今天給各位擺到桌子上的是一盤硬菜，房源不多，產品不撇，容積率在高新區低到令人髮指，當然價格不會很便宜。這盤菜就是德商御璟天驕。
樓盤詳情
項目名：德商御璟天驕
類型：高層、洋房
佔地面積：約30畝
總戶數：202套住宅
總棟數：9棟（有1棟是酒店式公寓）
預計推出時間：5月
裝修情況：精裝
梯戶比：一梯兩戶（洋房）兩梯兩戶（高層）
容積率：1.6
綠化率：30%
物業費：高層3.6元/平米，洋房4.5元/平米，商業6.5元/平米
地鐵：1號線、6號線（都有點遠）29號線（很近，但時間很遠）
洋房的變化有點多
新川是我家，出行火三輪？
項目位於成都的正南方向，與中德英倫聯邦A區，僅僅隔著一條梓州大道。中德的樓盤在梓州大道的西側，德商的這個樓位於東側。而周邊的“鄰居”呢，主要有北側“大熱”的中建天府公館，以及東側的那個剛需盤中鐵城錦南匯（最近一次開盤價清水9000起）。從這段文字的描述中，大體可以判斷樓盤的位置，至少在地段上，卻也沒有辱沒開發商招牌。
當然區域上的優勢，不僅僅只有這麼一條。重要的，能夠決定是否成單的標準，還有一個關鍵點就是，樓盤所在的位置屬於新川板塊，新川的教育和生活配套都能滿足日常需求。
從置業顧問的話述中，理論上來說，各位應該放心了。眾所周知，新川的各種商業配套比如鄰里中心，教育配套那是極為豐富的，而且大部分都已經動工了，基本上配套方面是跑不脫的。
另外就是交通方面，說句實話，目前如果不開車的話，出行基本上都靠火三輪或者自行車，雖然樓下有個公交車站，但是線路非常少。
地鐵1號線和6號線，距離項目都還不是點吧點的遠，前者的華府大道站距離樓盤有1191米，後者的新通大道站還要遠一點，直線距離也有1602米。唯一的比較近的軌道交通，是地鐵29號線“和迎大道”站，就在樓盤旁邊，但是沒得計劃，還落在圖紙上面。
原來這貨手裡頭高層才是稀缺產品
本次推出的住宅共有八棟樓，其中1號樓是高層，2、3、4、5、7、8、9是洋房產品，在這樣的地段上，7層洋房可以用稀缺來形容。而僅有的一棟高層，兩梯兩戶，總高31層，一二樓是架空層，拋開這兩層樓，剩下的總計才58套，如果價格不離譜，本工估計到時候開盤會比較俏。
為什麼比較俏呢？本工總結了四個產品要點：
第一點：整個項目容積率才1.6，雖然只有30畝，但高層只有一棟，其他都是洋房，還是7層洋房，公攤比較低，容積率降下來了，從銷售給的效果圖來看，樓盤內的景觀打造還是比較上檔次。
第二點：全玻璃牆幕、鋁板隔層設計，一方面增加了樓棟的品質感，另一方面延續了項目的外立面壽命。我們都知道，無論是塗料還是貼磚都會面臨一個窘迫的問題，那就是年代久了，塗料要花，瓷磚要掉，無論什麼工藝都有可能造成樓盤品質的降低。而御景天驕的這個設計就恰好避免了這一問題。
第三點：全南北朝向，板式結構，站在三樓都可以享受穿堂風。因為項目的樣板間就在高層的3樓上，本工到現場感受了下，當時是下午三四點，能夠明顯感受到微風陣陣，迎面而來。這樣的房間空氣流通性強，雖然有新風系統的支持，但自然風還是更令人期待。
第四點：價格，很敏感的一個詞。因為沒有開盤，所以價格理論上是未知的。但通過現場的溝通，本工總算拿到了一個“預計”價格（後期以開盤時為準），高層精裝22000元/平米。這個價格怎麼說呢，如果和龍騰苑中鐵城錦南匯比，那是要高出不少。但是和對門的中德英倫聯邦的二手房比，也還是可以接受。畢竟現在新的改善項目都不便宜。
當然，這裡面還有個關鍵點，就是樓盤品質。很明顯兩梯兩戶，58戶人享受兩部電梯，足以讓成都大部分高層業主羨慕得死了，更何況，在裡面住的業主（大部分是洋房業主），相對來說圈層會更加純粹一些。
單獨說哈洋房，有的房間贈送得多
剩下的7棟洋房，價格要貴一點，大概多3000元/平，也就是說，洋房的價格約在25000元/平米以上，為一梯兩戶設計，也是精裝。
七層洋房，1樓和7樓有對應的贈送空間。
以1樓為例：花園全贈送，端頭和中間的房型略有不同。
以7樓為例，除了鏤空的空間全贈送外，有房頂的部分需要掏錢購買，見下圖，綠色部分全贈送，藍色部分花錢買。
下面來看看橫截面，從下圖中可以看到，7樓的洋房更划得來，贈送比較多，但後期搭建可能有其他成本，況且開發商允許搭建嗎，還是個問題。
一樓呢，要贈送花園，但購房者相當於要掏兩次錢，地下室也得一起買了，而地下室呢，不像北方人住得這麼隨意，我們南方人，還是不會太習慣。
周邊配套很戳，多社區底商
1、教育配套
先說教育配套，這個是重點，相信大部分換房的改善型購房者，都比較看重這個部分。
幼兒園：優培新怡實驗幼兒園、龍騰實驗幼兒園、史丹福幼兒園、會龍偉才幼兒園
小學：高新區行知小學、金蘋果錦城一中附小
小學這裡還是提一句，因為現在成都都是按照劃片來決定學位的，所以最終是哪個學校還得根據當年的劃片範圍來確定。
新川配套教育資源分佈圖，主要在二組團
2、商業配套
因為目前樓盤周邊基本上都是在建樓盤，所以商業配套方面較為欠缺。而看得到的，就是龍騰苑下頭的底商，有一部分商業。當然遠期規劃中的，新川鄰里中心綜合體還是值得期待的。
3、景觀配套
新川之心，大家可以在網上搜下，比較“仙”的地方，人少、景美、有點遠。一公里，走路肯定不現實，打車的話，需要在梓州大道上繞行後才能到達，畢竟逆行是違反交通規則的。
戶型圖還是要先看為妙
頂躍，共計167平米
底疊負一樓，前後花園
底疊端頭，287平米
高層149平米
雷暴區注意，買房避免踩雷
1、靠近梓州大道的7、8、9三棟樓可能面臨噪音的汙染，梓州大道的可是成都有名的貫穿南北的主幹道，而且還是快速通道，這個噪音影響程度不言而喻。
2、樓間距還是要注意下，30米的樓間距，本工認為還是有點近了，從現場排到的實景圖片可以看到：
實際感受，真的不算遠，估計窗簾要買個好的，不然......
購買建議
1、本次推出的精裝房，有中央空調，新風系統和地暖的標配，樣板間展示的情況還不錯，各種材料和五金配件都是牌子貨，這點應該是值得肯定的。
2、買房子其實就是買地段，該項目的地理位置以及區域潛力有目共睹，在位置上來說，本工就三個字：有前景。
3、有改善需求的，高新購房資格的需要注意，本工覺得買高層比洋房好，總價低不說，真的視野還有居住的舒適度，都比周邊樓盤的其他高層要好。
以上就是本次踩盤的大概內容，如果按滿分10分為標準，至少可以打個8分（如果價格便宜分數可以往上添點）。有意見的請到留言區留言，大家一起討論討論。
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