集中式长租公寓，武汉的几个项目差不多都已经去踩过点，包租婆也已经说了很多。
关于这一块的市场，进驻的企业不算多，除了龙湖冠寓十几个项目布局武汉三镇之外，类似于万科泊寓、碧桂园big+国际社区和旭辉领寓等品牌，在武汉的项目数量一只手指都可以数清楚。
特别是2019年开年之后，集中式长租公寓的风声小了很多。不同于武汉市场的冷静，类似于广州、上海、北京、杭州和成都等外来人口较多的城市，长租公寓的布局脚步并没有放缓的迹象。
虽说，武汉租赁市场差不多被长租公寓再次洗牌，但是大多以分散式长租公寓为主，集中式长租公寓市场辐射范围依旧受限。
租客消费能力与产品定位不匹配
根据2019年武汉市薪资水平报告显示，平均工资为3984元/月，主要集中在2K-6K之间，33.6%为2K-3K的水平。
我们再来看看武汉长租公寓品牌的官网定价（需要在此基础上溢价10%-20%）
（万科泊寓-雄楚大道店）
大多数集中式长租公寓，三环内定价一般在1800元/月以内，这个价格还不包括水电等其他费用，加上大多以商业水电为主，每个月算下来，花在租房上的数额随随便便就超过2000元！
当然，这还只是保守预计，如果靠近地铁或者商圈，价格还需再高个两三百。
根据这些定价，我们可以发现，集中式长租公寓以中高端目标客群为主，通过硬软件服务以及智能化管理产生高于周边散租公寓20%-30%溢价。
虽说价格比较高，但是集中式长租公寓的居住环境以及规范化的管家管理，“无房东”的租赁模式，独门独户的产品设计，带给租客的租住体验肯定是优于分散式长租公寓的合租模式。
虽说如此，从武汉大多数租房客群的收入水平来看，将收入的50%甚至高于这个比例的数额花在租房消费上，显然不太现实。
如果说，以租金占比收入的30%为红线划分，80%以上的武汉租客都不会将集中式长租产品作为首选。
单从价格这一个因素，集中式长租公寓产品的很多优势直接就被租客否定。
产品优势不刚性，租客选择多样性
关于这一点，主要是从租客的角度来讲。
我们知道，不论是分散式还是集中式长租产品，差不多都是这两年才大面积进入武汉，虽然对传统租赁模式有冲击，但是房东个人房源出租模式依然占比最高。
对于个人房源、分散式长租公寓和集中式长租公寓这三者来说，集中式产品处在十分尴尬的位置。
一是没有价格优势，二是位置优势也不明显。
个人房源虽说服务不如另外两者，但是好在价格是最优惠的；分散式长租公寓，会在个人房源的价格基础上针对其服务，溢价10%左右。
这两种模式的房源对分布在居民小区里面，租客的选择性更广也更灵活，可以根据自身需求寻找交通更便利，租金更合适的楼盘。
集中式长租公寓属于重资产模式，运营方拿下一整栋楼进行管理，选址都比较尴尬，至少包租婆去看的好几个产品，
距离地铁都至少有15-20分钟的步行距离。
泊寓雄楚大道店距离杨家湾地铁站2.3公里，需步行23分钟
冠寓江发路店距离最近的长港路地铁站有1.3公里，需步行19分钟
一般这种选址，目标客群又减少了一部分，至少需要地铁出行的人不会作为选择，大多数针对周边租客群体。
再者，大多数居住集中式长租公寓的租客，对生活质量和私密性要求较高，并且收入肯定不低。
现实是，这一类人，大多数会选择在武汉买房。毕竟，相比于北上广这一类高房价城市，武汉房价还处在够得着的价位，压力也小很多。
当然，包租婆不是完全否定集中式长租产品的价值，它的优势还是很明显的。只是说武汉这个市场有其特殊性，这也是为什么入驻的品牌还不算普遍的原因。
但是我们不得不承认，集中式产品主要集中在经济较发达地区，对租客的定位也处于中高端水平，是对武汉租赁市场水平的一种拔升。
在租房问题上，武汉租客大多数还停留在最基本的刚性需求上，对价格、交通和生活便利程度比较敏感，关于集中式长租公寓最大的优势——服务，往往会选择忽视。
根据目前情况来看，集中式长租公寓在武汉市场的发展遇冷，成长条件也还不算成熟。
集中式产品想要在武汉真正被大众所接收，除了运营服务质量的提升之外，租客消费水平的再次升级也至关重要。毕竟，有再好的服务，消费者没能力买单也是枉然。
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