“過往很多資產運營商、包租客在承租方面比較激進，只要寫字樓物業一放出來，經常都會被‘二房東’拿下，導致寫字樓市場上的成交比較活躍，而且他們在做完升級改造之後，基本都會提升租金，促使租金也呈現虛高態勢。”近日，中原地產代理（深圳）有限公司寫字樓部董事總經理范進佳告訴經濟觀察報，上述情況正在發生變化，目前整個深圳寫字樓市場的形勢不太樂觀，自2018年5月開始，“一批P2P企業爆雷、部分債券違約，深圳寫字樓物業空置增加”。
范進佳觀察到，作為金融企業聚集的核心辦公區，因辦公及商業配套相對成熟，深圳福田中心區的空置率此前一直維持在8%左右，但從2018年下半年開始，該區域的空置率突然大幅提高，現在達到12%-13%，基本上區域內的每棟樓都有一些空置單位。
相應的，過往大包租公司旺盛的深圳甲級寫字樓市場，退租跡象開始冒頭。“特別是2018年10月以後，資產運營商與包租‘二房東’，由於承租面積較大，退租的影響也更大。”范進佳表示。
大面積退租
位於福田中心區的平安金融中心，曾以約600米的天際線刷新深圳第一高樓的紀錄。近期，這座寫字樓新地標一次性被退租10層樓，退租面積共計3萬平方米，這也是今年深圳最典型的寫字樓退租案例。
事實上，遭遇退租的不止平安金融中心。2018年第四季度以來，諸多金融公司、包租“二房東”大面積撤退，深圳寫字樓市場的退租跡象正在顯現。
12月27日，第一太平戴維斯發佈深圳房地產市場2018年回顧及2019年展望報告，並透露了上述信息。
“平安金融中心退租的這10層，此前由包租公司作為二房東拿下，這種包租公司通常都是一些資產管理公司，需要依靠出租率維持運營。然而，因整體經濟情況影響，10層樓的出租率下降，導致該大包租公司資金鍊緊張，只能選擇退租。”第一太平戴維斯相關負責人告訴經觀地產。
按照該負責人提供的數據，平安金融中心對外的租金大概400-450元/平方米/月，上述包租公司的租金成本達到350元/平方米/月。目前，整個平安金融中心的出租率維持在90%以上，但退租之前，上述被包租的10層樓出租率下降到50%以下。
“一般包租公司或聯合辦公運營商，只有出租率達到70%以上才能盈利。”該負責人說。退租現象的加劇疊加新增供應的入市，促使第四季度深圳甲級寫字樓市場出現供過於求的趨勢。
不過，從空置率指標來看，2018年，深圳甲級寫字樓平均空置率同比下跌2.5%至10.3%。這主要基於今年深圳甲級寫字樓物業市場租賃需求表現旺盛。
上述報告稱，金融、高新技術、生物醫藥、傳媒和電信行業及專業服務業是深圳寫字樓的主要承租力。至2018年底，深圳甲級寫字樓物業市場的淨吸納量為52.97萬平方米，同比增長8%。同期，深圳新增的7座新寫字樓項目總建面達62萬平方米。
這些新增供應將深圳甲級寫字樓總存量推高至約845萬平方米。按照第一太平戴維斯的預計，2019年，深圳還將有7棟甲級寫字樓入市，帶來約57.77萬平方米的新增供應。屆時，租戶將有更多選擇並有效提高議價空間，從而導致2019年租金或將出現下跌。未來五年內，由於新項目集中入市，深圳甲級寫字樓市場的空置率也將有所上升。
值得關注的是，從2017年開始，聯合辦公成為深圳寫字樓領域的“黑馬”，今年以來，為滿足科技和創新行業中小企業不斷增長的租賃需求，聯合辦公繼續表現出強勁的擴張態勢，以擴大其在深圳寫字樓市場的份額。
在第一太平戴維斯提供的一張2018年度主要租賃成交甄選表中，聯合辦公運營商正成為重要租戶之一。比如，Wework在TCL大廈、華潤置地大廈T2、中建鋼構大廈及深業上城合計租賃約2.25萬平方米；Funwork在東海國際、京基100分別租賃約4000、3000平方米。
上述相關負責人向經濟觀察網表示，隨著聯合辦公行業的洗牌加劇，聯合辦公運營商在擴張中也會越來越謹慎，因此其對深圳寫字樓存量的消化和影響不會像這兩年一樣強烈。
“以上海為例，過去兩三年間聯合辦公運營商都在積極擴張，但下半年整個聯合辦公行業的擴張已經出現放緩趨勢，這種情況也許會傳染到深圳乃至粵港澳大灣區的寫字樓市場。”第一太平戴維斯董事、華南區市場研究部主管謝靖宇稱，對聯合辦公運營商吸納寫字樓存量持比較保守看法。
