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這個東西一般不是違建的都有的賠償，當然也是看每個地方的政策，就說深圳吧，深圳一線城市，那麼小產權房的量佔據了深圳一半的江山，一般拆遷都是有得賠償了，不管外地人還是本地人都能得到賠償，小產權房本來就是個敏感問題，屬於歷史遺留的違法建築，那麼政府不肯能吧全部房子拆了不賠償的，這個東西政府也是要考慮民生，民意的，不然社會就亂了。

以前深圳崗廈舊改拆遷新聞都登報出幾好多個億萬富翁，南山大沖華潤舊改但是也是出了好多個億萬富翁，現在深圳商品房價格都比較高，均價在五萬多，那麼現在一般徵收拆遷，大多都是選擇賠商品房，一般的賠償比例在1:1這個樣子。

下面有個案例南山白石洲一座大體量的城中村也規劃了舊改，拆遷比例都有出來了

上面明確寫著，外來人員建房或者購買房屋的賠償標準1:1

目前深圳還有好多地方舊改，華潤在觀瀾大水坑這裡舊改規劃準備舊改，目前還有一些房源在賣一房才24萬，兩房46萬，三房65萬左右，一個朋友的，喜歡可私信我。

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房地產前沿發展趨勢分析，專注於深圳房產領域的創作者《深圳小民房》

深圳小民房

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小產權房遇到拆遷走賠償嗎？

小產權房是指沒有產權證的房子，房屋需要產權證證明房子所有權，所以，小產權房不能上市交易，不受法律保護。對於一般房子來說拆遷具有拆遷費，那麼小產權房是否能獲得補償？二代給大家詳解如下：

小產權房遇到拆遷獲得補償很難！（國家方面）

小產權房不具備普通商品房法律性質，不受法律保護，在購買中出現合同糾紛，不能辦理產權手續，還不能合法轉讓過戶等問題很難得到同等保護。它的存在也對房價影響很大，如果是國家拆遷，獲得拆遷補償很難，因此：大家在購買小產權房時多考慮法律風險和預期。

小產權遇到拆遷可以獲得部分補償（地方）

雖然，小產權房國家不認可，但有些地方街道辦和當地政府是認可的，如果拆遷會有賠償但不會太多，賠償給房屋產權人，產權證只有一個人的名字，可以說你們相當於租的房屋。賠償款是產權人給你的。

小產權房的三種解釋，以及目前面臨整治三種小產權房？

（1）按照房屋轉讓時是否繳納土地出讓金區分，不繳納的叫大產權，交的叫小產權，可以解釋為，普通商品房是大產權房，經濟適用房就是小產權房。

（2）以發展商的產權而言，發展商的產權為大產權，購房者為小產權，因為購房者的產權是由發展商分割出來的。

（3）依據發證機關區分，國家發的為大產權，鄉鎮政府發的為小產權，這種小產權不構成法律意義上的產權。

以上1,2,小產權合法的，只要交足購房款，或繳納土地出讓金，就可以自由買賣，受法律保護。到三種產權法律存在爭議很大，而且拿不到法律保護的產權證。

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新農村二代

說起“小產權房”遭遇的拆遷怎麼辦，從源頭六大方面來分析小產權房的法律問題，這樣才能抽絲剝繭梳理好問題，不要著急，慢慢往下看!

