01.
2015年的時候，我在深圳一家專業的房地產諮詢公司任職。在這期間，我遇到了一個非常特別的房產交易案例，因為印象非常深刻，以致於現在每每想起，仍覺得非常的傳奇。
那時候，我的上司是一位在房地產業界摸爬滾打十餘年的地產老炮，對於投資，經常有自己的心得，也在深圳樓市圈內頗有威望，具體叫什麼名字就不說了，反正很多熟悉的人也應該認識。
那時候我對於房產投資沒什麼認識，但我注意到， 在我上班期間，公司裡經常有一位打扮成老闆模樣的人上門拜訪。後來我才知道這個老闆模樣的人是上司小學時候的老同學，做實業的，而且還做的蠻大。
爾後上司也會講起這位老闆，說這名老同學經常苦惱於做實業與做地產界的差別，做實業是實打實的，做地產呢，躺著就可以賺錢，非常的羨慕他。
出於老同學之情，我的上司當場就拿出了深圳某樓盤的戶型圖，讓他做實業之餘，不妨將一些資金沉澱到房地產之中。這樣，就算實業遇到週轉的困難，也可以拿出來緩衝一部分的資金壓力。
對於這樣的舉動，那時候我壓根沒有在意，覺得將資金沉澱到房地產當中是一個明智之舉，但並不覺得新鮮。
因為數年來，我見過多個企業主因為實業困難的問題，不得已將房產變賣用來周作現金流。
當然，那時候最主要的是，那時候我才畢業不久，手裡沒錢，有房產投資的心，也沒有房產投資的力。——一句話概括：貧窮限制了我的購買力。
之後幾年，我也沒有太在意，直到去年我看到當時上司拿出的那個戶型圖的樓盤，當時爆出了20萬/平的成交價時，才一下讓我咋舌。
而這個樓盤，就叫恆裕濱城2期。
02.
現在想想，這個樓盤確實應該稱作一個神盤。因為他算是中國房地產樓史一個現象極、史詩級的樓盤。 為什麼這麼說呢?因為他在當時創下了幾個記錄。
1、深圳第一個敢賣10W+的新房住宅。
2015年10月，恆裕濱城二期開盤，開盤價高達11萬/平，這在當時已經算作天價，我查了一下當時同片區二手房源的成交記錄，當時寶能太古城年初的時候價格在6-7萬/平左右，到了年底成交價也才在8-9萬/平左右。
而恆裕二期開盤，一下突破10萬/平，讓人咋舌。關鍵是：還賣的很好你說氣人不。這是當時的新聞和開盤價格表——
2、深圳第一個過20萬+的二手房。
這個是2018年的交易房源信息，當時這個消息出來的時候，整個朋友圈都瘋了，中介基本都在刷朋友圈：89平賣了1900多萬，接近2000萬，單價超20萬/平。
當時恰逢調控的比較緊，很多人懷疑是虛假交易，影響市場，最後反反覆覆查證，但經查證：交易是真實的，買家訂金都交了。
3、實用率110-120%，灣區贈送之王。
棒到什麼程度呢？無可挑剔。83平相當於120平，89平相當於130平，177平相當於230平，220平的相當於280平~300平。
據現場瞭解，恆裕濱城二期的戶型贈送率普遍在110-120%之間，絕對算是灣區贈送之王。而且前後南北通透，雙套房設計，3個洗手間，電梯直接入戶，每個採光面都非常的漂亮。
而且，一旦樓層高過23樓，跨過前面的卓越維港，前面的視野基本是永久無海景遮擋，住主人房，每天都可以被陽光叫醒。
我的拍照技術不是很好，但圖片大致可以表達這種感覺...
再將鏡頭拉近一點，同一扇窗戶。
再看看人家的陽臺...
還有人家的餐廳，前後南北通的格局（兩張照片其實應該連著拍，但被我拍殘了...）
03.
在恆裕濱城二期還沒有起來的時候，旁邊的吉祥龍、翡翠海岸是賣的很好的，89平也差不多也賣到了1600萬，但恆裕濱城出來之後，他們的交易就不行了。
理由很簡單：恆裕濱城2期是同片區裡面，最新的樓盤，而且還有高拓，性價比很高。
對比一下，旁邊寶能太古城的房子大概是2010-2011建成的房子，翡翠海岸是2014年，旁邊的漢森吉祥龍稍早一些，是2015年建成的。
而恆裕濱城呢?去年二期的業主才入夥，旁邊的招商海月、君匯新天就更不用說了，年代更是久遠。
中國人有個“毛病”，就是買新不買舊，而且這個毛病在富人面前更加，以前的東海花園是這樣，幸福是這裡，恆裕濱城更是這樣。
而且，如果你在同片區的各大小區轉悠的話，會發現小區裡車庫給人的感覺都不一樣。
如果你經常在深圳各大小區停車轉悠的話，你會發現一個很明顯的現實：年代新的小區明顯比舊的小區感覺要好。這裡面的好，一個是光線，一個就是分區。
老一點的小比如說招商海月二期、寶能太古城的地下停車場，停車之後你會感覺特別的壓抑。
第一、不通風，第二個、採光很差。還有一個，停車很混亂，就像招商海月二期、君匯新天的停車場，讓人感覺特別的壓抑，每次去待超過10分鐘，就感覺要窒息。
所以，新樓盤有新樓盤的好處，規劃不會太落後，他會考慮到這些，有斑馬線，有導示牌有箭頭，採光通風都OK，這不是別的開發商不用心，是沒到那個時間段，做不了這些超前的事情。
別問我為什麼知道這些，我在深圳灣生活了兩年多。
04.
