二娃说
房子，买对了是财富，买错了就是不动产，动不了的财产。
自从二娃开了“付费咨询号”之后，每天都网友来问我买房的问题。通常情况下，他们都是让我点评楼盘好坏，或者让我推荐在他们价格预算内的房子，亦或是，帮他们做出一些买房的判断。比如下面这样的！
© 网友私信提问截图
很多人都说：“劝人买房是正道，劝人不买才是居心不良”。然而，二娃想说，我在帮网友回答问题时，还真的专门劝了一位网友，让他别！买！房！
那么，我真的错了吗？在我看来，倒也未必！
下面就是二娃对该网友问题的解答，供大家参考，当然，我今天还选了另外一位网友的问题，来进行分享。
提问网友：松爷（化名）
★ 提问内容：二娃哥，你好，请教你一个问题，我在越秀上班，非本地户口，目前没有限购区购房资格（当然，也买不起），我是刚需首套房，目前最多能凑35万，想在新塘地铁口附近买套二手房。
我初步了解了一下，能买得起，且距离地铁不算太远的，只有亚太富丽园楼梯楼，但是这个盘有点年代了，离地铁600-700米，房子的格局我不是很喜欢，当然，也不讨厌，想买，但是又怕以后置换房子的时候，很难出手。
另外，我也看了富雅都市华庭的电梯楼，这个感觉有点偏，距离地铁1.5公里左右，走路要20分钟才能到官湖，在市区上班感觉每天通勤时间有点辛苦。另外，我想说，除了这两个小区外，还有没有其他楼盘推荐？
二娃解答
① 富雅都市华庭，前段时间我有去看过，整个小区很刚需，目前在售3期，均价1.8万/平米左右，不过你要买二手房的话，可能会便宜一点，这个楼盘楼龄没有很长，周边配套其实很齐全，但是也很乱，属于城中村配套，有点LowLow的感觉，距离地铁蛮远，走路到官湖站确实要20来分钟，如果你在越秀上班，选择它，并不算一个很好的选择。
我给你查了一下，以五羊邨为终点，从项目出发，通勤时间也要1小时27分钟，确实太长了。
© 周边菜市场
© 周边商业门店
② 你想新塘地铁口附近的二手房的话，金泽豪庭、惠百氏、东景豪庭倒是不错，距离地铁都很近，不过呢，这几个楼盘价格都在2万/平米左右，你这35万的首付预算，真的很难买啊。我能想到的就是新康花园，电梯楼，这个预算倒是可以买，但是距离地铁口也蛮远，要步行15-20分钟的样子。
③ 如果我是你这样的情况，我会选择不买房，而继续租房住。在我看来，买房，要么就买套好点的，要么就不买，而你的情况，现在并不太适合买房。
1
你上班在越秀，如果买在新塘，而且还不是地铁口，那么每天上班的通勤时间太久了！长久下来你肯定会疲惫的，吃不消，每天在路上浪费的时间还不如用来挣钱，或者学习，以此来充实自己，让自己挣钱的能力越来越强。
2
你预算太低，稍微好点的楼盘你都买不了！只能在差楼盘里面做选择，在我看来，还不如不买。
3
因为你没有买限购区房子的资格才选择了增城新塘，而且还只能买新塘板块不太好的楼盘，未来住几年后要卖的话，说不定转手很难。你想想，增城房子那么多，人家凭啥要买你这套呢？谁不想买又新、距离地铁又近、学位又好的楼盘呢？所以你的这套房子，完全没有竞争力，到时候卖不出去咋办？
4
每个人的处女贷都极其珍贵的，你用在了新塘这套差房子上，下次再想买的话，如果不卖这套（或者卖不出去），再买就要首付7成，如果卖出去了，贷款还清了，再买也要4成了！所以门槛也会大大增加。
5
你说了，你有女朋友，而且女朋友是广州户口，最快年底可以结婚，那么为啥不结婚后再买呢？这样，你们就有资格买在限购区了，而且首付可以两家人来凑了，还贷也是两个人一起还，这不是可以买到更好的房子了吗？
6
如果你真的年底能结婚，那你结完婚就买也不急，因为，在二娃看来，今年房价基本不会怎么涨，最多小幅度上涨一点点，所以，到明年年初都是买房好时机。
所以，综合以上情况来看，我建议是不买！不买！不买！
提问网友：小雨（化名）
★ 提问内容：投资购房，持有周期约10年左右，有四个选项，麻烦二娃帮忙排下优选项。
① 番禺万博华南碧桂园（靠大门口组团），距万博及18号线地铁站约1公里，2001年楼梯楼，房子保养尚可，格局方正，厅出阳台，小区绿化可以，物管也不错。
② 海珠磨碟沙丽景花园，距地铁站约300米，1999年楼梯楼，格局很差，房屋保养较差，物管差。
③ 海珠东晓南万华花园，距地铁站约500米，1997年楼梯楼，格局方正，房屋保养一般，物管一般。
④ 萝岗东荟城，距地铁站约1公里左右，楼龄较新，电梯楼，格局方正，物管较好。
这几个地方单价都相差不多，就看哪个未来空间大些，麻烦帮我给一点建议。
二娃解答
根据你个人的情况来看，你要持有10年才出手，那么1999年和1997年的楼梯楼直接pass掉，不买！
原因很简单：房子楼龄越久，基础设施就会老化越严重，比如电水这些，老化后容易引发火灾等。另外，楼龄一般超过15年就开始会影响贷款金额和年限了，等你持有10年后再卖，那么楼龄基本都30来年了，到时候转手是个问题，除非你等到拆迁，但这个机会又有多大呢？谁也说不清.......
这么判断之后，所以选择就只有华南碧桂园和万科东荟城了。
华南碧桂园呢是个老盘，很大，周边配套算不上十分齐全，但也还可以，靠近奥特莱斯广场、且位于万博板块。众所周知，万博板块是番禺的中心，这里有很多的总部大楼和好几家五星级酒店，很多人说，它会和珠江新城、琶洲形成三足鼎立的结构。如果真如所言，按照现在的情况来看，万博板块发展还并未成熟，还有很大的发展空间，况且万博板块很多楼盘的价格也都不低，金地的商业大平层都卖到6万/平米了，待南大干线开通后，可能还会有变化。所以，华南碧桂园目前2.9-3万/平米的价格，还有蛮大的上涨空间。不过呢，这个盘距离南村万博地铁站，还蛮远的。
© 万博CBD实景图
而万科东荟城，它位于黄埔科学城板块，众所周知，该区域总部企业众多，GDP也非常高，且在广深港澳科技走廊的中心位置，是黄埔未来发展最有潜力的地方，也是未来广州发展的重点区域。
© 广深港澳科技走廊示意图
© 广州各区总部企业数量
项目位于沁园、时代春树里旁，位置很好，周边环境也不错，旁边就是粤港澳大湾区创业创新基地。
© 粤港澳大湾区青年创新创业基地
值得一提的是，万科东荟城是周边项目中配套最齐全的小区，楼龄新，生活氛围很浓，学位也是区域最好的，不过，它和华南碧桂园一样，距离地铁口还是有一定的距离。
按升值潜力来看，我觉得万科东荟城和华南碧桂园不分伯仲，但是从居住环境来看，我觉得东荟城更胜一筹。
所以我的建议是：可在万科东荟城和华南碧桂园之中做选择，当然，纯从二娃个人喜好来看，我更倾向于万科东荟城。
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