一、什麼是”小產權房“

　　“小產權房”不是法律概念，在相關的規範性法律文件裡，我們並找不到“小產權房”這一概念。它是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。該類房沒有國家發放的土地使用證和預售許可證，購房合同在國土房管局不會給予備案。所謂產權證也不是真正合法有效的產權證。在我國眾多城市郊區，在農村小城鎮建設，發展農村住宅小區劃的過程中出現的一些村集體經濟組織在本村集體土地上集中建設農民住宅樓，除用來安置本集體經濟組織成員外，還以較低的價格向本集體經濟組織以外成員銷售，且這種現象在農村越來越普遍，是農村城鎮化的一個特徵。按照國家的相關要求，“小產權房”不得確權發證，不受法律保護。

　　“小產權房”的性質有兩種：一種是在集體建設用地上建成的，即“宅基地”上建成的房子，只屬於該農村的集體所有者，外村農民不能購買;另一種是在集體企業用地或者佔用耕地違法建設的房子。

二、如何區分房屋產權類型

　　簡單的來講，由國家發產權證的房屋就是“大產權房”，沒有就是“小產權房”。大小產權房在政策上的爭議不在房屋所有權，而是土地使用權。

1、針對房屋原開發商產權而言

開發商的產權叫大產權，購房人的產權叫小產權，主要是因為購房人的產權是由原開發商的產權分割而來。

2、二手房買賣是否繳納土地出讓金來區分

如果交易雙方不再繳土地出讓金的房屋是大產權，需要補繳土地出讓金的是小產權。

3、產權證的發證機關

國家發產權證的是大產權，鄉鎮政府發證書房屋是小產權房，不構成真正法律意義上的產權。

三、”小產權“法律地位

1、憲法規定

　　1982年憲法第十條規定：“城市的土地屬於國家所有。農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬於國家所有的以外，屬於集體所有;宅基地和自留地、自留山，也屬於集體所有。國家為了公共利益的需要，可以依照法律規定對土地實行徵用。任何組織和個人不得侵佔、買賣、出租或者以其他形式非法轉讓土地。一切使用土地的組織和個人必須合理地利用土地。”

　　1988年的憲法修正案第二條規定：“憲法第十條第四款‘任何組織或者個人不得侵佔、買賣、出租或者以其他形式非法轉讓土地。’修改為：‘任何組織或個人不得侵佔、買賣或者以其他形式非法轉讓土地。土地的使用權可以依照法律的規定轉讓。’”

　　上述條款確立了我國獨特的城鄉二元土地制度，同時規定了土地的徵用制度以及合理利用土地的原則。對於土地轉讓問題，該條款的態度的明確的，即無論是國家所有的土地還是集體所有的土地，都不得進行轉讓。

2、物權法規定

　　《中華人民共和國物權法》於2007年3月通過，該法提出了國有資產、集體資產、私有財產平等保護，集中體現在第四條的規定：“國家、集體、私人的物權和其他權利人的物權受法律保護，任何單位和個人不得侵犯。”然而物權法的調整對象太過寬泛，另外，在物權法制定過程中，各方對集體土地使用權流轉的意見分歧較大，使得我國物權法最終對此沒有作出任何突破。該法第一百五十三條規定：“宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家有關規定。”並沒有對“小產權房”做出合適的規定。

3、國務院部門規範性文件規定

　　《關於農村集體土地確權登記發證的若干意見》規定“對於借戶籍制度改革或擅自通過‘村改居’等方式非法將農民集體土地轉為國有土地、農村集體經濟組織非法出讓或出租集體土地用於非農業建設、城鎮居民在農村購置宅基地、農民住宅或‘小產權房’等違法用地，不得登記發證。”

四、”小產權房“的產生原因

1、城市房價過高

　　中國許多大中城市的高房價是催生“小產權房”的重要原因之一。由於中國經濟社會發展不平衡，若干大城市的房價長期快速上漲，遠遠超出了當時當地一般就業人員的收入水平。與此同時，政府經濟適用房、廉租房的建設無法滿足這些住房需求。“小產權房”存在著大量現實的購買群。“小產權房”價格之所以如此之低,在於其省去了三部分費用：一是購地成本，二是各種稅費，三是土地和房地產市場管制造成的鉅額成本。而土地出讓金、稅費以及各種成本是房價上漲的主要原因，理所當然的成為了“小產權房”生存並發展的肥沃土壤。