嚴格意義上來說，恆裕濱城算不是同片區地段最好的一個小區，論海景比不上翡翠海岸和卓越維港，佔據一線頭牌位置。所以，為了規避這個劣勢，開發商據說也換了好幾稿設計稿。
他砍掉了小區原本規劃的一排別墅設計，最終改為了L型的5棟超高層，同時也為業主大大方方的貢獻了3萬方的大尺度園林，這在當時的深圳灣是最大面積的在售園林。
而且，之前恆裕濱城2期還在挖坑的時候，我就跑過樓盤，還爬上去頂樓拍照過，然後發現它的花園建設，也突破了一些常有的模式。
怎麼說呢？市場上的項目，都是建築與花園一起動工建築。而恆裕濱城2期，是在2期建築幾乎完工後才開挖園林，這在市場上都非常少見。
除此之外，恆裕2期的樓間距比較寬，最寬的則達到了240米，保障了每一棟樓每一戶享受到最開闊的視野和景觀，不管住在底層還是高層，都能體驗到不同高度的灣區特色景觀，高層更是能充分閱覽深圳灣海景。
這樣的設計與佈局，讓很多人非常的喜歡，賣的也很好。所以，恆裕這個開發商，絕得算得上深圳灣裡面，賺得最多的開發商。但是，還是要提醒的是，即使是這樣，恆裕濱城2期也遭遇過維權風波。
2018年11月，恆裕濱城2期陷入精裝修輿論漩窩。視頻內容是業主因不滿“房屋漏水、牆紙發黴，價值30萬的世界頂級冰箱品牌換成3萬元的博世冰箱”等問題，怒而前往開發商恆裕維權。
去年8月，恆裕濱城2期交房，這已經是第二次維權了。如果你現在去恆裕濱城2期的話，搞不好還能碰上前來維權的業主。
視頻我就不放了，但為了客觀性，我還是放下開發商的回應——
在此要提醒的是，帶精裝修的樓盤，還是要謹慎驗房收房。以前在代理公司協助開發商幫業主收房的時候，朋友都要抱怨：每次業主收房，都要像打仗一樣備戰。為什麼？怕達不到業主的標準鬧事啊。
當然，除了這個之外，按照個人喜好來說，有不少讀者跟我反應，恆裕濱城2期的外立面顏色相對比較土，整個入戶大廳也是典型的金黃色，好像大金條一樣，活生生一個宮殿的樣子，不信你看——
它不像瑞府，也不像招商雙璽，不僅顏色比較大眾，戶型也大眾，是國人喜歡的顏色。可能是我比較年輕，可能年紀稍長的人會喜歡這樣的外立面。
據朋友透露，這裡面的業主，基本30%都是潮汕人。
05.
那麼，恆裕濱城2期的價格漲勢如何？朋友坦言，截止到目前來看，這個樓盤最好的入手時間已經過去了，最好的時間是2018年的下半年，731新政之後，未來價格如何，很難判斷。但價格上去之後，似乎是很難下來了。
他例舉了幾個戶型，比如說177平的一本證的戶型，去年2800萬/套都有人賣，現在的話，沒有3300萬以下的，這年前年後就是500萬的差距。
戶型圖我就不放了，有興趣的可以私我...
而在安靜跑盤的過程中，朋友還接到了一位買家的電話，看中的是227平，30樓以上的可以全部看海景無遮擋的，說要全款。
去年的時候，這個戶型的價格是4300萬/套，4500萬/套。現在呢，基本都要賣5000萬/套。
對於普通人來講，這真的很難想象，作為投資品，可能門檻確實過高了，但如果自住的話，無論是他的舒適度、使用率還有小區的檔次，在深圳灣來說，都算是數一數二。
走在深圳灣的小路上，我見證著一棟棟大樓的崛起，也見證著樓價的不斷攀升，唯一感嘆的是：時光易老，容顏易摧。
恆裕濱城2期，作為一名見證者，有必要記錄下這個神盤。這段歷史有點長，但值得很多人細細品嚼...
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PS：安靜的小密圈持續更新中，裡面除了深圳跑盤摘要、片區行情分析、深圳樓市研究報告、一線消息播報等外，還特邀數名深圳涉獵地產二十餘年的大伽團坐鎮，裡面可以解答關於深戶、豪宅&剛需選籌技巧、金融貸款等問題。
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