養老地產是以老年人為目標客戶群體而進行建築設計、設施配套和服務跟進的房地產項目。養老地產的特色是為老年人提供家政、餐飲、娛樂、休閒、社交、康復、醫療、介護、照料等一條龍服務，而不是僅僅提供老年人居住的“地產”。

養老地產是地產和養老產業的複合，核心是服務，地產是嫁接服務的平臺。養老地產具有四大屬性，其中房地產屬性是其根本屬性，但與住宅地產不同，養老地產在物業形態上注重適老化改造；服務屬性是核心屬性，是養老地產的本質特徵；養老地產還具有金融屬性，本質上持有型地產最高級形態，是一種金融產品，只有金融這個點打通，持續運營才有可能；最後，由於養老地產客戶是老年人，人文屬性、人文關懷是樂享晚年的應有之義。

一、養老地產開發建設模式解析

養老地產開發模式是指開發單位在依法取得養老項目土地使用權的土地上，根據養老服務設施建築設計要求和運營要求，結合項目市場定位、可利用資源、資金水平、風險控制水平，進行養老服務基礎設施、養老服務用房建設的行為。

根據清華大學建築學院周燕珉教授的觀點，目前國內養老地產開發共分為五大類，15種模式。

養老地產五類15種開發建設模式

綜合型養老社區是指為老年人提供的，包含養老住宅、養老公寓、養老設施等多種居住類型的居住社區。社區中除了有為老人提供的居住建築之外，還會有老年活動中心、康體中心、醫療服務中心、老年大學等各類配套設施。其開發主體可以是多種多樣的，既可以是民營企業，也可以是由政府投資進行建設。

綜合型養老社區的規劃設計應考慮老人在居住過程中會不斷老化這一因素——老人最初入住時可能身體較為健康，但隨著年齡的增長，老人會逐漸產生護理需求。因此在開發建設時，應充分考慮這些因素，設計出相應形式的居住產品，以滿足老人從自理到不能自理各階段身體狀況下的居住需求。

一些房地產開發企業在開發大型居住區樓盤時，會考慮劃分出一部分區域專門建設養老組團。這種開發模式有利於帶動企業轉向新的客戶群，走產品差異化路線。養老組團與社區其他組團能夠共享配套服務資源，降低配套設施的建設量。

開發時一方面應注意將老年人的比例控制在適當的範圍內，不宜過少也不宜過多；另一方面要控制養老組團的規模，儘量劃分為一個個小型居住組團，以營造社區的歸屬感。

普通社區中可配建的老年住宅類型主要有老少戶住宅、老人專用住宅等。老少戶住宅指同一樓層中相鄰或相近的兩套住宅，或者同一單元內上下層相鄰的兩套住宅，其中一套為老人居住，另一套為子女家庭住。老人專用住宅套型是指將普通住宅樓棟中的一部分套型進行適老化設計，例如增加扶手、滿足輪椅通行需求、考慮護理人員陪住等。設計時應注意根據住戶的購買力來控制套型總面積，特別是老年住宅的套型面積不宜過大，建議以50~60平方米的一居室、兩居室為主。這樣才能滿足老人與子女共同購房的訴求。

普通社區中還可以配建養老公寓，其經營方式大致可分為出租或出售兩種。養老公寓通常為社區中專門的樓棟，其居住對象既可以是自理老人也可以是需要護理的老人。在規劃設計時，建議將養老公寓靠近小區出入口或社區邊沿佈置，一方面人員、車輛(例如救護車)出入近便，另一方面養老公寓底層可設置對外商業或公共設施，兼顧對外經營，同時也便於對養老公寓進行單獨管理。

此類老年服務設施可為小規模、多功能、綜合型的設施，其服務範圍往往輻射周邊多個社區，因此具體的功能可根據周邊的社區需求進行確定。通常來講，除了含有一定的居住功能外，還宜配置老年日託中心、社區醫療站、公共餐廳、小超市等，並考慮為社區老人提供上門護理、送餐、洗浴等服務。

