忍不住喷一下
中国的四线五线小县城房价在2016年后半段到目前，基本还是一个快速上涨的阶段，很对地方的房价已经比两年前上涨了一倍以上，很多人就觉得这个县城的房价具有投资价值；同样，济南这样的二线城市，由于在2017年以前的房价快速上涨，导致了严厉的限贷限购政策，一些有钱人开始准备投资不限购的公寓产品。然而，从2019年的现状来看，无论二线城市的公寓产品还是小县城的住宅，都已不具备投资价值。如果不是为了自己使用，目前都不应该买入。
1、二线城市的公寓已经过剩，没有投资价值。公寓的优势很明显：公面积普遍较小，总价比住宅低，能买得起；公寓多数处于繁华地段，如果自己居住，生活和出行都很方便；如果作为投资品能享受一定的回报率。但是缺点也很明显：产权年限多数为40年；如果物业管理服务和区位不好，租金很低或者根本租不出去。
2、小县城在过去三年的棚改和新农村建设中，房价有很大的上涨。实际上，由于目前的棚改进程速度放缓，并且有些县城棚改基本结束，后学的对新房的需求减少，县城的房价已经没有可以支撑的基础。目前县城的房价表现为两种：一种是有价无市的虚涨；另一种是个别地段的小范围的追涨。小县城的人们认为2公里的交通距离就是难以接受的，所以学校周边和商圈周边几百米范围内往往是最高的，隔了一两条街价格就差别很大。
3、目前是一个现金为王的时代无论济南的公寓还是县城的房产，目前基本都不具备投资价值。这部分资金可以去做银行的理财，即使只有5%的收益，也比房产增值高，更比租金高。有些人还在期待像3年前那样的房价暴涨，目前看来是一个不可能的事情。
就以济南为例，即便在当前做强省会城市的宣传下，济南的二手房价还是比2017年高点时期的成交价低了1000元左右（我指的是实际成交价，不是挂牌价），同样小县城的房价已经开始滞涨，需求的疲软，很快会导致房价的降低，小县城的房价波动会更大。
当然，不排除济南这样的二线城市周边的小县城，因为各种规划和政策信息，导致房价还会上涨。所以总体来讲，公寓不要买了，小县城的房子，也要慎重。
大河尾闾
根据楼主所说的，是在县城买套房子。首先需要楼主明白的是，在济南买套公寓也得100万以上了，100万在县城可不止一套住宅吧？就拿亲戚的老家临邑这个县城来说，当地一套120平的住宅目前买50万左右，按照济南的公寓100万的价格来说，你可以在县城投资两套住宅。那么话又说回来了，如果都是一套的话，我建议投资济南的公寓。
按照楼主所说，是因投资理财的理念的话，同等价格，不管公寓还是住宅，一定是看地域了。
目前来讲，北方的县城大体还是没法和城镇相比，济阳县的房价还是不能和济南市区的房价相比，黄岛区的房价还是不能和青岛市区的房价相比，道理是一样的。增值情况也可想而知，之前济南的房价从平均几千长到了目前均价2万左右，那县城呢？增长几千块而已。所以，房价也是会综合考虑城市发展情况、地域和人口流动性等几个方面的。
按照你的投资理财的理念，你可以把房子租出去，在济南现在租房平均每月都在2000块钱左右，地段好一些、房子大一些、装修好一些的房子出租肯定更贵；然而县城就不一样了，如果出租的话，可能也就几百到一千左右，这样算的话，济南和县城的投资情况大概有所了解了。或者你想等到房价上涨后卖掉，那么济南毕竟人口流动性会比县城强一些，人口多，买房的需求量就会更大。按照济南目前的均价来讲，直接全款买的可能性不太大，更多的人会选择贷款或者购买公寓，所以，投资济南公寓的话效果会更好一些。
齐鲁壹点
投资住宅跟投资公寓，楼主首先要考虑一点，投资回报率以及回报周期。下面来给你分析一下。
首先要明确，投资住宅主要回报要看它的升值空间，升值空间是不确定的，它的回报周期也是不确定的，主要是看你们县城的发展趋势能否带动房价的上涨，如果县城发展迅速，有很多大企业入驻，那势必会带来人口的流入，最终会拉动房价的上涨。那你投资县城的房产回报率会相应提高，回报周期也会很快。县城的房子一般租金都不高，也就七八百到一千多，这点基本不用考虑了。
那接下来再看投资公寓，投资公寓的都知道，公寓回报周期短，这是它的一大优势，至于回报率，那就跟位置地段有关系了。
下面我们就拿济南的一个公寓为例子。
华创观礼55平的公寓，房价大约在77万左右，租金的话大约在3300左右，年租金大约4万，二十年完全可以回本，就回报周期而言，应该比县城里投资房产要好，毕竟县城里房产的回报有太多因素制约。
