每日一條:2019年瀋陽市計劃收購公租房800套，發放租賃補貼基本保障20000戶，新增保障家庭5000戶。4月13日，沈北新城吾悅廣場將於瀋陽皇冠假日酒店，舉行品牌發佈會，特邀李菁登臺獻藝。
4月10日拍賣基礎資料 可點擊上圖放大
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劃重點：土拍預計10點30分結束，屆時大家可在公眾號回覆“4月10日土拍結果”查看當天拍賣結果。
勘地報告
權健醫院南側地塊位置示意圖/棟察樓市制
隨著中海5000元奪沈北正良科訊包裝地塊後，沈北樓市熱度持續上升，土地市場同樣備受關注。4月10日，沈北道義板塊權健南地塊即將拍賣，棟察樓市對該地進行實地勘探。
通過實地勘探，權健醫院南地塊北側權健醫院地塊，南側緊鄰太湖明珠花園，東側緊鄰御灣路，與龍騰碧玉灣一街之隔，目前地塊為淨地狀態。
交通方面，地塊周邊有236、255、382、157、381、193等多條公交線路，可無障礙通往北站、五愛市場、西塔、北行等市中心多個繁華地帶，距離地鐵2號線延長線蒲河路站1.5公里左右，公共交通出行十分便利。
商業方面，地塊周邊龍騰碧玉灣、明發錦繡華城、太湖明珠花園一期等多個已交付社區底商發展成熟，滿足地塊周邊居民日常生活所需，距離地塊直線距離800米處道義農貿市場可滿足居民購買新鮮果蔬等需求。
地塊周邊現狀/棟察樓市攝
距離地塊2公里左右有正在建設中的大型商業吾悅廣場；另外，地塊距離道義核心商圈直線距離3公里，積家、華潤萬家等大型商業中心均聚集於此。
醫療配套方面，地塊臨近距離盛京醫院沈北分院，直線距離不到1公里左右。
百益龍能否再次出手？
從權健醫院南側地塊所在位置來看，正處當前沈北發展火熱的環蒲新城板塊，周邊太湖明珠花園、祥聯大河原著等項目均在熱銷中，另外還有今年亮相的吾悅華府和匯置新項目，從地塊所處區域來看，未來項目存在較大競爭力。
2017年9月8日土拍現場
據瞭解，位於權健醫院南側地塊斜對面的101國道西側-104地塊，起拍價格1164元/建築平方米,於2017年9月被自然人韓爽以1500元/建築平方米的價格競得，溢價率29%，最終與百益龍集團合作打造太湖明珠花園2期項目。
時隔兩年，權健醫院南側地塊亮相，起拍價格上漲800元/建築平方米，拿地成本的增加或將說明未來該地塊項目價格可能會高於周邊產品。
當前太湖明珠花園二期精裝高層均價7500元/㎡，精裝洋房均價9000元/㎡；祥聯大河原著清水高層均價7000元/㎡，清水洋房均價9000元/㎡。
雙福機械地塊
根據瀋陽土地拍賣公告，2019年4月10日，在瀋陽土地拍賣市場將有四宗地塊進行出讓，其中兩宗來自於經濟技術開發區，地塊名稱為雙福機械的地塊則來自於張士。
根據瀋陽土地拍賣2019年6號公告顯示，該宗地塊宗地編號為JK2019-002，地塊名稱為雙福機械，土地坐落於經濟技術開發區，經過我們實地勘探，該宗地塊位於張士板塊。
該宗地塊佔地面積36935.38平方米，用地性質為居住，容積率大於1.0，不大於1.6，出讓年限70年，淨地出讓，起拍價格為4460元每建築平方米。
除正常地塊信息情外，該宗地塊限高80米。
由於該宗地塊四至並不明確，我們通過查詢雙福機械原址的方式確定該宗地塊位置。令我們驚訝的是，該宗地塊同其他待出讓宗地略有不同，整體被華潤置地二十四城項目以及華潤置地二十四城代建的杏壇中學所圍住。據瞭解，地塊東北方向的空地未來可能將規劃為教育用地，也就是說：該宗地塊被已開發項目與學校團團包圍，只有一條僅能通過一輛車的小路通往雲海路。
華潤代建的杏壇中學位於雲海路上，華潤置地二十城項目北側，上圖為我們現場實拍圖，雖然圍擋將主體已經完工的學校圍起，但是，我們通過縫隙，看到了杏壇中學字樣。
據現場瞭解，華潤代建杏壇中學的教學樓已經完畢，操場施工還未完成，雙福機械地塊毗鄰杏壇中學操場。
目前地塊處於淨地狀態，上圖為我們拍攝的全景圖。華潤置地二十四城在售的四期產品位於地塊西側。
地塊南側為華潤置地二十四城洋房，北側為學校教學樓，這可能同地塊限高80米有關，為保證採光，所以對地塊進行限高。
由此看來， 該宗地塊為華潤“內地”無疑。那麼， 同華潤置地二十四城所在地塊比，這宗地塊的價格怎樣呢？
上圖為由棟察樓市統計的2014年至今張士板塊土地成交情況，紅色陰影部分為華潤置地二十四城項目所在地塊。
