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觀點地產網 近幾年來，房地產行業已然轉向了另外一個軌道，在產品、運營、服務等更多方面對企業提出了多元化要求。
相比曾經同處於高速增長梯隊的其他企業而言，世茂房地產的表現稍顯平淡：2015年累計實現銷售670.4億元；2016年，銷售同比增長幅度2%，總銷售額681億元，依舊維持700億元的規模。
當摒除“規模”作為唯一衡量標準之時，世茂房地產所秉承的“慢下來”策略，或許將指引我們重新審視一個為大多數人甚至為眾多行業專業人士忽略的“有質量增長”的問題。
2016年，世茂集團解決了困擾已久的旗下世茂房地產和世茂股份兩大平臺同業競爭問題。
這一年，世茂房地產前6月334.59億的銷售金額中有219億來自於庫存銷售，庫存問題進一步緩解；商業走上了被外界解讀為“變革的匠心之路”，對曾有的眾多產品線進行整合梳理；淨負債率55.7%，連續4年維持在60%以下；毛利率依舊維持在28%的高位……
在快速奔跑和有質量增長兩種發展步調中，世茂顯然選擇了後者。規模讓步之下，走上了不同道路的世茂，或許可以成為研究企業發展模式的一個特殊樣本。
調整的步調
2016，世茂房地產維持了近兩年來一貫的低調風格，但資產重組與一二線城市迅猛的拿地節奏卻是難以忽略的兩點。
12月30日，上海世茂股份有限公司公告披露，收購世茂房地產三個公司已完成了股權轉讓的工商變更登記手續。
此前10月11日，世茂房地產公告宣佈，鑑於發行預案的申請獲得中國證監會通過，於2016年10月11日，上海世茂已訂立股權轉讓協議，用以分別替代前海世茂協議、南昌水城協議及杭州世茂協議。
該協議商定，世茂股份將以46.7億元收購世茂房地產旗下的前海世茂中心、杭州世茂智慧之門和南昌水城三個大型商業項目，這也意味著，世茂旗下兩大平臺持續近十年的同業競爭問題得到了徹底解決。
隨著世茂集團資產整合方案推上前臺並最終完成，世茂系地產平臺界定越來越清晰，同業競爭問題的徹底解決無疑為世茂發展掃除了一大障礙，三大優質資產的輸血也為世茂股份提供新的發展動力。
除此之外，世茂房地產加快了優化佈局、調整結構的速率。據瞭解，近兩年來房企迴歸一二線大潮之下，世茂一方面大加力度去庫存，另一方面也把迴歸一二線定為公司發展戰略。
過去一年的去庫存大戰，世茂房地產收穫不小。僅從上半年的數字看，世茂房地產前6月銷售金額中334.59億，其中有219億來自於庫存銷售，佔比65.45%，較2015年同期增加79億。
世茂房地產對於產品結構的優化除了以去庫存為支點外，更大的調節比例來自於新增土儲。在地價攀升、利潤受壓的行業背景下，世茂房地產過去一年秉持著“高位謹慎，低位進取”的拿地策略，避免了地價成本的上升。
據觀點地產新媒體不完全統計，2016年，世茂房地產在公開土地市場上拿得13宗地塊，總權益金額195.27億元。這些獲取的土地均分佈於福州、北京、南京、武漢、濟南、廈門等去化週期健康的一二線城市。
2017年開年，世茂房地產力戰9家房企以23.3億元競得上海寶山地塊，溢價率57.3%。
規模與利潤
無論是對於同業競爭問題的解決，還是進行業務結構的優化，世茂房地產調整之後，傾向的是更為穩健的發展。
早於2015年，世茂房地產就多次強調，“比之規模，世茂更看重回款率；比之降價促銷，更看重利潤率”。
2016年半年財報路演現場，世茂集團董事局副主席許世壇進一步表示：“在保有更高利潤可能性基礎上，即使我們暫停銷售10幾個優質樓盤，捨棄一部分業績額，世茂也願意。”
資料顯示，世茂房地產2016年累計合約銷售總額約為681.2億元，累計合約銷售總面積為491.85萬平方米，同比分別上升2%及下降11%。
這樣的變動幅度，意味著世茂房地產銷售金額上漲是建立在銷售面積減少11%基礎之上，這也是“利潤為先”策略給這家房企帶來的變化之一。
據世茂方面介紹，在去存貨的大基調下，世茂房地產2016年的銷售均價不降反升，達到了13850元/平方米，較2015年的12100元/平方米增長12.23%。
值得一提的是，世茂房地產位於南京、廈門的多個項目，上半年價格漲幅均在30%以上，這些都為未來的利潤結算奠定了基礎。
根據業績報表數據測算，世茂房地產2016年上半年毛利率為28%，雖然相較於2015年的32%有所下降，但對比其他千億規模以上的企業，世茂房地產毛利率和淨利率都佔有優勢。
撇除稅後主要非現金項目的淨影響，加上處置北京商業項目的股東應占稅後利潤，世茂房地產2016年上半年淨利率為10.09%，淨利潤達到35.02億元，股東應占核心業務利潤率為12.9%，均位於國內上市房企的前列。
中信證券在2016年6月份發佈的報告中指出，基於當時的平均售價，預計世茂房地產2016年全年仍然能夠實現超過30%的毛利率；中信證券還預期，世茂房地產毛利率在2016 年見底，並在2017 年反彈。
由此可見，規模讓步之下，世茂房地產卻在利潤的維度上找尋到了另外一種平衡。世茂房地產董事局主席許榮茂指出，如果說2015和2016年是公司的調整年，那麼2017年世茂將再次回到“有品質的增長年”，銷售、利潤、工程品質、產品力以及客戶滿意度都會有較大提升及增長。
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