2、法律規定不具體

　　根據法律規定，在農村集體所有的宅基地和集體建設用地上，農民可以自行經營，而且農民自建的住房也是可以進行交易的。正是因為政策法律規定中存在很多模糊不清的地方，才導致了各地“小產權房”建設的泛濫，在合法與非法之間給“小產權房”留下了一個擦邊球的空間。某些鄉鎮政府錯誤的理解了國家的新農村建設要求,簡單地認為新農村建設就是村莊建設，就是造房子建新村，修大路排店面。或是簡單的認為把原來的宅基地進行統一規劃、集中建房,所建的房子應該是連排的、類似公寓形式的住宅就是新農村建設。這樣就造成了大量新建宅基地房屋的建設，為“小產權房”的生存發展提供了優越的客觀條件。但鄉鎮政府在建設這項工程時,由於資金窘迫,便會和開發商合作,將上級政府批准的,用於新農村建設的宅基地同開發商搞合作開發，然後將一部分房子以低廉的價格賣給農民,另一部分房子便讓開發商出售給城市居民獲取利潤。所以“小產權房”的開發、生存及發展其實是搭上了新農村建設的便車。

五、”小產權房“購買風險

(一)購買“小產權房”合同的法律效力

　　舉個例子直觀感受一下，甲與乙關於某“小產權房”簽訂了《購房合同》，後又與丙簽訂了《購房合同》，丙實際居住在房屋中。現發生糾紛案外人：丙。申請執行人：乙。被執行人：甲。

　　在該異議案件的處理過程中，合議庭形成兩種觀點：

　　一種觀點認為，兩份《購房合同》雖然都是關於“小產權房”買賣的合同，且是“一房二賣”，但是鑑於目前現行有效的法律法規尚未對涉及“小產權房”的買賣合同作出確切的法律規定，所以參照《最高人民法院關於審理買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》中關於“出賣人就同一普通動產訂立多重買賣合同”的規定，對不動產買賣合同的處理可參照此規定，以先行受領交付的買受人作為第一順位的交易方。在本案中，雖然甲與乙簽訂的買賣合同在前，但是丙卻先於乙受領交付，且已裝修併入住。即丙對該房屋處於實際佔有狀態。故應中止對該涉案房屋的執行。

　　另一種觀點認為，依據《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》中關於對案外人提出排除執行異議的審查規定，重點審查三項內容，一是案外人是否系權利人;二是該權利的合法性與真實性;三是該權利能否排除執行。案外人丙雖有《購房合同》，但房屋尚未登記，且國家對待“小產權房”的權屬問題尚未作出明確的法律規定，案外人對涉案房屋享有的權利基礎不存在，故應當駁回案外人的異議。

　　涉及到《購房合同》是否具有法律效力。理論上對“小產權房”買賣合同的法律效力有兩種意見：

　　■ 一是無效理論

　　如果房屋不是在集體經濟組織內部轉讓，則認為無效，反之集體經濟組織成員之間的相互轉讓則是有效的;這是依據我國的《土地管理法》以及《房地產管理法》中的相關規定，我國土地根據用途劃分為農用地、建設用地以及未利用地等，嚴格限制農用地轉化為建設用地;且允許市場上流轉的商品房是在國有的土地上開發建設的，“小產權房”則是在集體所有的土地上開發的。依據《房地產管理法》的規定，房地產開發行為只能在依法取得國有土地使用權的土地上進行，因此村委會在集體土地上進行的所謂“房地產開發”違反了我國法律的強制性規定，該行為是我國法律直接禁止的。因此，“小產權房”買賣合同內容上違反了我國法律的強制性規定，應屬無效。

　　■ 二是有效理論

　　即“小產權房”屋買賣合同只要是符合雙方真實意思表示，基於自由意志達成的合意，基於恪守誠實信用原則的要求，應當得到法律的認可和保障。

　　司法實踐中對“小產權房”買賣合同效力的認定採取的做法往往是要麼迴避，要麼認定無效。這主要是基於國家政策的考慮以及保障農民核心權益的需要。鑑於目前“小產權房”屋買賣合同的無效處理原則下，本案中，案外人對涉案房屋的佔有並不具備法律基礎。

