自3月份以來，一線城市和部分二線城市的房地產市場開始加速回暖。但樓市“小陽春”的躁動還未持續多久，部分收緊調控政策也陸續發佈。
國管公積金中心近日宣佈，4月15日起，二套房貸款實行“認房又認貸”，二套房首付比例調整為最低六成且最多貸款60萬元。
不過，業內人士認為，政策的落地對市場影響甚微，但從心理層面上會影響“小陽春”的持續。
什麼是國管公積金
國管公積金是指中央國家機關及在京單位等國管單位的在職員工繳存的住房公積金，還包括中央直屬機關分中心繳存的住房公積金，由中央國家機關住房資金管理中心負責管理。國管公積金部分可以異地使用，但主要是在北京，主要是央企職工等，其他城市非常少。國管在正常年份只佔公積金貸款中的12%左右。
據悉，這一政策尤其在北京市場影響比較明顯。過去通過公積金買房，首付比例會比較低。現在按照這個政策，雖然在北京沒有房子，但只要名下有貸款紀錄，都是按照二套來認定，首付比例會相應提高，勢必會影響部分人的購房。
政策變化的核心內容
國管公積金新政最大的變化是二套房“認房又認貸”。
按照新政，借款申請人家庭（包括借款申請人、配偶及未成年子女）在北京市無住房且夫妻雙方名下無住房貸款記錄（包括商業性住房貸款和住房公積金貸款記錄）的，按首套住房貸款政策辦理。
借款申請人家庭在本市無住房且名下僅有1筆住房貸款記錄的，以及在本市僅有1套住房且名下無住房貸款記錄或僅有同一套住房貸款記錄的，按二套住房貸款政策辦理。
換句話說，曾經貸款買過房，無論是商貸還是公積金貸，現在賣小買大，從4月15日起按二套房認定。被認定為二套以上住房的，不予貸款。
這也意味著，購房時不僅看名下是否有房、還要看此前是否有房貸記錄，一旦查出此前名下有房貸，無論是否還清，都會被認為是二套房，從而執行更高的首付比和貸款利率。也就是說，以前在北京“因買房而離婚的”恐怕在新政下已經難以獲取更多的優惠政策了。
新政此次也同時調整了首付款比例，二套房貸款額度上限由80萬下降至60萬。
首付款方面，借款申請人購買經濟適用住房的，首付款比例不低於購房總價的20%；購買經濟適用住房之外的首套住房的，首付款比例不低於購房總價的30%；購買二套住房的，首付款比例不低於購房總價的60%。借款申請人購買存量房屋的，購房總價以房屋評估值和購房合同總價兩者中較低者為準。
貸款額度方面，首套住房貸款最高額度為120萬元，執行貸款基準利率；二套住房貸款最高額度為60萬元，貸款利率為同期貸款基準利率的1.1倍。
新政還指出，在保證借款申請人基本生活費用的前提下，根據借款申請人所申請貸款金額、期限及適用利率，按等額本息還款法計算的月均還款額不應超過借款申請人月收入的60%。
同時，貸款期限不得超過25年，最長可計算到借款申請人法定退休年齡後5年，最高不得超過65週歲。
據悉，此前政策規定，國管公積金首套房最高可貸120萬元，貸款年限為5～25年，利率為3.25%；二套房最高可貸80萬元，貸款年限為6～25年，利率為3.575%。
政策收緊的實際影響甚微
業內人士認為，國管公積金政策收緊主要是對北京樓市的影響，不過，由於國管公積金佔市場所有交易的比例較小，而且之前市場傳聞收緊已經炒作一段時間，對市場直接影響不大，但從心理層面會影響北京樓市“小陽春”的持續。
中原地產研究中心的統計數據顯示，截止4月11日，北京二手房4月網籤住宅4850套，3月網籤16051套，均處於調控後的高位，3月下半月國管公積金將收緊的傳聞的確導致部分國管公積金需求提前釋放。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，此次政策調整體現了政策收緊的導向和管控思路，最核心的就是落實公積金貸款“認房又認貸”的政策，有助於把控公積金貸款發放節奏。
與此同時，此次調整進一步加大力度支持繳存職工購買政策性住房，滿足首套房剛需，遏制投資投機性的炒房需求，對北京市場影響比較明顯。未來剛需樓盤銷售預計好一些，改善型樓盤銷售將受到一定影響。
招商證券房地產研究團隊研究報告指出，本次國管公積金政策調整的實際影響不大，更主要的或是公積金餘額不足+政策的滯後補課+公積金政策迴歸本源，以及一定程度對目前市場回暖之際可能滋生的炒房勢頭進行預期管理。
總體來看，中央對房地產政策的主基調仍然不變，依然是以“房住不炒”為主的戰略方針。據悉，地產市場的主管部門已經初步建立了房地產行政調控的長效機制，如果超過了紅線，就會採取行政措施約談問責。
內容來源綜合自每日經濟新聞、券商中國、中國基金報等。
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