2015年12月8日， 華潤拿下兩宗地塊，合併開發華潤置地二十四城項目，成交價格分別為2289元/建築平方米和2237元/建築平方米。時隔三年半，此次雙福機械地塊出讓的起始價格為4460元/建築平方米，地價翻倍！
然而，雖然同華潤置地二十四城地塊相比，地價翻倍，但是綜觀近三年的張士土地成交情況，4460元/建築平方米的起拍價格，也基本屬於板塊內常態。尤其是2018年以來，張士板塊內土地成交價格趨穩，4000+/建築平方米較為平常。
當然，不可否認的是，近年來張士板塊內也不乏較高價格土地的成交，如：中南7600元/建築平方米拿下的勝寶旺集裝箱地塊、華潤6500元/建築平方米拿下的星海路地塊。最終，此次推出的雙福機械地塊是遵循板塊內近期地塊常態還是向較高價格地塊看齊甚至突破，成為了該宗地塊拍賣的看點之一。
該宗地塊的另一個看點是，三年半時間，地價增速已經超越板塊內房價增速， 該宗被華潤團團圍住的地塊是否會被華潤順利拿下？會不會殺出其他房企同華潤競爭該地，虎口奪食呢？
多位業內人士表示，如果其他房企拿了該宗地塊，會非常難做，項目展示面將很難呈現。但是，據我們瞭解，即便如此，在當前瀋陽土地市場的熱度之下，還是有房企對地塊進行了實地勘探和分析。
四號街-1地塊
4月10日，在瀋陽土地拍賣市場將有四宗地塊進行公開拍賣，其中兩宗地塊來自於經濟技術開發區，兩宗地塊來自於沈北新區。
為此，我們對上述地塊進行了實地勘探，今天，我們共同走近四號街-1地塊。
根據土地公告顯示，該宗地塊宗地編號為JK2019-004，地塊名稱為四號街-1，坐落於瀋陽經濟技術開發區，地塊東至四號街綠化帶，南至十四號路綠化帶，西至用地界線，北至用地界線。
地塊用地性質為二類居住用地 ，兼容商業用地。土地面積為29787.88平方米，容積率大於1.0，不大於1.7，商業比例18%-20%，住宅出讓70年，商業出讓40年，地塊限高80米，淨地出讓，起拍價格為3480元/建築平方米。
根據實地勘探，我們找到該宗地塊，該宗地塊位於四號街與十四號路交匯處的西北角，目前已經處於淨地狀態。
地塊西側緊鄰金色高爾夫外商生活區，南側與瀋陽工業大學國家科技園隔十四號路相望。
地塊附近暫無新晉開發房地產項目，較近的包含中南金科集美尚景、澳海七號公館、美的時代城等等。地塊步行範圍內配套為周邊已入住小區的底商，周邊小區以多層住宅為主。
上圖為地塊周邊已入住園區實景。
交通配套來看， 地塊“門口”有171路公交車，該車位經濟技術開發區內運行線路，往返於張士與開發區西部之間。
地塊至瀋陽地鐵一號線四號街站的直線距離為1.1公里，步行距離為1.5公里，地塊距離沈遼路的步行距離在280米左右，沈遼路快速路開通後， 地塊可承接交通利好。
從地圖顯示來看，
該地塊曾經可能為金色高爾夫酒店與喜嘉嘉大酒店。目前十四號路與四號街交匯處的地塊處於淨地狀態。一宗地塊，最被大家所關注的便是地價，那麼，該宗地塊的地價情況怎樣呢？
據筆者統計，上圖為近五年以來瀋陽經濟技術開發區三環以外成交商住用地彙總，綜觀所有符合條件地塊，
該宗地塊的起拍價格為五年內所有地塊中的最高價格。鑑於以往地塊價格較低，所以，該宗地塊的起拍價格可謂是有史以來瀋陽經濟技術開發區的最高起拍價。近兩年，瀋陽經濟技術開發區不乏高溢價地塊成交：
2018年4月19日，中南和金科聯合拿下星光玻璃纖維有限公司地塊，該地塊起拍價為3100元每建築平方米， 成交價為4900元每建築平方米，溢價率58%。
2018年4月19日，招商拿下四號街地鐵口附近沈飛日野地塊，該宗地塊起拍價格為3200元每建築平方米， 成交價格為5900元每建築平方米，溢價率84%。
2017年10月26日，中南拿下中南世紀城東地塊，該宗地塊起拍價格為1406元每建築平方米，成交價格為3550元每建築平方米，溢價率152.5%、
而該宗4月10日待拍地塊的起拍價格為3480元每建築平方米， 即便是底價成交，其成交價格也足以上榜經濟技術開發區商住用地排行榜前四名。
在道義、南塔、於洪新城相繼有熱地出讓後，經開是否能接棒瀋陽土地市場的熱度？4月10日，我們相約瀋陽土地交易中心。
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