　　案外人對涉案房屋並不具備排除強制執行的權益，一個沒有經過確權的“權利基礎依據”(“小產權房”買賣合同)的“佔有狀態”並不能對抗已經發生法律效力的執行依據。

　　綜上所述，“小產權房”買賣合同的效力在法律實踐中一般認定無效為原則。但也區分不同情況：

　　【1】對於發生在本鄉範圍內農村集體經濟組織成員之間的農村房屋買賣，該房屋買賣合同認定有效。

　　【2】對於將房屋出售給本鄉以外的人員的，如果取得有關組織和部門批准的，可以認定合同有效。

　　【3】對於將房屋出售給本鄉以外的人員，未經有關組織和部門批准，如果合同尚未實際履行或者購房人尚未實際居住使用該房屋的，該合同應作無效處理。

(二)“小產權房”權利歸屬問題如何認定，“小產權房”能否作為執行的標的物。

　　案例說明：

　　根據我國《民法通則》和《合同法》規定，公民的居住權、債權等合法權益受到法律保護。公民行使債權時，本著公平、公正、有利於債權實現的原則，可以由雙方在不違反法律規定的前提下自主選擇債權的實現方式，對此，人民法院應當予以支持。據此，可以引出以下兩種觀點：

第一種觀點：房屋買受人(即債權人甲)可以通過實際居住標的房屋來折抵一部分債務。即債權通過實現對房產的用益物權來實現收益，比如通過自身居住或者出租房屋來獲得租金收益等。實際上，無論房屋證照是否齊全，待房屋處於完工且可實際使用狀態的情況下，房產的使用價值已經存在，權利方只是自願行使房產的使用價值，只要不危害到第三方利益，完全可以施行，這也是充分利用社會存在資源的表現。實踐中，確實有部分申請人得知被執行人暫時無能力履行判決書義務時，提出過類似請求已達到維護自身利益的目的。

第二種觀點：房屋買受人(即債權人甲)不能通過實際居住該房屋折抵判決書所指的金錢給付內容。實際上，居住權與債權是兩個完全不同的概念。“居住”本意是一種行為，而債權通常指金錢期待權。將兩個不同概念混淆，並不利於權利義務方所指標的的真正實現。

　　對甲提出以居住權來代替債權的申請，法院經過研究後決定駁回。並告知當事人如果希望通過居住權來代替債權的實現，也可以待原出賣方乙具備完全售房資質後再與其簽訂新商品房買賣合同，同時以該筆債權款項衝抵相應新的購房款。

　　(三)房產轉讓風險

　　“小產權房”拿不到正式的房產證，因此並不構成真正法律意義上的產權。即“小產權房”只有使用權，沒有所有權。

　　根據《中華人民共和國土地管理法》的規定，“小產權房”不能向非本集體成員的第三人轉讓或出售，即購買後不能合法轉讓過戶。其同時對房屋的保值和升值也有一定影響。

四、想要購買“小產權房”注意事項

　　對於城鎮居民購買農民“小產權房”的效力問題，目前尚沒有一部法律對此作出明確的規定。因此如果確定想要購買“小產權房”，一般而言，法官在裁判此類案件時往往會綜合考慮以下幾個因素：

1、是否符合民法的基本原則

當事人之間的行為是否符合民法的基本原則，即平等、自願、公平、誠實信用、公序良俗;

2、是否存在合同無效、可撤銷情形

雙方簽訂的合同是否存在導致合同無效或者可撤銷的情形，也就是《合同法》第五十二條和第五十四條規定的情形;

