2010年4月1日小金与大人物公司签订商品房买卖合同一份,约定:该商品房总金额200万元，同时约定大人物公司应于2011年4月30日前交付该房,若逾期超过90日后交房,小金有权要求“出卖人按日支付已交付房价款万分之一的违约金,合同继续履行”。大人物公司在卖房期间曾制发关于“协丰森林湾”住宅项目的宣传彩页及售楼专刊。宣传彩页上对小区设施进行了描述：森林湾完全采用人车分流。园区内的道路是纯粹的人行步道。小金看到宣传后认为不错，就签订了买房合同并支付了全部价款。2011年8月31日小金在大人物公司处领取了房屋钥匙,办理上房手续,并领取逾期交付违约金。入住时小金发现小区完全不是之前宣传的人车分流，小金非常气愤于是要求开发商履行违约责任，并按照宣传彩页履行内容并赔偿损失。后因为无法协商小金将开发商诉至法院。
一审法院驳回其要求赔偿损失的诉讼请求，法院认为虽然大人物公司宣传彩页对小区设施进行描述,但是不够具体,宣传彩页仅是要约邀请,不能构成商品房销售合同内容。判决驳回小金要求大人物公司履行宣传彩页内容的请求。小金不服,提起上诉。二审判决驳回小金的诉讼请求。
[屠律说法]
商品房销售90%以上是以广告形式在社会上公开出售的,近年来确实出现过不少开发商为获取高额利润,夸大宣传情形。但商品房销售广告能否作为合同内容?开发商没有履行广告内容,买房人能否主张违约责任?根据合同法第15条规定,商业广告原则上属于要约邀请,也就是说商业广告只是一种吸引顾客的手段,出卖人不履行了商业广告的宣传内容并不承担违约责任。但是在商业广告的内容符合要约规定的情况下,应视为要约。《商品房买卖司法解释》第3条也规定,出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所做的说明和允诺具体确定,对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确有重大影响的,应当视为要约。在这里强调广告内容的“具体”、“确定",在商品房销售广告中,还要满足该广告对房屋买卖合同的订立及价款有重大影响的条件,以上条件均满足的情况下,即便广告内容没有载入合同内容中,如果开发商没有履行广告内容,也应当承担违约责任。
如何理解上述的“具体”、“确定”,以及“对合同订立、房屋价格确有重大累响”。笔者认为，既然要将“要约邀请”视为“要约",那么"要约邀请"就要满足要的要件。从要约要件角度来理解这里的“具体”和“确定"。要约是希望和他人订立合同的意思表示,“具体”是指要约必须满足足以使合同成立的基本的内容,"确定"是指内容可以根据一般生活常识或者特定交易行业的知识确定下来。也就是接受广告的不特定人,依据一般的生活常识或行业交易知识就能确定其内容,且内容是符合合同订立的基本要件的。在商品房销售广告中,如果开发商对开发项目规划范围内的商品房及相关基础设施所做的一些说明和允诺具体确定(比如:绿化率达到80%以上,规划区域内有游泳池,每单元有两部电梯等内容),并对屋价格的确定有决定作用,足以让买受人产生信赖而签订商品房买卖合同,则可以认定为是合同内容,开发商未履行广告内容的,可以要求赔偿违约责任。
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