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先問大家一個問題：
深圳貴嗎?
估計所有人都會說，貴，太貴了，貴到離譜！
確實很貴。我每天接觸的投資客自住客，有大量600-800萬的中端客戶，他們共同目的是買一套小三房，有升值潛力，品質略好，學位中上。
聽起來要求不算高，但我會直接告訴他們：買不到，哪怕預算打到1000萬，也要在品質、升值和學位上做出取捨。
有很多在內地橫著走的中小壕，拿出千多萬來深圳準備拍一套豪宅，無一例外都被毀三觀，樹新生，不論是深圳的房價，還是深圳的房東，分分鐘教你重新做人。
但是，我又要說，深圳並不貴，只是每個買房人都太貪心，既要又要，既要住的舒服又要有升值潛力，甚至還要附加學位，這幾個需求合併同類項，價格必然上天。
如果不那麼貪心，深圳真的不貴。
拋開福永、松崗、布吉、觀瀾這些遠差破不講，就說福田，深圳中心區，區位、城貌、交通、配套、教育，無一不優質的全能型選手，還有大量4-6萬的房源，三百萬買兩房，四百萬買三房，面積夠用，配套齊全，生活便利，你信嗎?
今天，大漁就帶你抽絲剝繭看福田，看深圳這座城市是如何兩極分化，又如何被妖魔化為高房價之都的。
2
福田房價地圖：
單看地圖沒用，因為太多樓盤被平均了，你看到的房價地圖只是表象。
實際，和深圳東西部的分化一樣，福田也在嚴重分化。
頂級梯隊：香蜜湖：品質+學位+配套12-18萬
第一梯隊：百花：頂級學位+配套+老舊商品房 10-13萬
第二梯隊：
竹子林：深高學位 8-12萬，普通學位 6-9萬
景田/香梅北：福外學位 8-11萬，普通學位 5-8萬
華強北：荔園+紅嶺學位 8-12萬
第三梯隊：
車公廟：普通學位+中等品質樓盤 6-9萬
園嶺：中等學位（園嶺中學）+拆遷概念（園嶺新村） 8萬
蓮花：中等學位（蓮花中學）+老舊小區 7-8萬
中心區：四神盤（中海華庭、星河國際、城中雅苑、發展興苑） 8-10萬，中低品質樓盤 5-7萬
第四梯隊：
保稅區： 6-8萬
梅林： 5-7萬
新洲： 5-7萬
皇崗/赤尾： 5-7萬
八卦嶺： 5-6萬 （荔外落戶帶動一批老破小漲到八萬）
第五梯隊：華強南：4-6萬
同一個福田，上等盤和下等盤的差距可以高達6倍。
梳理一遍會發現，除了香蜜湖和百花，福田大部分片區的房價是5字頭起，有大量單價5萬多的樓盤，認真淘一淘，4萬多的也有不少。甚至還能找到2字頭的。
比如這個位於華強南的國際文化大廈，74平總價200萬，單價2萬6。這可不是公寓，也不是寫字樓，是貨真價實的住宅。
當然，這絕對不是漏，千萬不要去撿。
3
除掉極個別奇葩樓盤，福田真實存在大量4-5萬的房源，它們交通便利，配套齊全，學位充足，很多戶型不差，居住舒適度不低。
這類房源的普遍特點是：
20-35年樓齡
獨棟或雙棟大塔樓，無社區花園，停車位緊張
八九十年代樓梯房，房源、產品和社區老化
戶型差，客戶不出陽臺，異形或有尖角
樓盤偏辦公化，辦公大於自住
學位中下
定價準則：以上特點佔兩條，單價5-6萬，佔三條或四條，單價4-5萬，不信可以自行對號入座。
上世紀八九十年代就開始大興土木的福田，早年建造了大量的低水準低品質樓盤，這類房源，一百多萬可買到一房，二百多萬買兩房，三四百萬買三房。
看完福田的房子就明白，那些天天喊深圳房價高無容身之地的剛需都是偽剛需，說白了，他們不是買不起深圳的房子，而是買不起他們想要的房子。
他們想要的房子是品質次新，花園小區，三房，有升值潛力，學位最好中上。
他們想要的房子，是全中國人民都想要的房子，這類房子，也是深圳漲的最快，價位最高的房子，和全國的有錢人去搶，買不起再正常不過了。
而這些交通便利，配套齊全的老房子呢，大概率是看不上的。因為沒有小區，因為居住體驗不夠好，因為學位一般，更重要的是，因為缺少升值潛力。
所以，哪有什麼真剛需，都是偽剛需罷了。
說到這裡，我想插播兩句。
週六晚上，我去深圳灣人才公園散步，拍下了幾張照片。
我的小米渣像素手機，拍不出現場體驗的十分之一，當時我的感受就是：這麼好的城市，誰不想留下來呢?