3、是否有基層組織的意見

基層組織如村委會、村黨支部的意見。由於我國實行村民自治，因此，村支兩委的意見至關重要。

五、已經購買了“小產權房”怎麼辦

　　【1】 如果已簽了買賣合同但尚未取得產權證明，並且該房屋系在集體土地上建設且購房者非當地居民，鑑於可能的政策風險和法律風險，可以請求解除合同並退回已支付的購房款這是最直接的方法。

　　【2】 如果購買了當地居民的農民房或從他人手上購買了有產權證明的“紅證房”，房款已經支付且已經入住，但無法辦理過戶的這種情況就比較麻煩，則要視具體情況而定。

　　【3】 如果已經購買了集體土地上建造的房屋並取得了當地鄉政府頒發的產權證明或土地使用證明的，可以自己居住或者出租，或者出售給有當地戶口的居民，這種情況一般無危險。

　　【4】 如果是在建的集體建設用地上的商品住宅項目，在委託專業機構評估市場風險和法律風險之後則應當按照現有的土地管理規範，完成土地徵用手續，並按照商品住房項目的規定手續報批採取可能的補救措施。

六、“小產權房”能轉正嗎

　　不能。不動產登記是依法保護不動產所有人權利的法律行動，不可能登記任何不合法的東西。現行法律法規明確，世界普遍實施土地用管制，所以“小產權房”不可能予以登記。

　　根據國家規定，農村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮居民不得到農村購買宅基地、農民住宅或“小產權房”，故雙方簽訂的《房屋買賣合同》應為無效。對於村委會頒發的房產證，房產證只能由國家統一的房地產主管機關發放，村委會不具有發證的權力。

　　“小產權房”的“五宗罪”：其一，“小產權房”屋往往沒有規劃許可證和正規土地證，如要求補償土地出讓金的話，還要交納土地款。其二，“小產權房”屋沒有產權證，非本集體組織人員“購買”後，一旦國家政策要求清理時，沒有法律保障。其三，沒有產權的房屋一旦國家要徵地拆遷，沒有合法產權的房屋難以得到充分的拆遷安置補償。其四，這類房子不能上市交易過戶，不得轉讓、抵押;其五，“小產權房”一旦因房屋遇到糾紛、法院往往不予受理。

　　那麼，該如何鑑別是不是“小產權房”呢?

　　正規的商品房是“五證”俱全，即《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建築工程規劃許可證》、《建築工程施工許可證》、《商品房預售許可證》，缺一不可。最簡單的辦法就是看是不是有《商品房預售許可證》，買房前一定要查看，一般有這個證基本上就有其他四證。

　　提醒大家，切勿貪圖便宜購買“小產權房”，以免給自己帶來不必要的風險。

　　結語：從六大方面來一一解刨“小產權房”的法律問題，但是在處理“小產權房”糾紛問題中，尤其是在拆遷中，拆遷房往往將其列為違建從而對被拆遷人進行逼遷。遇到這種情行，大家要及時請專業律師來介入維權。小產權房的法律問題之複雜性不是看懂這六點就可以自己解決的。本文只是讓被拆遷人可以在談判中窺見拆遷方的詐術，不至於恐慌無措!

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小產權怎麼了？小產權難道不是房子，不是百姓可以一生的擋風避雨之地嗎？小產權房就可以任意的強拆嗎？我之前對這個問題做以過回答，今天對這個問題，在以此說一下。

讓我們先來看一看它[小產權]三個字的命名吧，這看上去讓人感覺與[大產權]房是有所區分的，但是在我看來，既然有著[產權]二字，就不能說你的房屋是私搭亂蓋的。既然不是私搭亂蓋的，本身就存在著[產權]的問題，房屋的主人你就有著[房產]的[行使權力]，這個權利是中華人民共和國賦予給你的。 其中不管是什麼大產權房，還是小產權房。

