物業服務費和物業管理費調整涉及千家萬戶，頗受關注。廣報全媒體記者軒慧攝
深圳某住宅小區實景。
大洋網訊 歷經逾七個月的調研、走訪、再修改，備受關注的《深圳經濟特區物業管理條例（修訂草案修改一稿）》（以下簡稱“二審草案”）昨天提交市六屆人大常委會第三十三次會議進行二審。在一審草案明晰了業主共有部分產權歸屬、降低業主大會和業主委員會成立門檻等事項原則和方向的基礎上，“二審草案”進一步探索可執行的操作細節，增加了物業服務費調整機制的內容，並提出了物業管理費因此可進行相應調整，引發關注。
“物業服務費”可調整 業主可聯名提議撤銷“物業管理費”調整 至少公示30日 超20%業主聯名可提議撤銷決定
物業服務費調價難是影響物業服務水平和質量的重要因素，此次“二審草案”增加了合理調整物業服務費的內容，明確“業主大會或物業服務企業可根據物業服務內容與標準、人力成本、物價水平等因素的變動情況提議調整物業服務費”，同時規定業主大會可以授權業主委員會在一定幅度內和物業服務企業協商決定調整物業服務費。業主大會未授權的，業主委員會可在深圳市上一年度居民消費價格變動的幅度內和物業服務企業協商決定調整物業服務費。
在業主委員會作出調整物業服務費決定公示期間，業主提出異議的，經物業管理區域佔業主總人數20%以上的業主或者佔全體業主所持投票權數20%以上的業主聯名，可以提議業主大會撤銷該決定。在業主大會作出決定前，業主委員會作出調整物業服務費的決定不得執行。同時，規定物業服務費調整間隔不得少於十二個月。
由於物業服務費是按照一定比例或數額從物業管理費中提取並支付給物業服務企業，調整物業服務費可能需要相應調整物業管理費。對此，“二審草案”第五十四條明確“因調整物業服務費需要調整物業管理費收取標準，調整幅度未超過物業服務費調整幅度的，由業主委員會決定；超過物業服務費調整幅度的，由業主大會決定。”
而在物業管理費調整機制上參照了物業服務費的調整，規定業主委員會作出調整物業管理費的決定，至少公示30日方可生效。公示期間業主提出異議的，經物業管理區域佔業主總人數20%以上的業主或者佔全體業主所持投票權數20%以上的業主聯名，可提議業主大會撤銷該決定。在業主大會作出決定前，業主委員會作出調整物業管理費的決定不得執行。
五萬以下“應急維修費”物管可先墊付 業主共有物業收益可繳“專項維修金” 外牆清洗費由業主共有資金列支
“二審草案”還將物業外牆、樓頂的檢查責任落實到物業服務企業，規定物業服務企業應當對物業樓頂、外牆每年至少檢查一次並公示檢查結果，所需費用從物業管理費中列支。外牆牆面存在脫落危險、屋頂或者外牆出現滲漏等情況的，依照緊急維修的相關規定執行。物業天面、外牆的清洗、粉刷，按照深圳市有關建築物和公共設施清洗翻新的相關規定執行，所需費用從業主共有資金中列支。
對於維修費的使用，“二審草案”規定，發生緊急情況時，由物業服務企業進行應急維修，維修費用由物業服務企業先行墊付。維修費用在五萬元以下的，由物業服務企業持業主委員會的證明向區主管部門直接申請撥付；維修費用在五萬元以上的，物業服務企業還應當向區主管部門出具街道辦事處審核意見、有關部門整改通知書或鑑定機構證明等資料。
“二審草案”增加了業主可以用共有物業收益繳納或者補足日常收取的專項維修資金的規定。同時明確，業主大會決定將物業管理區域內日常收取的專項維修資金移交市物業專項維修資金管理機構統一管理的，由業主大會或者物業服務企業按月存入物業專項維修資金專戶；業主大會開設共有資金賬戶的，物業管理區域內日常收取的專項維修資金可由業主大會自行依法管理。日常收取的專項維修資金的繳納標準由市主管部門會同市發展改革部門制定。
“物管費”漲跌
公平合理最受關注
一次審議後，如何解決部分住宅物業小區無法成立業主大會、選舉業主委員會或業主委員會無法正常履職的物業管理問題，以及建立“質量價格相符”的物業服務價格調整機制的問題仍是各界探討焦點。
昨天知悉“物業服務費”和“物業管理費”調整機制的市民陳先生告訴記者，作為老百姓，他最關心物業管理費漲跌公平合理問題，建議《深圳經濟特區物業管理條例》在後續修訂中繼續細化操作性，對於複雜的物業管理收費機制問題，政府應進一步發揮引導和宏觀調控這隻“看得見的手”的作用，同時不應“一刀切”，而是積極制定居民住宅“物業服務費”和“物業管理費”指導標準，對物業服務進行分級分類評估並形成標準化，讓鬆散的業主委員會自治組織有可以借鑑和參考的標準，進而有效推進數量龐大的住宅小區物業服務有序提質。
老舊小區逾20%業主聯名 即可向街道辦申請成立“業委會籌備組” 新建小區售出50%即可啟動籌備業委會
考慮到目前深圳全市仍有近六成的住宅小區尚未成立業主自治組織，為促進老舊小區業主自治，“二審草案”還增加規定，經物業管理區域佔業主總人數20%以上的業主或者佔全體業主所持投票權數20%以上的業主聯名，可以向街道辦事處書面申請成立籌備組。收到書面申請後一個月內，街道辦事處應當成立籌備組召開首次業主大會，以破解老舊小區業主自治組織成立難創造條件。
另外，為提高業委會籌備組工作效率，“二審草案”將新建物業管理區域啟動成立籌備組的時間節點修改為“新建物業管理區域物業出售且已經交付使用的建築面積達到物業總建築面積50%以上或者首套物業出售並交付使用滿一年之日起15日內”。
而業主們選擇物業服務企業的方式也修改為，業主大會選聘物業服務企業“應當以公開招標為原則”，業主大會決定繼續聘用原物業服務企業或者業主大會決定採用協議選聘等方式的除外。同時還增加了非法定理由物業服務企業不得對物業相關專有部分或者共有部分實施停水、停電、停氣的規定。
“二審草案”還對條文篇幅進行了調整和精簡，由原來全文共一百五十六條精簡為一百零七條。
業委會成員繳物管費、停車費及使用停車位情況需定期公開通報
為回應調研中加強物業管理信息公開透明，保障業主知情權和監督權建議，“二審草案”進一步強化了物業管理信息公開機制，規定相關信息公示除在物業管理區域顯著位置公開張貼外，要求同時在物業管理信息平臺發佈信息，並且時間不少於10日；同時明確“業主可以查閱業主大會、業主委員會、監事會所有會議資料，並有權就物業管理事項向業主委員會、監事會或者監事提出詢問，業主委員會、監事會或者監事應當及時予以答覆”，並要求“業主委員會應當定期將工作情況通報全體業主，並每半年公示業主委員會委員、候補委員、監事繳納物業管理費、停車費情況以及停車位使用情況。另外，物業管理區域業主共有資金賬目的使用和管理情況的公示間隔由每半年修改為“每季度”。
文、圖/廣報全媒體記者劉暢 （署名除外）
閱讀更多 大洋網 的文章
