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來源/微信公眾號：櫻桃大房子（ytdfz8）；
今年很多城市都出現了小陽春，深圳年後也回暖了，看房量有所回升，樓市氣氛有所活躍，但從成交量來說，我覺得根本算不上小陽春。
3月份，深圳二手住宅成交4551套。同比下降15%。
這是個什麼成績呢？
從2009年以來，最近11年來同期對比，只有2012年3月份低於這個成交量，其餘10年都比這個成績好。
在深圳，每月的二手房成交量沒上5000套，都算不上好行情。而且5000套，是一個非常重要的指標，無論是見頂、調整以及調整結束、延續上升行情、市場的活躍等等都可以用五千套這個關鍵值來判斷。
我拿出過去10年來的量價走勢圖，足以說明這點。
記住量在價先。一般樓市見底之前，經歷長達半年以上或者更長的連續價跌量減過程，絕對成交量大概維持至2000-3000套以下水平。隨後成交量連續兩個月超過5000套時，此時成交量越大而且伴有利好政策的配合，見底的概率極大，下跌行情結束。
08年11月推出4萬億後，09年3月行情開始爆發，量價起飛，直接從四五千套到上萬套，價格一路上揚。
2010年政策調控，成交量雖有所下滑，但是依舊保持較高量增長，而且天量貨幣無處可去，使得樓市餘熱尚存。所以全年依然是量價齊升。
一般來說，天量(或者是年內最大量)-之後兩個月內成交量銳減至天量的一半以下而絕對成交量又少於5000套時(伴隨政策利空調整的概率越大)，調整行情開始。
如2011年6月後的行情，持續加息，調控，終於在下半年把這頭瘋牛按下了，成交量持續低於5000套，維持在兩三千套的低量，所以價格下跌。
長期縮量而絕對成交量在5000套以下，隨後成交量連續兩個月超過5000套時(此時成交量越大,調整結束的概率越大)，意味著啟動行情開始。
如2012年5月回到5000套，那個月剛好也是價格的最低點，央行從6月開始降息，之後保持在5000套-7000套間，房價小幅微漲，從1.89漲到年末2.2萬/平米。
2013年3月“賣房徵20%個稅”的傳聞使購房者恐慌入市，突然放出1.8萬套的天量後，成交量依然能保持在5000套到7000套之間，此時的天量就是明顯的見底信號，房價之後出現小幅反彈高潮，從年初的2.2萬漲到年末的2.8萬/平米，漲幅30%。
而2014年的成交大部分維持在4500-5500套之間，所以房價又不動了，其中8、9、10月成交低於5000套水平以下。930政策後行情開始啟動，11月成交一躍達到7000套以上，隨後12月更是見到久違的萬套，此時房價也開始上漲了。
而像2015年調控大放鬆，之前調控壓抑了五年的改善需求蜂擁入市，成交除了春節和股災受影響的那個月，其餘都是8000套以上，有7個月上萬套，持續放出天量，所以必定是火爆行情。
伴隨著天量，2015年深圳的房價從年初的3.1萬一口氣漲到年尾的4.8萬/平米。
2016年3月份第一次調控，成交量從3月份的2萬套，突然腰斬。但市場對於調控的負面影響消化比較快，而且依然能保持在5000套以上，所以2016年房價站上5萬以後就沒下來過。直到10月份第二次調控升級。年末才出現了萎縮。
然而這一次的調整，僅僅持續了3個月，市場很快就走出了陰影。
2017年3月份之後，成交量再次超過5000套，而且之後大都維持在5500-7200套之間，因為市場上對於三價合一的傳聞一直不斷，所以很多人會趕在新政出臺前下手。
2018年的行情，才真正算的上是深圳樓市調控的分水嶺。3月底三價合一之後，二手房豪宅線標準一直沒有上調，稍微好一點的房子都要繳納動輒幾十萬的豪宅稅，但市場反應還比較平淡，該買繼續買。成交量基本上能保持在5600-7000套之間。
而真正具有殺傷力的是731調控政策的第三次升級，查漏補缺，基本上堵住了各個漏洞，市場信心瞬間跌入冰點。
根據樂有家的統計，對比新政前後價格，7月到12月深圳均價下跌4%，大部分片區都出現了量價齊跌，其中寶安新安片區、南山桂廟片區跌幅達到10%，車公廟、福田中心區、光明、羅湖泥崗、筍盤、人民南、鹽田沙頭角片區跌幅都達百分之八九。
3月份我們一直在踩盤，新房因為稅費少比較好賣，而且成交也主要是總價較低的中小戶型為主。
二手房相比春節前，市場確實好轉了，但是談不上熱，體現在價格上就是穩定，大部分都沒有明顯變化。
坂田中介說，3月份賣出的都是近兩年積壓的筍盤，春節後把年前積壓的筍盤都清掉了。價格高的沒人買，購房者對價格非常敏感。
也有粉絲去寶安新安看了幾次感覺很火爆，兩個小時內成交的遇到了好幾次，當然，業主給的價格也比較實在，一般砍價5萬就成交。而新安是731調控後降價10%左右的片區。這是不是意味著房價下降10%後，購房者就能接受入市了？
有粉絲說，他看的寶安領航城年前掛500萬左右，現在很多同戶型掛470萬，桃源居也有很多新房源出來，如果沒有等到筍盤他就等沙井的新樓盤上市再買。
香蜜湖片區的中介告訴我，3月份價格略漲一些，但不明顯，成交量有所回升，帶學位的東海花園成交33套，片區價格還是堅挺，近期一些問題拍賣房出來。
今年深圳預計有30-40個新項目面世，很多客戶在等新樓盤。
北京調控一年後，房價一次性就跌到了20%的底部區間，上海調控2年半，房價下調幅度也有10-20%，今年3月放量我認為就是真正的底部。
深圳從2016年3月調控至今雖然已經有三年了，但回首這三年，每一次調控出臺，市場調整3個月到半年時間就消化了利空，基本上是低迷半年，筍盤出現，又回暖半年，消滅筍盤，然後再低迷半年，筍盤又出現，接著繼續回暖，又消化筍盤，反覆循環，橫盤震盪。
但房價還在原地踏步，有些片區甚至每年都在漲，真正下跌只是從去年731才開始，如果非要說調整，也就才調整半年時間，而且幅度也不超過10%，還是少數片區。
所以即使調整長度有三年，但深度還不夠，如果對比同地段的北京上海和深圳房價，你會發現深圳房價比北京上海還貴。
而原因一方面是深圳供給量少，另一方面很大原因是因為深圳調控比北京上海松，換房改善的首付比例低，加上落戶也寬鬆，需求上更容易吸納外來購房者。
而從信貸政策上看，目前銀行利率從年初的上浮15%又迅速下降到了5%，且放款速度加快，去年最慢的時候，三個月都未必能批下來，現在一個月左右，甚至半個月就放款了。
對房價很難預判漲跌幅度，所以關鍵是盯住成交量的變化，如果沒有放量，就不用太擔心價格上漲。
看下面這個成交量的走勢圖，大家覺不覺得歷史驚奇的相似？
由於利率的下調，2019年整體的成交量估計會比2018年高，而房價行情是否啟動，後續可以持續關注成交量的變化，5000套是關鍵指標！
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