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就在房地产走向“万籁俱寂”的时刻，外资组团来中国“扫货”消息不胫而走。不仅楼市，股市、债市一时间也都外资云涌，中国市场成外资“价值洼地”。
全球经济下行，中国经济一枝独秀，再加中国资本市场逐渐开放，外资配置人民币资产成为一种潮流。
外资成买楼新势力
北上广深高企的房价让人高山仰止、望而生畏，就在大家认为一线城市的房价已经到顶，却仍有艺高人胆大者，敢于挥金如土，逆势而行。
近日，外资大肆“扫货”商业地产的消息不胫而走。据投中网消息，2019年仅过3个月，外资机构购买中国商业地产的数量达到8起，创2005年以来新高，成交金额突破300亿，接近2018年成交金额的一半！
今年前3个月，国际私募巨头黑石豪掷200亿元，收购上海长泰广场，和西安、郑州等地购物中心50%股权等。
另一家巨头凯德集团，1月份斥资27.52亿元收购上海浦发大厦约70%面积，后又斥资110亿新元，收购淡马锡附公司属星桥腾飞旗下两家全资子公司的所有股份。
今年2月，REITs领展房产基金(00823-HK)66亿元收购深圳怡景中心城购物中心。这个作价被市场认为过高，但领展认为很值，对深圳升值前景极为乐观。
外资买楼一夜之间成为这个春天的新鲜事儿，腾飞、基汇资本等知名机构同样在积极跑马圈地，中国楼市成外资涌入的“热土”。
外资“炒房”逻辑
其实细扒一下，早在2004年外资就涉足国内商业地产，2005年达到高峰，并购案逾10起，上海广场、上海世贸大厦等地标性建筑均被摩根士丹利收入麾下。直至2006年，政府出台“限制外资炒房”规定，才刹住外资“炒”楼风。
2015年“限外令”松绑，外资又闻风而动，2018年外资并购升温。戴德梁行数据显示，2018年中国内地商业地产总投资额达2960亿元，外资占总交易额的32%。
其中，外资参与北京大宗物业收购金额达到169亿元，占总成交三成。外资参与上海大宗物业收购金额达到640亿元，占上海大宗物业总成交的六成，称霸上海滩。
众所周知，2018年中国商业地产，甚至整个房地产形势不是太好，外资为什么敢逆势抄底？
中国房地产进入存量时代，一线城市已经形成固有格局，商业地产规模也开始收敛。而需求面看，一线城市发展前景依然看涨，对商业地产需求也只增不减，所以未来依旧有回报空间。
最不济，倘若经济下行，但一线城市楼市的抗跌性依然存在，长期持有租金回报率也不差。除楼市外，股债双市也成外资囤货的资产。
近3万亿外资股债四六开
比起楼市，外资在股市和债市的出入相对自由，也投入更多。中国人民银行公布数据显示，2018年末，境外机构和个人持有境内股票和债券资产总计2.86万亿元。
从存量结构看外资股债四六开，外资持债规模约1.71万亿元，占外资持有股债总量的59.78%；外资持股规模约1.15万亿元，占比40.22%。
进入2019年3月份，外资在A股的成交量已经突破万亿，最新数据，北上资金流入A股的总额已经高达8000亿，持股比例超过3%。
基本面和估值是决定外资投资收益最重要的因素。从基本面看，A股的净资产收益率与全球主要资本市场的股指相比，一直处于比较高水平，而且相对波动幅度不大。
2018年伴随着全球经济增速放缓，A股净资产收益率严重下滑，但与其他发达国家市场相比，A股ROE的绝对水平仍然不低。持续、稳定的高盈利能力是外资看好A股的根本原因。
另一块外资偏好的债券市场，据中国外汇交易中心4月1日消息，2019年以来，贝莱德、领航等全球最大的资管公司旗下产品大规模进入市场。3月债券通交易量达到1124亿元，日均交易量超过53.5亿元。
外资涌入与中国金融监管当局在市场和机构准入开放政策密切相关，债券通为外资打开中国市场大门，外资金融机构在境内设立子公司，并购中国金融机构股权限制被解除，也开辟一条路径。
最重要的一点，在全球经济下行下，中国的经济体量和抗风险能力无疑是除美国、日本国债外，外资避险的新选择。
中国金融开放，风景这边独好
外资涌入也成一人民币汇率的一个重要支撑，受市场供需推动，人民币身价扶摇直上6.7，背后肯定也离不开中美谈判取得积极进展提振市场情绪。
A股入摩、债券通，以及中国债券“入彭”，中国金融对外开放有条不紊，也让世界看到人民币资产价值。
据IMF的数据，截止到2018年，人民币资产占比已经上升到1.89%，超过澳元和加元，创2016年10月份有记录以来最高水平。
2019年，我国资本市场对外开放进一步提速。受益于MSCI提高A股纳入因子、富时罗素GEIS指数集合确定纳入A股、彭博巴克莱指数确定纳入中国债券，海外资金被动流入将大幅增加，规模保守估计在1000亿美元以上。
外资流入成国内资本市场确定性较高的增量资金来源，这将有利于股债市场走好，未来“价值投资”或将成主流。
总之，由于美国经济增长动力变软，美联储暂停加息缩表，并有降息预期，中国市场成为国际巨头们资金配置的新选择，这正验证了赵本山的那句名言，“国外比较乱套，风景这边独好”。
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