当然，投资公寓有个关键因素，那就是地段，向我上边讲的华创观礼就是位置比较好的，因为它周围基本全是写字楼，像龙奥，汉峪金谷，舜泰广场，软件园等，根本不用考虑空置的问题，一点都不愁租，所以要投资公寓，一定要选好地段。
有文化的老顽童
这样的问题似乎不必经过思考，直接可以做出决定，如果是同等价格，肯定是济南投资一套公寓房，省会城市远比县城更合适投资，当然你要说回乡下养老，那县城可能空气还比济南要好一些。
为啥说要尽可能在济南买房呢？原因有三个。一是，县城人口流动性不会很大，投资县城如果那天想买掉，恐怕会存在有价无市的情况，再说县城由于前期房价大涨，而且租金价格又没跟上，所以现在很多上万元/平方米的县城商品房，当地房地产出租的回报率很低，已经没有投资出租的价值，只有投机的价值。
二是投资县城，各种基础设施配套都不如济南，你在县城购房想出租，价格也很难上涨，而且也未必租得出去，而在济南投资房产的安全性更高。三是，县城房价都是由炒房者来抄高的，当地居民收入难以跟上，一旦高房价下跌，房地产就会大起大落，而像济南这样的大城市，下跌肯定要比县城慢得多。这样如果楼主在济南投资房产，还有想办法及脱手的机会，而在投资县城住宅，房价可能一下子就下去了，连撤退的机会都没有。
不执著财经
跟县城比济南也是大城市了，它的土地资源是有限的。很多岗位在小城市难以找到对口工作，只能去大城市就业。我表弟就是这样的例子，他学计算机专业，回县城找工作，根本没有对口单位，也找不到工资高的工作，都是三千左右，这样持续了两年，他去济南找到底薪一万的工作。家在省内，周末开车回家两三个小时，自己很满意现在的状态。
我想这样的年轻人会很多，大城市里能实现梦想，创造自身价值，必然会往大城市跑。
济南投资房产必然比县城收益高。
另外，济南投资房产优势还有好脱手
meimeibian
当然是济南的房产了。
投资，不是买贵的，或者买便宜的，而是贱买贵卖，谁来买呢？当然是有市场人气才有人买。从当前条件看，济南人气可能要大吧。
将来买房的人可能有几种，年轻人刚需买房，中年人投资买房，临退休人养老买房，公司经营性买房，那么5~10年后，你看县城的住宅潜在客户是谁？济南公寓潜在客户是谁？
海螺008
从问者问题可以看到，题主应该是没有济南的购房资质，同时题主手头肯定有一些钱，不想拿在手里，想投资用。
你这种情况，我建议不买，什么都不买。原因：1.你的资金在县城应该是可以买房的，但是贷款吧？县城房子的特点是有价无市，换句话说，你买了县城的房子，到时候你觉得房价涨了，你卖不出去，还浪费一个“首贷”。
2.济南不建议你投资公寓，因为北京等地公寓都卖不出去，北京的公寓是济南公寓的明天。
3.现在不适合投资买房，你肯定不是刚需，所以“广积粮缓称王”，如果你在济南工作，一手准备一个资质吧，一手努力上班多挣钱。
二手房李大侠
如果不是刚需，建议暂时不要投资在房产上，不知你说的是哪里的县城，姑且按山东的县城吧。
那么不管是县城还是济南，你都要考虑未来的发展潜力，特别是人口是流入还是流出，如果是人口流出，哪里也不要买，即便是再便宜。
另外，你还要看看当地的一手房、二手房价格，如果市场很火爆，但是只是一手房卖的好，同地段二手房不行，那么可以判定这是一个正在去库存过程的市场，你要买就成了接盘侠。
现在的情况就是这样，我身边不少外地人最近一两年看到家乡的房地产形势不错，都在老家买了房，绝大多数抱得想法都是在家乡买个房，以后养老或者万一在外面混不下去了，回家有个住的地方，这样的房地产市场没有人口流入支撑，本地居住人口买房的少，买也是集中在新房，你要投资这种地方，只有一个结果，就是以后很难卖出去变现，升值的空间也不大。
所以，如果你是刚需，不用管现在价格是什么，买就是了。
如果你仅仅是投资，指望财产保值升值，那么希望你三思，看看本地一手二手房价和人口流动情况，如果一手二手都在涨，而且人口有流入，那么可以买。如果只是新房成交量高，同地段二手房很难卖出去，那么你就要做好买了卖不出去的准备。
智慧养老那些事儿
投资济南房产的话，200多万的楼房只租2000，况且限购搞得不容易卖出。已经不是好的投资方式了。当然县城也要看在哪。济南附近的齐河济阳房价都还没那么高，还值得投资。齐河的清河园开盘2000多套房一天就售完。说明这些卫星城的潜力很大。
如是我闻lm
从投资角度看，在县城买住宅和在济南买公寓都不是很好的选择。县城这两年涨幅不小，难以支撑继续上涨，甚至如果人口下降还有可能下跌。济南的公寓总的来讲投资风险大于住宅。个别位置或许有机会，比如中央商务区，但必须写字楼企业入驻后才好出租，可能有一段闲置期。