甲級寫字樓退租趨顯
戴德梁行發佈的深圳寫字樓市場2018年第四季度報告指出，市場需求回落，擴租及新租需求較為謹慎，部分包租及金融行業出現較大面積退租的情況。
典型案例當屬深圳第一高樓平安金融中心，2018年6月一次性退租10層樓，退租面積共計3萬平方米。平安不動產回覆經濟觀察報稱，上述10層樓的租戶原本想將其總部、主要業務遷入深圳，後因自身發展原因未能實現，並導致欠租違約，平安不動產主動將其清退。
按照平安不動產的說法，目前市場對這10層樓反響積極，已經有意向客戶主動洽談，平安不動產正在溝通、選擇中。另外，樓內原有客戶因業務發展需要已擴租了很大一部分，實際投入市場選擇的面積不足一半，且這部分投入面積相對於平安金融中心118層的體量而言，並無衝擊。
陳旭（化名）在深圳一家投資公司負責寫字樓物業租售、運營板塊，他向經濟觀察報透露，平安金融中心的這10層樓，背後是一個包租“二房東”，當初租下物業的時候就沒有進行長遠規劃。因資金鍊出現問題，中途曾試圖轉手給其他運營商。“他們找過我們公司，但我們對這種物業評估很謹慎，再三考量後，沒有接手。”
陳旭說，平安金融中心這個標的，無論從硬件還是軟件看，運營條件都很優越。但整個項目除去平安自用的樓層外，對外出租的供應量還是比較大。這種租金在300元/平方米以上的寫字樓物業，一旦供應量較大，出租的難度也相應提高。
陳旭所在的投資公司，主營業務囊括房地產開發、資產定向投資、資產運營、資產併購重組幾部分。在寫字樓領域，目前他們已經包租並運營了廣州、深圳等共計15萬平方米的物業，屬於傳統意義上的包租運營商。“我們公司承租的物業面積都比較大，一次大概超過1.5萬平方米，也就是6-8層樓。”他稱。
陳旭介紹，在選擇承租標的上，包租運營商考慮的第一點一定是地段，寫字樓本身的地域性特徵比較明顯，選址必須限定在大商圈裡，否則租戶群體範圍太窄。比如選址科技園，進駐的租客就多是科技企業；選擇CBD，更多的租客是金融企業。
此外，對寫字樓物業進行評估也是重要一環。一般來講，寫字樓標的硬件不能有太多瑕疵，以免增加過多改造成本；軟件方面的物業管理水平也必須較強，這樣一來租金大概能比周邊同類溢價10%-20%。
陳旭的公司很少選擇分散性租客較多的標的。一棟寫字樓一旦散客過多，租金體系就不好把控。“一般我們會選擇跟開發商或大業主合作，對外招租的客群結構也會跟他們錯開，否則就變成搶客競爭關係。”
利潤稀薄的包租客
廣州、深圳兩地的寫字樓市場裡，諸如陳旭公司這樣的大包租客並不在少數。
“過往如果寫字樓所在的區域是非核心區，本身比較難招租。這樣的大包租客一次性承租並自行運營，開發商是歡迎的。”戴德梁行華南及華西區研究部高級董事張曉端舉例說，深圳後海總部基地，之前處於培育期時，一些拿下總部基地但不擅長運營的開發商，會選擇一次性放租給包租客。
然而，這種逐漸昌盛起來的寫字樓“二房東”生意，自2018年下半年開始，陸續有企業退場。
“我們公司在2018年下半年也做出一些調整動作，比如短期內調整租賃條件，並下降租金水平，盡最大努力提高出租率。”陳旭告訴經濟觀察報，除去裝修投入、運營投入以及其他投入，大包租公司賺取的利潤很薄。
事實上，與近兩年風生水起的聯合辦公行業相似，寫字樓大包租客的這門生意，也是通過切割空間、裝修改造之後，再與其他服務打包出租，賺取差價。
兩三年前承租下的寫字樓物業，租金成本相對較低。但2017、2018兩年拿房的成本偏高，與市場價相比大概低10%。陳旭表示，這是批發價和零售價的差別，比如一棟寫字樓對外招租租金是220-230元/平方米，但給到包租公司的價格大概是180元/平方米。
租金成本逐漸上漲的同時，以往這種寫字樓包租模式，裝修成本並不大。但陳旭說，從2018年開始，租客對寫字樓物業的更加挑剔，他們公司的裝修投入與聯合辦公的差距也正在拉近。現在，他們公司包租的寫字樓物業，裝修成本達1000元/平方米，運營成本（包括人工成本、對外渠道費用、平時維護支出）大概佔據整體投入的5%-8%，其中，推銷成本是最重要的一環，渠道代理費至少是一個月租金。
