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01
威海的公寓是在16年刷出了存在感的，当时威海中心、智慧中心与酒店合作，推出包租服务，客户购买公寓之后，头三年承诺一定的租金回报，第三年之后则根据经营状况支付租金。这种促销方式吸引了很多购房者。
在16年之前，公寓基本没有市场，原因很简单，威海的房产市场低迷，人们对房子的狂热还没有激发出来，大片的住宅都无人问津，公寓本就面积小，一栋楼动辄就是六部电梯，大面积的公摊让人摇头，小小的盒子房难入威海人的眼，价钱方面又没有优势，自然鲜有市场。
这之后住宅的价格扶摇直上，公寓的售价也同步上涨。买涨不买跌的狂热把同样也是“房子”的公寓推入人们的视野，18年经区推出的紫宸星公寓和华发新天地公寓都取得了不错的销售成绩，从某种意义上来说，这是人性的问题，无解，并不能用规律理论来说明。还有一点是，这个时期推出的公寓大多都是精装修，而且引进买一层得两层的Loft概念等，跟以前的毛坯公寓相比，给人的视觉冲击就很大，购买欲望也大大增强。
公寓在威海的客户主要是有投资需求的群体和部分被高房价限制的刚需群体。公寓的总房价在五十万左右，这就使得它的投资属性非常强。公寓的首付虽然要求一半，但公寓面积小，首付二十万左右，使得刚需具有了购房的可能性。
02
公寓的产生跟政府土地供应结构直接相关。
几乎所有的国有建设用地拍卖地块，其用途都是住宅+商服+公共管理与公共服务，这里面的商服指的是商业和服务业，包括批发零售用地、住宿餐饮用地、商务金融用地等，批发零售用地主要包括商场、商店、超市等，住宿餐饮用地包括宾馆、酒店、饭店、餐厅、酒吧等，商务金融用地包括写字楼、商业性办公场所、金融活动场所等。
政府已经确定的规划用途是不能更改的，但这么多的商业办公市场又消化不了——一栋写字楼就是二十几层，一般是塔式结构，四周都是房间，一层的面积就很可观，通常会有三家公司共享；另一方面这种商务办公在整个市场中的物业房租等的收费都处于高层，很多公司为了节约成本不会选择。
在这种情况下，开发商另辟蹊径，在房间里配置了上下水，分割出厨房卫生间，赋予其居住功能，就这样诞生了商住公寓。对于开发商来说，这样做还有一个更大的好处，那就是快速收回资金。
此外，商业体一般都是写字楼、酒店、商场等的综合体，大量的公寓也会为商业提供客流。
03
商改住产生的商住公寓并不是产权概念，而是使用用途的概念，它改变的只是建筑形式和使用功能，用地的规划性质是不会改变的，所以它还是商办用地，这就使得商住公寓“先天不足”，并直接影响后天的发展。
首先说一下文章开头所说的返租问题，销售人员在促销的时候会刻意模糊的一个问题是：促成这种合作的是第三方代理公司，就是说和业主签订协议的是第三方而不是开发商，开发商为何把自己摘得一干二净呢？
其次，说一下注册公司。
公寓具有住宅所没有是一大功能就是它可以注册公司。但是具体来看，在公寓注册公司，最直接的影响就每年都要缴纳营业税。此外，公寓本就面积狭小，用来做公司并不合适。
如果用作自住，也很难有好的居住体验。公寓一般有两种布局方式。
一种是一条长走廊两旁密密麻麻分布着一个个小隔间（上图），一般是有一面是向阳的，另一面则背阴。
再就是上图这种塔式结构，居住密度更是大到恐怖，上下班高峰期等电梯会等到崩溃。
日照通风都很恶劣，楼下公共活动区域绿化景观更是几乎没有。
最重要的是，因为居住人员复杂，你基本上无法保证休息环境。想一想，如果你旁边是一家办公室，是一家旅馆，进进出出人来人往各种活动，每一天你穿越人山人海回到住处，真的是不知道会有怎么样的一路惊喜在等着自己。
而且，你不要以为自己可以打电话投诉“扰民”，因为你不是住在住宅里，而是住在商业房里，就是人家通宵轰趴你也得忍着。
03
下面来算一下经济账。
因为商业属性，公寓首付要求支付50%，贷款年限为10年。贷款年限的缩短，意味着可利用的杠杆降低。贷款买房的产生虽然一开始是开发商为了快速出售楼盘回收资金而为，但是现在越来越多的购房者已经意识到通货膨胀的问题，放在银行账户上的数字的购买力会随着时间的推移逐渐降低，十年前一个月的生活费是现在的一顿饭，贷款买房便成了抵御货币贬值的有效途径之一。
商业公寓不能使用公积金，只能商业贷款，贷款利率是基准利率上浮35%，上浮35%和上浮15%的区别是什么呢。
每月多还148,十年多还17760元。
不能忽略的还有月月交年年交的水电物业费。
电费：公寓电费主要由物业算入各种损耗再统一上交供电公司（住宅则是直接向供电公司交费），所以各家略有出入，一般在1.1元/月，住宅0.5469元/月
水费：公寓水费3.9元/立方米，住宅水费3.05元/立方米
物业费：公寓2.0元/月-3.5元/月；住宅按不同档次变动范围较大约在0.5元/月-2.5元/月
再一个大的费用是转手税费。
威海公寓转手需要交的税费有：14%的交易税，3%的契税，0.05%的印花税，5%的发票增值税，也就是说，转卖的交易税费达到了20%左右，这种情况不但愿意接手的人少，你能拿到手的钱也大大减少了。流动性的降低将直接影响变现。
04
投资公寓的一般有两种做法，一是面向个人出租。
公寓一般地处商业繁华地段，出入方便，很受年轻人欢迎。公寓的租金比普通住宅也要高。
按较高的市场价算，一套50平的公寓，月租金2000元，购买价50万，其租售比=购房价/月租金=250:1。20多年可以回本。
另一种做法是交给第三方托管，威海有旅游业支撑，很多酒店会从业主手中回收公寓，做成酒店经营，其租金跟个人出租大体相当，只是对业主来说省了气力。
若是只看这一项收益，公寓是优于住宅的。但是住宅有落户和学位等等的加持，其后期增值潜力是远大于公寓的。
最重要的是，公寓毕竟是“灵机一动”造出来的，无异于无根浮萍。
2018年3月20日国务院总理李克强在回答记者提出的问题时表示住宅使用权（70年产权）到期后“我们明确表示可以延期、不影响交易，而且这方面要抓紧修法”，但是对于公寓这种商住房，目前并没有明确的权威说法更没有法律法规保障，北京市不动产法研究会副会长尹飞的说法是“商业供地或工业用地不仅土地使用期只有40年或50年，而且到期后需要主动申请续期，续期也有可能被驳回。如果没有主动续期或申请续期被驳回，不仅土地产权要被国家收回，连房子也可能会被国家无偿收回”
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