目前國內一些養老機構希望與醫療機構建立合作關係，使養老設施或養老社區與醫院就近設置、共同建設。這種“醫養結合”模式的特點在於，能夠將優質的醫療資源引入養老項目，從而提升項目的核心競爭力，使老人感到居住在其中較有安全保障。

與此同時，還有一些醫院直接劃分出部分閒置床位用於開辦養老院，這樣既能夠提高醫療資源的使用效率，又能夠滿足一些護理程度較重、普通養老機構無法收養的老人的養老居住需求。

養老設施與幼兒園共同設置是一種較好的模式。這種模式既能迎合老人願意與兒童共同在一起的心理，又能夠將養老設施與幼兒園進行統一建設和管理，節約建造和人力成本。從規劃角度來看，幼兒園在居住區中的配置密度與老年日託設施較為類似，若將這類養老機構與幼兒園設置在一起，則能實現與社區的緊密結合，從而較好滿足社區養老的服務需求。

與大學等教育設施相結合的養老社區也是很受歡迎的。目前有很多“高知老人”在退休後希望能夠繼續學習、發揮餘熱。養老社區、老年公寓若能靠近大學設置，並讓老人享受一部分教育資源，則會與他們的需求更加吻合。這種模式能夠成為養老項目吸引高知老年群體的亮點，從而促進銷售。

養老地產項目的開發不僅在於硬件設施等物質條件的營造，還應從老人的精神和價值需求方面進行考慮，使老人能夠“老有所學”、“老有所為”，實現自我價值。

目前一些國際養老機構或投資企業試圖開拓中國市場，建設連鎖型老年設施，以緩解其國內的養老壓力。對於我國而言，能夠藉此機會引入外資，並學習國外先進的護理、管理經驗，同時也能在一定程度上促進就業、帶動消費。

引進國外老年運營管理團隊，或與國外知名養老品牌共同開發等。這種模式有一定的可行性，但要注意將其“本土化”。

目前保險資金介入養老地產的情況已經開始出現。從險資的特徵來看，由於其資金規模較大，回報要求低而週期又長，相比來說更為適合投資養老地產，也有利於養老地產的靈活經營。未來保險業可能會成為養老產業重要的投資主體之一。

在對日本養老產業的研究中發現，一些企業從為老年人提供上門洗浴、上門護理等服務開始，逐步向養老地產方向轉型，並最終獲得成功。這些企業最初在護理服務方面積累的豐富經驗和客戶群是其項目成功的關鍵因素。

以酒店行業為代表，這類公司具有自身獨特的資源優勢，一方面酒店的服務管理形式與養老設施有相通之處，很多經驗都能夠應用於養老設施的管理服務中，另一方面也可以嘗試利用舊酒店改造為養老公寓，或在酒店中提供養老服務等。

可將一些閒置的國有資產盤活，改造為老年設施，例如城裡的舊醫院、辦公樓、小學、幼兒園、私人物業用房等。這些國有資產所在區位較好，在城市中的分佈相對均勻，比較適合進行改建。

二、養老地產運營模式解析

不同運營模式在經營效益和資金回籠的速度上各有利弊，開發商應根據養老地產項目的開發週期選擇合適的運營模式尋求養老地產項目的可持續性發展。

本部分主要對企業盈利型養老地產項目運營模式進行說明，具體包括全部出售型運營模式、部分出售+長期持有型運營模式、長期持有型運營模式

1.全部出售型養老地產運營模式

全部出售型養老地產運營模式借鑑了常規住宅開發的經驗進行運作，實質與一般的房地產住宅項目一樣，都是通過市場招拍掛等公開出讓方式獲得土地進行地產項目開發建設，只是開發產品內容和市場銷售對象略有不同。

從老年住戶角度來看，這種購買老年住宅擁有房屋產權的模式一方面體現了居家養老思想，滿足了很多老年人在自己家安享晚年意願，同時存在房產升值為老年人帶來收益的可能。

但是另一方面這種模式相當於一次性成交買賣，買之前若開發商為獲利抬高價格則會加重老年人經濟負擔；在入住後可能發現項目前期規劃的各項水平不達標，存在某些相關配套設施不全、提供的服務功能不能滿足用戶需求等系列問題就難以圓滿解決。