包租物業與聯合辦公的不同之處在於，聯合辦公的切割面積偏小，往往切割成工位，以工位計算租金；而包租的切割面積會更大一些，最小面積也在100平方米左右，最大600-700平方米左右。在對外租金通常以面積計算，根據市場波動程度調整定價。
范進佳觀察，一般包租物業的對外租金會比原寫字樓直接招租租金高10%-20%。不過，陳旭指出，如果寫字樓市場不好，運營商會調低預期值，以拉高出租率。
“裝修成本和運營成本分攤之後，大概4-5年才能回本。”陳旭和團隊在實操過程中制定了一套收益率的測算標準，從租下物業開始就根據經驗、出租率和整體成本進行核算，他說，包租生意的收益率跟聯合辦公差不多，前五年大概可以達到10%-15%。“不過，我們的出租率其實比聯合辦公更高，平均80%-90%是沒有問題的。”根據陳旭的經驗，通常出租率要達到70%以上才有盈利的可能性。
租金差是包租生意盈利的一部分，另一部分則來自於業主給出的免租期。免租期按照標的體量大小來確定，如果體量夠大，免租期可以達到半年，較小也有3-4個月的免租期。一旦能儘快出租，較長的免租期也是盈利的重要來源。
判斷包租生意是否成功還有一個標誌，就是營業後現金流的回正週期。陳旭說，以承租時與開發商談定的免租期和各項商務條件為準，通常這種包租的現金流回正需要8-10個月。
“二房東”退場
“寫字樓包租基本過了暴利時代，已經變成一門長線慢運營的生意。”陳旭判斷。
與聯合辦公前期資金更多依靠估值、投融類機構有所不同，按照正常邏輯，包租公司一旦要從金融機構進行融資，年化利率至少達到10%。但寫字樓包租本身的收益率僅15%左右，如果市場出現變動，出租率下降，租金也會下調，金融機構往往不願意提供貸款。“包租公司的資金大部分來源於自有資金。”范進佳表示。這也意味著，這門生意存在著優勝劣汰，在經濟週期下行時，一些資金實力不強的“二房東”只能退場。
在陳旭看來，只有資金實力比較強或者有閒置資金的企業，才能做包租這個事情。“到了2018年，這種包租生意的准入門檻更高了，不光需要資金實力，還需要運營能力。幾年前幾乎有錢就可以進來，但現在那種粗放的包租時代已經結束。”
陳旭和團隊在過去一年的操盤中發現，寫字樓的租賃需求還在，儘管金融企業需求回落，但其他行業像貿易、電商、創新型企業等需求填補了進來。
科技類企業成為支撐深圳寫字樓新增需求的主力——這也是戴德梁行在2018年第四季度報告中的結論，具象表現是深圳南山科技園及後海片區在科技類企業旺盛需求的支撐下，新項目得以快速消化，南山區寫字樓的平均租金環比上漲6%至241.03元/月/平方米。
不過，按照戴德梁行提供的數據，2018年深圳甲級寫字樓新增供應量達70萬平方米，總存量達到498.8萬平方米。2019年這種高供應量的趨勢將持續，全年將有超過190萬平方米的新增供應入市。
“甲級寫字樓的存量增加明顯，市場短期內不一定消化得了，所以2019年可能出現租金回落、空置率上升的趨勢。”范進佳表示。
寫字樓的大包租客正面臨新一輪洗牌。“我們還會堅持下去。”陳旭表示，寫字樓市場也是個生態圈，租客各種類型都有，一旦市場下行，空置率提高，只要願意調低預期值或者直接下調租金，總會吸納到租客的。
大宗交易仍然活躍
“現在深圳寫字樓租賃市場低迷，如果是投資性質的大宗交易，購買目的是長期運營出租，那買家勢必在算賬過程中發現回報數據不太好看，進而影響他們的進場意願；但如果是自用型買家，由於市場處於調整期，今年價格估計整體會有一些鬆動，對他們來說不妨是一個入市的好時機。”1月7日，在高力國際2018年深圳物業市場回顧與展望報告發佈會上，談起近期深圳寫字樓退租趨顯對於投資市場的影響，高力國際深圳辦公樓服務部董事周之惠如是說。
從2018年第四季度起，深圳部分包租及金融行業大面積退租的跡象正在加劇。高力國際華南區資本市場與投資服務部高級副董事林楚洲發現，去年上半年，很多寫字樓賣家對價格預期很高。但到了下半年，這個預期已經發生很大變化，價格開始出現鬆動。