但大家都想留下來，這個城市容納不了，怎麼辦?必然要有篩選機制，城市不可能趕人，只能用高房價來篩選了。
付的起留下來，付不起的可以離開。
因為是你選擇了這座城市，而不是這座城市選擇了你。
不能因為你買了一張來深圳的車票，又在深圳打了幾年工，這個城市就欠你一套房，買不起房就是這個城市虧欠和辜負了自己。
這種想法是非常非常錯誤和幼稚的。
深圳的上車門檻真的不高。想留在深圳，錢又少的剛需，應該接受現實，放棄不切實際的既要又要，去買龍崗，去買坪山，去買布吉，去買羅湖，去買福田，有大把二三百萬的上車盤可選，完全可以解決自住問題。
至於升值空間大不大，居住體驗感好不好，學位優不優質，那是馬斯洛需求的第三層次，不是第一層次應該考慮的問題。
話不太中聽，理卻是這個理。
4
再來說福田，這幾年福田跑輸大盤了嗎?
表面看，嚴重跑輸了。
南山均價9萬，前海8萬6，寶中8萬9，福田只有7萬5。不但和南山差距越拉越大，還被前海和寶中兩個小弟超越了。
實際上，透過現象看本質，福田跑輸是個偽命題。
近幾年，福田的品質盤、次新盤、學位房，漲幅一點不弱，尤其是學位房。
福田均價之所以低，是被大量4-6萬跑輸大市的低價盤平均了。這些佔據了優質區位的低品質樓盤，先天不足已經命定，除非推倒重建，否則長線一定跑輸大盤。
而福田的品質盤和次新盤，從2015-2019年，一直在漲。香蜜湖很多樓齡20年的樓盤，均價15-18萬，不弱於深圳灣；次新居多的僑香片區也一直在漲，均價已接近12萬。
學位房的漲幅就更快了，著名的百花片區就不說了，只看景田和竹子林片區，位置相同，品質接近的兩個樓盤，帶不帶名校學位一平米已差出3萬。
更典型的是華強北和華強南。華強片區是深圳的老中心區，今天已經沒落，華強的特點是配套全、環境雜、樓盤老，居住體驗差，獨棟塔樓和老式樓梯房眾多。
這兩個緊臨的片區，僅僅是因為華強北配套了荔園和紅嶺雙學位（紅嶺其實只能算中等偏上），華強南配套普通學位，房價就天差地別。
華強北均價高達10萬，華強南只有5萬，差出了整整一倍！
看福田，就知道深圳的分化無處不在。
從大環境看，東部和西部的差距越拉越大。
從各片區內部看，
品質樓盤和低端樓盤的差距越拉越大；
學位房和非學位房的差距越拉越大。
深圳的嚴重分化，告訴我們三個事實。
一是人們對更好居住體驗的追求，導致高品質樓盤越來越貴；
二是學位的緊缺和供需的失衡，導致學位房越來越貴；
三是深圳的投資屬性越來越強，純剛需已經消失，不管是投資客，還是自住客，每個人都要求投住一體，導致投資屬性強的房子越來越貴。
深圳的分化會持續到哪一步，房價的天平要傾斜到什麼程度才會發生逆轉，很難去預測和量化，這其間又夾雜著舊改、規劃、產業、學校等各類變量。
更重要的是，深圳房產被完全金融化，投資品化之後，主導房價的，已經不是房子本身，而是深不可測的人性。
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