此外，這種模式並不能保證居住者都是老年人，將來產權的繼承也帶來更多的年輕人與老年人混居。

對於開發商來說，這種以老年住宅概念出售房屋產權方式具有投資風險小，短期投資回報率高，能較快給開發商帶來利潤和現金流，達到快速回籠資金提高資金週轉實現滾動開發目地的優點。

但是它也存在缺點，首先，由於必須取得土地的使用權致使開發商幾乎無法享受到政府的土地優惠政策。其次，利潤來源點單一，出售產權使開發商不能得到養老地產項目的升值，同時也不能通過運營獲得長期穩定收益。此外後期管理服務難度大，難以保證相關配套設施和管理服務後期的平穩運行。

這種模式一般出現在養老地產市場發展初期適合缺乏資金支持和物業管理經驗的房地產開發公司使用。國內代表案例有綠城烏鎮雅園。

2.長期持有型養老地產運營模式

長期持有模式是指經營者擁有養老地產項目產權向目標客戶出售使用權，通過收取租金和銷售服務取得收益的一種運營模式，又稱為租賃模式。這種只租不售的模式入住門檻低，能為大多數老人接受，其出租方式靈活多樣，既根據老年人身體健康程度區別對待自理、半自理、非自理客戶收取不同租金，又能考慮客戶經濟情況設置不同的房屋檔次，保證入住者享受的服務標準的統一性的同時方便經營者管理。

開發商採用持有型運營模式一方面是作為戰略選擇，另一方面是受制於土地性質（集體或劃撥不能出售）。在我國持有型養老地產常見盈利模式有三種：會員制、押金制、保單捆綁制。

（1）會員制。

當受土地性質或政策限制不能出售產權時，可以採用會員制模式通過收取會費和服務費方式維持項目長期運營。其中前期的高額會員費收入可以回收房屋建設成本緩解資金壓力並作為下一期項目的投入資金，而入會後繳納的服務管理費是主要的利潤來源，可以作為日常服務運營的費用。

這種模式通常以居住、護理、養生等某種名義突顯優勢，將交費成為會員後的住房、護理、餐飲和醫療等服務設置成免費享受、優惠享受或付費享受等多樣化會費金額和形式來吸引老年人繳納會費入住。老年人可以隨時監督自己入住的老年住宅，促使其功能的齊全性和服務的完善性進一步提高，為自己創造更加舒適便利的生活。

這種模式相對於傳統押金制能較早回收資金，有助於資金籌措和維持建設運營，因此多出現在中高端、規模較大養老社區中。會員制形式最典型的代表是上海親和源。

（2）押金制。

押金制是老年人入住時先繳納押金，然後按月繳納租金，退租時押金全額返還。

這種模式因為前期投資回報率低，開發商資金佔用量大，所以常用於城市中心和成熟社區聚集區的專業化較高的小型養老機構而不適用於需要快速郊外大型養老社區。例如北京九華國際養生公館就採用的是押金制模式。

備註：目前九華山莊售罄，此數據為2015年銷售期調研數據。

九華山莊的成功運營在於其低租金及原有的溫泉設施帶來的附加權益，對新建項目的借鑑意義不大，同時高押金低租金形式及完善的退出機制對安全投資客有較強吸引力。

（3）保單捆綁制。

這指的是在壽險公司有保單的投保者可以在養老項目中獲得入住權，即投保者若購買了保險計劃便可以住進養老社區。客戶可以根據自身情況選擇不同的保費，保費低至幾十萬，高至幾百萬。當保險到期後，客戶可以要求保險公司提供現金給付，還可以將之用於抵扣養老社區居住產生的租金。這種保險產品與養老社區相掛鉤的模式已在泰康人壽、新華人壽、合眾人壽等保險公司獲得了大力推廣。

購買保險產品即可有資格入住養老社區，居住費用由保險（“幸福有約”養老保險計劃 ）提供，提前鎖定了入住成本。

長期持有模式在不取得土地所有權的情況下實現運營，可以降低土地成本，在項目前期以押金、會費、保費等形式收取一筆費用，能夠實現部分資金回籠。由於產權保留在經營者手中，既可以通過結合物業、醫療、康體鍛鍊等多種服務實現穩定收入，又方便後期的有效管理同時還能保障服務的水平。