儘管如此，但寫字樓仍是深圳物業投資市場最活躍的板塊。根據高力國際統計的數據，截至2018年11月，深圳共錄得9個寫字樓投資大宗交易，總交易額達79.16億元，這些大宗交易超過一半集中在深圳核心區域。
“從我們錄到的一些成交記錄中可以發現，2018年深圳寫字樓的買家大部分以自用為主，其中還有一些是政府行為。”林楚洲告訴經濟觀察網，去年深圳龍華區政府就購買了深圳北站附近寫字樓匯德大廈2期約6.54萬平方米物業，以及紅山6979共3萬平方米物業，交易總額共54億元，佔深圳寫字樓全年交易總額的68%。“政府購買寫字樓，後期往往是作為孵化器來運營。比如上述兩棟寫字樓均面向中小企業進行招商，並帶有一定的租金補貼。”
以自用為主，這也意味著投資者在投資回報率這筆賬上不會算得很清楚。林楚洲稱，按照傳統基金對於投資寫字樓物業的要求，核心區域物業的淨回報率一般要達到3.5%以上。但深圳物業價格普遍偏高，若單獨測算投資回報率，目前深圳比較難找到已經實現投資回報的標的。
相比2017年，上述寫字樓的交易額仍有所萎縮，這主要是資金流動性緊縮導致2018年下半年寫字樓投資市場活動減緩。
在市場資金變得異常緊張，資金成本不斷飆升的背景下，深圳整體投資市場無論是成交數量還是總成交額，都沒有實現增長。截至2018年11月，深圳共錄得16個大宗交易記錄，總交易額200億元左右。
“去年很多已經小有進展的交易，下半年因市場資金緊張沒辦法完成。而且，過低的收益率差使投資者對當下進入深圳市場持猶豫態度。”林楚洲指出。
林楚洲的團隊在2018年一整年接待了很多希望在深圳投資長租公寓的機構，這些投資者積極尋找合適標的，但一直找不到可下手的物業。
“潛力巨大，但進場機會有限”——這是高力國際對長租公寓投資市場的總結。林楚洲告訴經濟觀察網，目前長租公寓還沒有真正實現盈利的投資。投資運營商以做大規模為主，對於一些想購買物業進行改造的投資者來說，普通長租公寓難以算賬，後期改造成高端長租公寓才是首選。
值得關注的是，三年來一直未發生交易的深圳零售地產，在2018年首次出現整棟成交。亞洲最大的房地產投資信託基金領展斥資約74億港元(即65億元人民幣)購買深圳怡景中心城。
公開資料顯示，怡景中心城位於深圳市福田中心區，與深圳會展中心地鐵站無縫連接，總佔地面積約4.3萬平方米，總建築面積約14萬平方米，商業面積近12萬平方米，原由怡景集團投資約7億元開發，2007年正式開業。
“領展現在的資產佈局，國內佔10%，香港佔90%，但領展未來可能將提高其國內資產的比例，具體目標是國內佔30%，香港佔70%。”高力國際華南區董事總經理馮文光說。
林楚洲表示，領展本身在購物中心運營方面有很強的能力，收購中心城項目之後可以做一些運營提升，若干年後如果運營得好，他們可以以更高價格出售獲取更高的回報。
據瞭解，深圳怡景中心城的租金回報率可以達到4%以上，而香港一般購物中心交易的回報率，目前只有2%左右。按照高力國際的測算，零售物業是收益率最高的物業類型之一，平均可達到5%。
“我們在市場的接觸中觀察到，深圳中心城的整售並不是一個個案，未來會有更多的購物中心成交。”林楚洲稱，他們發現一些投資機構對深圳大型零售物業的投資機會開始表現出濃厚興趣，去年深圳有兩宗大宗零售物業的成交，今年也陸續有買家在考察其他的購物中心。
投資者的青睞主要基於兩個原因，一是隨著深圳購物環境和消費習慣從傳統單純的購物轉變成體驗式消費，在面臨香港競爭方面有很大提升；二是深圳零售物業的供應量正在增長，預計2019年新增入市的零售物業將超過140萬平方米，其中約60%集中在新興區域。
“零售板塊的變革為深圳購物中心帶來了新的投資機會，未來戰略定位和運營能力將成為投資零售地產的核心能力，社區商業將受到更多關注。”林楚洲表示。
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