流程是选房、找中介、谈价格，最后就是完成过户。买二手房的流程其实还是比较简单，下面老亮就以自己卖二手房房和买二手房的经历来给你解答一下买二手房的具体流程和注意事项。
小城市的二手房买卖
老亮的第一套房子是在一个小县城买的，2014年的时候老亮要离开那个城市，所以就打算把房子卖掉。由于小县城是的房产中介很少，所以老亮就采取了到处贴小广告的方式卖房。买家看到我的卖房信息如果有意向就会打电话和我联系，由于当时老亮的房子所在的小区和位置都比较好，所以大概接到第三个电话时就成交了。
买家和我在电话中基本达成意向以后我们就约定了看房的时间，买家看过房子后对位置、户型还有装修都比较满意，所以第二天我们就进入了交易的流程。由于没有中介，所以交易起来就比较简单，买家把首付给我，然后我们就去房产管理部门进行过户，最后买家进行贷款。
2014年的时候小的地方过户还是比较麻烦的，因为房产管理部门内部手续大概就要经过五六部门，最后还得房管部门的领导签字。老亮之前是做地产相关工作的，所以和房管部门的很多人都比较熟悉，和领导也有些交情，所以一般人要一周办完的手续，我自己拿着跑，不到一个小时就都搞定了。
在贷款合同中约定了贷款下款以后是直接进我的账户的，所以第二天老亮就离开了，不到20天的时间钱到账了，整个交易就完成了。
大城市买二手房
老亮到了新的城市工作，第一件事当然是买房子了，所以老亮就开始了自己的选房工作。
首先，你要定位自己想要什么样的房子。老亮当时对房子的要求就是多层房子，不能把山（其实我喜欢把山的房子，但是老婆不喜欢）不能临街，位置要在家里老人房子的方圆5公里范围之内。区域位置确定了，房子的基本要求确定了，选起房子来就比较容易了，符合条件的多看看就可以了。
第二，找中介看房。老亮都是在网上选好自己想看的房源，然后直接让中介约房主看房，这种选房的方式省去了老亮的很多时间，你也可以借鉴一下。
第三，选到满意的房子进行交易。老亮大概看了三四处房子就找到了自己满意的房源，然后和房主谈好价格进入了交易环节。相信提问者更加关心的应该就是这个交易的环节了，老亮在这里就重点的讲解一下，二手房交易的流程和注意事项。
二手房交易和注意事项
在选好房源、找好中介、谈好价格以后就进入了实质的交易环节。
第一步，签订中介合同，交付定金。在签订中介合同的时候中介就会收入全额的中介费用，然后卖家支付定金给买家。
第二步，过户和贷款。买家和卖家约定好时间让后去房产交易大厅进行交易，这时如果是贷款，买家需要支付首付。现在大城市的房产交易大厅都比较正规，你的首付款不是直接给房主，而是交给房产交易大厅。然后你就可以交付各种税费，等待房产过户。新房证下来以后，就可以进行贷款了，贷款所需的材料一般中介或者你所贷款的银行都会给你一个材料清单，按照清单准备材料就可以了。
第三步，交钥匙。一般情况，贷款的钱下来以后，买家和卖家就可以进行最后的交易步骤了，那就是交钥匙，至此整个交易就完成了。
第四，买二手房的注意事项。在达成交易意向后，在办理其他手续之前或者同时可以进行水费、电费、燃气费、物业费、北方还有暖气费等费用是否欠费的核实工作。核实的方法还是比较多的，一般的城市水费、电费、燃气费只要房主提供缴费号就可以在支付宝上直接查询，当然为了准确你也可以进行电话核实或者到相关的缴费部门去核实。物业费和暖气费的核实也都比较简单，只要记得核实一下就可以了。
以上所讲就是全部的二手房交易过程和注意事项，如果还有其他疑问可以点评交流。当然每个城市的流程可以会某些细节上有所差别，但是大同小异。
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老亮说房
第一阶段：看房阶段
1、确定预算：评估自己的经济实力，首套房的首付一般是3成，我们需要考虑的是除了首付、中介费、税费等所有的费用外至少要结余2个月的开支，包括日常消费及紧急储备金。鉴于现在购置二手房的用户大部分都是刚需（当然为了学位而投资的土豪们我们就另当别论了），其实最主要的还是首付问题，在这里需要提醒大家注意的是，确保除了通过银行途径外可以凑齐首付，为什么这样说？现在各大银行基本都有消费贷，相信绝大多数征信记录良好的都可以获得贷款权限，那就难免会有人想着利用这笔贷款补贴首付差额，千万千万不要有这样的想法！！！银行有明确规定消费贷不能用于购房首付，而且银行通过征信系统查询个人信息的时候一定会查到这次贷款，就算贷款时选择的是其他用途，在这个时候你也有用作首付的嫌疑，银行方面会要求你必须先偿还这部分贷款后才同意贷款，那时候就尴尬了……在这里还要提醒大家的是：包括信用卡、花呗的分期，在提交资料审核之前都必须还清，而且从审核通过到同贷书出来再到银行放款这段时间都不能用，银行工作人员表示分期都属于按揭，都会上征信系统，会直接造成贷款不成功。
2、确定房屋位置：（1）生活便利为首选：要考虑房屋周边生活配套设施，比如菜市场、药店、裁缝铺、银行等等；（2）交通：交通便利很重要，一般选择离工作单位30-40分钟的辐射圈，我认为把大把时间花费在路上，幸福感真的会大打折扣，当然如果你不介意下了班还要长时间奔波的话，选择更多哦；（3）医疗：附近最好有综合性的医院，家人生病急需就医很麻烦，特别是老人与孩子；（4）学校：目前来说，学位还是大部分家庭需要考虑的问题。
3、确定中介，谈好中介费：我认为应该根据中介选房子，先确定一个靠谱的中介很重要。在看房的小伙伴们可能都会先在搜房、链家这些网站上看房，看到中意的再逐个联系中介，其实现在网上房源很多都是虚假信息，网上看不如直接实地考察。接下来就是中介费的问题：看房时如果看上一个房子记得不要先透漏欲购意愿，在这之前还有很重要的一步就是确定中介费，一定一定先谈好中介费。
第二阶段：购房阶段
1、与业主谈价：业主心里都会有个底价，一般至少可谈下3-5万。
2、签购房合同：认真解读合同条款，确定双方违约责任，确定屋内物品归属
3、房产查册，明确房屋产权：这一步很重要，一般都是中介来完成，通过查册可以获取房产的权属人、面积、结构、有否违章、有否被抵押、有否被查封等情况的书面证明材料。
第三阶段：过户阶段
1、过户：到了这一阶段基本就要恭喜你了，接下来就等待收楼吧，需要提醒大家注意的是，要记得过完户后再交首付尾款
第四阶段：收楼阶段
1、中介在场收楼
2、检查房屋设施：水电煤气电视物业费用是否交清，墙面是否渗水，设备可否正常使用，下水道是否通畅
3、确定房屋对应学位及户口未被占用
4、更换门锁
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每个地区的二手房交易流程都不一样的，比如苏州，首付资金都是由政府监管，然后进行银行贷款，全部款项到位后才会过户换证，然后买卖双方领证领款的，每个地方过户都不一样，所以楼主问的比较笼统