長期持有模式運營得當能獲得良好口碑積累知名度起到宣傳效應，在正常運營基礎上適當提高會員費和物業管理費還能獲得增值，從而在後期獲得持續穩定的回報。但是投資回報速度較慢而開發週期長要求開發商和運營商有充裕現金支撐，並且要持續性地招募客戶獲得收入以及要有專業的管理團隊維持長期持續運營，因而多出現在養老地產市場發展成熟期。

3.部分出售+長期持有型養老地產運營模式

部分出售+長期持有型養老地產運營模式是指養老地產項目中的一部分住宅產品用來出售，另一部分住宅產品和養老配套設施持有運營只用來出租的的方式，也叫租售結合模式，主要應用於城鄉結合部的超級大盤。

這種模式的項目用地策略靈活，可以只取得用來出售的部分的土地使用權，而持有經營部分則可以不取得或者以其他性質土地代替，這樣不僅可以降低土地成本，還可以享受到土地升值利益。

一般來說，這種模式的養老地產項目多是滾動開發，其中出售型物業佔絕對比重，通常為70%~80%，它通常是可以銷售產權的普通住宅（包括普通公寓和別墅）或者商業物業，因而目標客戶不僅是有經濟條件身體健康的老人更多的是針對普通購房者，通過快速銷售收回投資成本同時獲得部分利潤支持後續持有部分的開發建設和運營。

剩下20%~30%的持有型物業主要是嵌入普通社區的老年公寓、護理院等提供專業醫療、護理等功能的產品，這部分既可以作為整個項目的配套公共設施來吸引更廣泛的客戶從而促進住宅部分的銷售，另一方面，投入運營後用來出租收取押金、會費、每月費用等作為滿足日常運營部分的支出的同時獲得長期穩定的經營收入。

這種模式比較理想，雖然結合了兩種模式優點，但也有它的劣勢。

由於利潤來源於地產銷售和配套服務的增值收入，增加了專業性難度，比單獨兩種模式有更高要求，需要藉助專業機構的和當地數據對銷售型和持有型產品比例和各自包含的服務功能進行分析判斷才能對地產項目整體資源做出合理有效的配置。

對於自持部分，項目只有擁有較高的入住率才能獲得持續穩定收益，而入住率的高低決定於項目投入運營後的發展情況，保證項目良好運營不僅需要專業的經營能力、高標準的服務水平作為前提，還要求具有對醫療、休閒等各種社會資源的整合和協調能力。缺乏這方面資源和積累的傳統住宅開發商無法做到時就會藉助專業公司管理經驗或是多家專業機構的資源，如保健、餐飲等，這些做法將產生較高管理成本，這就要求企業擁有強大的財力支持。

杭州萬科隨園嘉樹是典型的租售結合型養老社區。

三、養老地產管理模式

目前，國內養老地產主要有以下三種管理模式：

1.開發商管理模式

開發商的管理模式的含義為開發建設養老地產後，相關的負責人仍然負責該養老地產項目，即後期的運營管理工作，這樣為入住的老年用戶提供服務和發生聯繫的就只有該房企開發商。

該類模式的優點顯而易見，因為由最初項目的開發商來給老年人提供服務，消費者和開發商的關係聯繫緊密，方便於有效溝通機制的建立，能夠方便開發商與消費者之間的交流，能夠在雙方的溝通交流協調中達到雙贏的效果。

應用了該種模式，對項目後期服務架構的建設起到了很大的促進作用，也有益於服務的品質和服務的水平的提高。

在我國養老地產業發展的初期即起步階段，絕大多數的建設開發養老地產的房企是投資建設與運營管理並舉的，這主要是由兩方面原因造成的。

第一，作為投資建設商，他們都是以追求最大的利潤為目標的，這也是他們開發養老地產的目的。並且中國當今專門的養老地產管理上水平偏低且數量較少；

第二，另一個很大的影響因素就是中國當今的資產化的證券市場不平衡的前進。

該模式對養老地產行業的發展有較好的推進作用，能夠較好的施展房地產行業的優勢，即行業的整合資源能力，而且對養老管理企業的創建和合理髮展有促進作用，但是對開發商或投資者的融資和項目經營能力有了很大的考驗。