這裡就如同你叫[大明]和[小明]是一樣的，只是一個[人員]的區分，房屋的[小產權]和[大產權]這一叫法也是如此，只是一個[房屋]的[區別]而已，用處是一樣的。不過是拆遷方為了壓縮百姓利益的新名稱而己，因為在所有的拆遷之前，並沒有如此的說法和叫法，房管局出售方之前也並沒有對此做出名文規定。

只要是開發商拆了你的房子，你就沒有了住處，你就會無家可歸，他就應該給你合理的補償，應該給你合適的房屋，這是一個不爭的事實，就這麼一個簡單的道理，只要講清楚我想大家會明的。因為那畢竟是百姓一生的依靠，畢竟是一生可以擋風避雨之處，這一點，你只要心中有數根本也影響不了拆遷的補償標準。

因為合情合理的補償標準，同樣也是受國家法律保護的，只要你是合理合法存在的房屋，拆遷時權力的大小，不能由他人而定，這一點請你記住。

為此，回遷時就該在地點不變的條件下，所補償的面積就不能少於你原住房面積的標準，這一點至關重要哦！

不同觀點看法，歡迎與白雪姐姐共同探討。

白雪姐姐

小產權房是農村、鄉鎮以及城市郊區普遍存在的一種特殊房屋，2018年小產權房遇到拆遷該怎麼補償呢？今天愛土拆遷律師團來為你分析一下。

一、什麼樣的房子稱為“小產權房”

“小產權房”是指在農民集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產權證不是由國家房管部門頒發，而是由鄉政府或村委會頒發，所以叫做“鄉產權房”，又叫“小產權房”。

二、小產權房拆遷怎麼補償?

在集體建設用地上建成的房子，即宅基地上建成的房子，或者本集體之間合法轉讓的房子

這類房屋補償，在原則上是“不得降低原有生活水平，短期生活有改善，長遠生計有保證”。同時要根據房屋的建築結構和修建年代、地理位置和用途進行綜合考量。還要結合政府的安置方式來區別計算。

（1）按照產權置換的，應該給予合理面積和裝修費補償、搬遷費補助、過渡費；

（2）按照劃地重建的，應該給予重置成新價補償（本地修建原有規模房屋所需要的費用）、裝修費和搬遷補助、過渡費；

（3）按照純貨幣補償的，應該給予附近城鎮的商品房均價的補償。

在遇到小產權房拆遷時，一定要注意，如果有疑問，或者徵收方採取非常手段逼遷，一定要及時聯繫專業的拆遷律師，避免被徵收方忽悠。

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愛土拆遷律師團

記住了是補償，而不是賠償。補償是象徵性的，業主沒有話語權。而賠償不同，業主有很大的話語權，業主不能虧太多啊，虧多了業主不幹，如果繼續堅持那就“被釘子戶“。所以好多釘子戶也是無奈啊。

記得我們縣那有個工業園區，其中有好多家是小產權，十多年前買地建房都用了100多萬，後來遇到政府拆遷，有家補償10萬，還有家補償才6萬。

買房也好，買地建房也好，最好是要能辦上三證齊全的，否則再便宜都沒用，三十年河東，三十年河西，什麼地方都有可能會遇到以後拆遷。

張軍條

小紅豆先生2014

小產權房遇到拆遷有賠償嗎？

小產權房一般是指在農村集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產權證不是由國家房管部門頒發，而是由鄉政府或村政府頒發。不是真正意義上的產權。如果在宅基地上建的，屬於農村的集體所有者所有，如果佔用耕地建的，屬於違法建築，就談不到什麼補償了。

楹庭徵地拆遷律師團

小產權房法理上不承認它是商品房，但並沒有從本質上確定它是“違法建築"。特別是一些地方不同級別的政府還給其發放了"證明"(雖然不是國家規定的房屋所有權證)。因此，在拆遷的實際操作中會跟據實際情況以“特別途徑"獲得補償的。

關鍵字: 產權 統建 深莞惠