春暖花開季，三月的樓市也是暗流湧動。
據統計：北京二手房網籤量為16051套，環比增加1.4倍，創下近10個月最高紀錄， 上海新房成交78.29萬㎡,環比上漲176.45%；二手房網籤量為25931套，環比增加142％。 廣州一手房網籤9174套，環比上漲164.69%。二手房網籤量為4272宗，環比大幅回升1.9倍。 深圳新房成交3088套，環比上升141.4%；二手房成交4551套，環比上升127.9%，成交量為近半年新高。
一組組亮眼的數據，似乎說明一線樓市很火爆。
市場從不缺少鼓吹手，樓市稍有風吹草動，就給說成大牛市來了。
解局君認為：這不過是曇花一現，絕非什麼樓市大牛行情。
其大漲的本因是銀行政策寬鬆和一些城市調控鬆綁的直接反應。
樓市從2017年下半年以來開始調控，至今已經2年有餘。
作為經濟的支柱產業，如果需求一直被壓抑，那麼經濟數據就不好看。從上到下，就得節衣縮食的過日子，剛需用戶要買房，開發商要賣房，政府要考慮稅收，上面要考慮經濟發展……時間久了也不是個事，所以就要適當開葷。
所以在去年下半年，上面提出了因城施策。
此言一出，下面就馬上行動了。
第一槍，北京擬出讓兩塊住宅用地，不設定限價； 第二槍，太原保留限購，取消限售……
據悉，現在全國已經有20餘個城市解除了限購或者調控鬆綁了。
人餓急了，見到飯肯定是狼吞虎嚥。樓市也是一個道理，經歷了2年的調控，樓市的庫存數據驚人。
而且去年上面去槓桿，斷了開發商的融資渠道，蓋房都是靠融資的錢、用未來的錢……所以去年開發商日子也不好過。
所以對於開發商來說，今年必須要去庫存，樓市鬆綁以後，便有了開發商紛紛降價大甩賣的盛況。
而被壓抑了2年的市場需求很大，還趕上了開發商打折，一線樓市回暖也不足為奇了。
解局君認為：樓市這種情況是臨時性的、階段性的，註定不可持久，因為這是被壓抑的市場需求集體爆發的體現，不存在長效的上漲機制。
其次，這輪一線樓市回暖是依賴季節性因素。
樓市向來有金三銀四、金九銀十一說。而現在這個季節性躁動俗稱“樓市小陽春”。這種現象對一線樓市調整非常明顯。
從歷史規律來看，這種情況一般持續3-5周，之後回落，所以現在一線樓市抬頭，這也在預料之中。
更重要的是，如果認真分析這輪行情，就會發現幾個有意思的特點。
第一，樓市成交量雖然增多，但房價並未大幅上漲；
有量無價，說明樓市虛火旺盛，賣家存在拋售行為；買家購房比較謹慎，火爆是短期現象，對於現在不穩定的環境，更多人都在觀望。
第二，此前才出現了一些城市降房價被叫停的事兒。這可不是樓市回暖時出現的現象。
在年前的時候，很多開發商都急於回款。因為之前發出的債都需要兌付，所以都搞優惠促銷，但是這種情況是上面不想看到的，這樣很有可能出現羊群效應，影響經濟，所以就得管。
比如之前贛州就出臺了一個政策，叫停降級房，還設置了賣房的最低價格。解局君想說的是，如果樓市全面回暖，難道開發商或者政府看不出來嗎？
為什麼一方降價銷售，一方要託底，這都是沒有底氣的表現。而樓市不可能2月份還蕭條，3月份就立刻回暖，這也不合乎邏輯。
第三，一二三四五線城市，樓市的分化更加明顯，甚至一些地方是冰火兩重天。
都知道樓市是存在關聯性和傳導效應的，而現在是一線樓市大漲，二線樓市維穩搶人，三四五線樓市齊刷刷的大跌，說樓市要全面回暖根本站不住腳，最少現在行情還是不明朗的。
第四，房子還有議價空間。
成交量雖有上升，但是很多一線城市二手房有議價空間。如果樓市回暖信號明顯，業主誰會放著錢不賺呢？誰不會再等等呢？為什麼要讓利消費者呢？
第五，成交量一路走低。
看一線樓市成交量不難發現，在3月份的前兩週，可謂一路飆升，這個很好理解，因為春節因素嘛；但是，3月的後兩週成交量卻回落下跌，這說明樓市的上漲動力不足，難以持續。
當然，到底是曇花一現還是經久不衰還得上面政策說了算。
在去年12月的全國住房和城鄉建設會上，上面對於未來的樓市的定了基調，要穩房價、穩地價、穩預期的目標，同時，堅持房住不炒的長效機制。
解局君認為：市場是波動的，“穩”沒有絕對的，只有相對的，它給房地產市場的看漲或看跌給出了否定的答案，所以樓市大概率不會大漲或大跌。
這個穩，不是穩住不動，而是一二線熱點城市穩步微漲，三四線城市則要嚴防下跌。
而且房住不炒是一個長期性、綱領性的精神。雖然有一些城市鬆綁，但也是充分考慮到自身情況所做出的決定，也不可能影響全局。
其實上面也是左右為難，如果房價大縮水，社會財富也會大量蒸發；如果房價大漲就是吹氣球，直至爆炸。
而最理想的結果就是，穩定或緩慢小幅下跌，這樣既能夠滿足剛需用戶，也不影響樓市的整體穩定和經濟穩定。
由此可見，求穩是當前的基調。
展望回來，上面也表明了態度。
今年年初，央媽降準1%，向市場釋放資金1.5萬億。但是不要高興的太早，上面規定了用途，這些錢要幫助小微企業，向實體經濟注水，目標絕不是樓市、股市。
曾幾何時，經濟形勢一旦惡化，上面肯定會大水漫灌，拉昇房地產。
但是現在上面不敢了，因為這是頭疼醫頭、腳痛醫腳的辦法，雖可解一時之痛，但不能根治頑疾，長此以往，反而加重病症。
同時，去年上面還提出了高新科技和大基建是未來的主戰場。
種種信號表明，上面要淡化樓市。可以預計：未來樓市不會再是香餑餑，甚至會成為燙手山芋，試問誰敢和趨勢為敵呢？
而且上面反覆說了，一城一策，分類調控，不是大水漫灌，全面鬆綁。
只有最關鍵的銀根沒有全面放開，樓市大漲就難以持續，何況現在資金都去股市了。
既然明白了上面的意圖，樓市大牛論就不攻自破了。即便就是真的大漲，上面也會想辦法壓下去。
因為之前上面放話，後續調控政策還會跟進。
解局君認為：後續政策有可能在嚴格預售方案備案、加強備案價格審查、嚴格預售方案變更和嚴格預售方案執行上做文章，因為銀根、限購、限地等方式都老掉渣了。
現在，雖然一線樓市回暖，但是新增房源量和新增客源量基本持平；長期看，買賣雙方入市積極性仍處低位；成交週期上看，市場成交節奏緩慢，所以談後續政策為時尚早。
當然這是後話，對於眼前，解局君要說一句：
剛需用戶，還是要審慎對待，否則就會淪為樓市的接盤俠。閱讀更多 解局 的文章