2.戰略聯盟管理模式

戰略聯盟管理模式的含義為開發商建設項目完成後，在建成後的運營期和某些專門從事該項管理的公司簽訂合同，共同進行建成項目的平常管理和服務。該模式能夠建立起非常齊備的服務體系，繼而能夠建立一個完善的養老項目體系。主要內容為餐飲娛樂、護理康復、文化交流、心理輔導以及家政服務等等。

而且因為和一些專業的醫療部門、餐飲商、健身房以及先進的後勤管理公司達成了戰略同盟的關係，這對一個高端的養老地產社區的建立有很大的促進作用，即建設一個機構設施養老和居家養老二合一的社區。

每個公司負責他的專業項目，同領域內起到品牌的效應，能夠通過這麼短時間內建立起的同盟關係，實現提高養老服務質量的目標，也能夠創立起具有專業化分工的特色服務體系。這就是現代服務業的優勢，明顯的區別於傳統的養老服務方式。

3.專業公司管理模式

專業公司管理模式的含義為養老地產的平常經營依靠專業化的公司。這種模式的管理服務體系相對完善，專業化水平較高，服務涉及了餐飲娛樂、文化交流、護理康復、心理輔導以及家政服務等內容。該模式的專業公司的管理值得信任，服務水平高，且運營起來也比較方便、靈活。

在管理的過程中進行專業化的分工，明確各職責單位，建立起專業化的科學合理的服務架構，對養老地產項目服務質量的提升有良好的促進作用能夠。中國當前採用該模式的房企還是很多的，這幾年房企的實踐，也證實了這種模式有較大的生命力，且靈活性和潛力巨大。

四、養老地產開發運營模式發展趨勢

綜合以上對企業盈利型養老地產項目開發運營模式的介紹和分析，我們可以看出養老地產未來發展中具有以下趨勢。

1產品規模化。

隨著我國人口老齡化趨勢下人們養老觀念和消費觀念的轉變，養老地產市場會出現更多的價格合理、質量標準高的大型老年社區，養老地產住宅產品和服務朝規模化方向發展。

2選址郊區化。

考慮養老居住環境、養老地產項目成本和老年人入住門檻幾方面因素，老年地產項目的選址傾向於城市郊區，用地成本低於市中心有利於降低入住門檻，自然風景和清新空氣有利於滿足環境要求，同時交通便捷方便走親訪友。

3管理科技化。

現代科技成果、智能設備的運用將為老年人提供更細緻的照顧和全方位的安全保障，不僅能夠為老年人的生活提供更方便、更安全、更舒適服務，而且對老年人的管理也會更科學、更準確、更簡單。

4建築多樣化。

老年地產產品隨著市場的發展不斷推陳出新，老年住宅建築將呈現多樣化。住宅的適老性、健康性、多功能性將成為建築設計的重點考量，同時代際關係、鄰里和社區交流等在建築上的體現也是未來產品的競爭焦點。

5功能豐富化。

隨著市場的日趨成熟和同行業競爭的進一步顯現，養老地產設計會越來越細化，功能會越來越豐富，相關配套設施會越來越充分，既能夠更好的滿足老年人的全方位需求，也能有效增加地產項目的附加值和競爭力。

6服務專業化。

不同於傳統的住宅銷售快速獲利，養老地產更多的在於提供社區服務以出租形式獲得長期收益，因而服務是產品核心競爭力，隨著市場的發展，社區服務將在不斷細化、豐富的過程中向專業化發展。7盈利多元化。隨著經濟社會的不斷髮展和養老地產的深度開發，開發商將會給自己的角色重新定位，從純粹的地產開發商向以服務供應為核心、建築實體為輔助支撐的服務商轉換，盈利模式也從物業租售模式向“產業鏈模式”延伸，以老齡產業鏈衍生出的養老功能配套和生活配套作為新的贏利點。

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