投资门槛较低的三四线城市，进入2019年以来，日子过得并不舒心，
利空政策接踵而至。
消息①：2019年一季度，已公布2019年棚改工作计划的省份有25个，其中18个省市计划开工量有所下滑，14个省市计划开工量同比跌幅在20%以上。
消息②：国家发改委发布了《2019年新型城镇化建设重点任务》，明确提出要加快中心城市、都市圈、城市群的建设，三四线城市面临着人口外流的风险。
人口与棚改是三四线楼市繁荣的支柱与基石，如今这“两条大腿”，一条面临着周边二线城市更大力度地“抽血”，另一条则受政策转向，基本“断腿”。
但政策的叠加，似乎仍无法阻挡住大家都房产的投资，这当然跟大家缺失安全感有很大关系。近期有些粉丝还是会咨询我预算有限的情况，在陕西三四线城市核心位置和西安打造的云云新区中如何选择？
△“五城”地理位置示意图
我们今天主要来看看陕西北部的咸阳、宝鸡、铜川、延安、渭南这五座城市，以西安为中心，这五座城市分别处在西安远郊外溢到周边外延的地域。
咸阳距离西安最近，坐动车不到一刻钟的距离，一号线三期更是直通咸阳城区，因为人家本就西咸一体吗；延安距离西安最远，约350公里，动车车程2.5小时，2022年高铁通车后，车程将缩短至50分钟。
在已经发展成熟的一线城市，“北上广深”的大量工作人口居住在周边80km以内的第一圈层城市，如上海周边的昆山，深圳周边的惠州等。虽然我们这关中城市群跟京津冀和粤港澳没法比，但这个逻辑是相通的，如果原本就比西安发达的一线城市都在大力带动的周边城市发展，那么离西安较远的三四线城市必然发展受限。
△各市GDP总量及增速
从各城市经济基本面看，咸阳、宝鸡2018年经济总量高于其他三城，延安增速最高，铜川出现负增长，咸阳、宝鸡、渭南增速虽在7%以上，高于全国平均增速，但低于陕西全省增速（8.3%）。
△各市人口总量及增速
2018年，这五座城市人口皆出现了不同程度的负增长，主要是因为西安不断降低落户门槛，“虹吸效应”持续发散，在户籍政策大开的环境下，西安周边的三四线城市人口还将持续外流，这个趋势很难扭转。
当前，渭南、咸阳人口总量领跑，达到500万左右的基数，宝鸡、延安次之，属于昨日文件中Ⅱ型大城市，铜川垫底。
△各市城镇化水平
最后我们看下当前的城镇化率，渭南、咸阳、宝鸡均在50%左右徘徊，未来仍有较大的上升空间，城镇化的本质是人口向城镇集中的过程，“农民”转身成为“居民”，这其中自然免不了土地征收、安置赔付、商品房开发等关键环节，对当地市场有一定的刺激作用。
△“棚改激励”城市名单
虽然目前棚改大势已去，但前期棚改取得成果的城市，可以获得“中央补助及配套基础建设有关资金，给予适当奖励或倾斜支持。”（国务院棚改激励政策第二十四条）
陕西省仅延安一城进榜，棚改任务取得理想成果的同时，中央也将提供配套基建资金，补全由棚改带来的配套需求，换个角度想，如果没有“中央激励”，现有城市实力难以满足棚改引发的配套需求。
贰丨勘探楼市基本面
△各市房地产开发投资增速
据统计局数据，上述五城在2018年房地产开发投资增速呈快速上升态势，增速较高，其中延安增速最高，达105.1%，这就跟延安2018年4万套的棚改脱离不了关系；回顾近六年的房地产开发投资总额，咸阳、宝鸡、渭南位列前三位，近两年更是独得品牌房企的青睐，融创、龙湖、恒大等房企先后进驻，人居产品更新迭代的同时，房价随之走高。
△各市商品房销售面积及增速
宝鸡、渭南处于商品房销量的第一梯队，全年销量250万左右，仅是西安的1/9，而且宝鸡销量2018年同比下滑了19.2%，下滑的城市还有咸阳、延安！
△各市城镇人口收入及增长情况
可以看出，2018年，这五座城市销量涨幅出现了两极分化的现象，这也完全印证了全国三四线楼市的缩影，棚改货币化安置任务的轻重缓急，直接对楼市销量产生影响，如今三四线房价已经经历了一轮上涨，房价涨幅远高于收入增长，在货币化安置缩影的大背景下，后续购买力成疑。
未完待续
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