樂居財經 房慧 發自鄭州
今年的業績發佈會，胡葆森終於發出了“走出河南”的聲音。
在上市房企普遍進行全國化佈局、四面出擊的同時，建業住宅集團(中國)有限公司((00832.HK，以下簡稱“建業地產”)卻始終堅持河南市場，可以說尚未走出“出生地”。
有業內指出，隨著市場競爭加劇，建業地產也逐漸失去了在河南的龍頭位置，從2009年開始，正商地產與升龍集團便輪番坐莊。
規模上升，經營性現金流下降近3成
從披露的年報數據看，建業地產的規模實現了較大幅度的增長。
據年報顯示，建業地產2018年全年錄得合同銷售金額723.66億元，同比增長約為97.2%。其中重資產合同銷售金額536.75億元，同比增長76.5%；輕資產合同銷售金額186.91億元，同比增長197.2%。
在規模上升的同時，建業地產經營活動所得現金淨額為41.02億元，較上年出現顯著下降，2017年淨額為57.60億元，同比下降了28.8%。
此外，2018年融資活動產生的現金淨額20.26億元，較2017年5.40億元，同比增長275.18%，期末現金及現金等價物較去年同期增加25.86%至142.02億元。
淨利率9.6%，提質增效方面有待提高
規模上臺階的同時，建業地產的盈利水平如何呢？據2018年報顯示，在利潤方面，2018年建業地產營業收入為147.83億元，同比增長6.5%，毛利潤增長55.2%至約人民幣50.91億元。毛利率為34.4%，較2017年的23.6%大幅上升10.8個百分點。淨利潤增長57.4%至14.15億元，淨利率雖較2017年增長了3個百分點，但9.6%在房企中仍處於較低水平。
在業績發佈會現場，對淨利率偏低，未來如何提質增效這一問題。建業地產方面表示主要是因為一些期間費用和稅大的影響，未來建業地產在規模擴大的同時，也要把費用管理做得更精細。
實際上，據年報披露，導致淨利率較低的原因主要是公司較高的三費費率。2018年建業地產銷售費用為11.88億，銷售費用率為8.04%；管理費用為15.52億，管理費用率為10.5%；財務費用為2.26億，財務費用率為1.5%，若將20.75億的資本化利息記入財務費用，2018年其財務費用率為15.56%。較2017年上升6.5個百分點。
銷售費用率與管理費用率明顯高於標杆企業，這也意味著建業地產未來在管理運營方面尚有較大提升空間。
會不會走出河南？會，但是有條件
固守河南26年的建業地產，其另類的省域化戰略是歷年業績會上關注的焦點之一。
據年報披露，截至2018年12月31日，建業地產在建項目118個項目，其中位於鄭州16個，河南省其他城市共102個，在建項目總建築面積約為2,172.1萬平方米。
據年報顯示，報告期內建業地產在河南省的市場佔有率為9.0%。業績發佈會上，首席執行官袁旭俊還表示：“到2019年年底，希望我們的市場佔有率能夠突破10%。”
2018年，建業地產通過招拍掛和股權收購獲取土地約548萬平方米，新增儲備建築面積約1351萬平方米。擁有的土地儲備建築面積約4608萬平方米，其中權益建築面積約3466萬平方米。
在上述新獲取的土地中，全部來自河南各個縣市，其中15.3%位於周口市，14.4%位於鄭州市。在逾4000萬平方米的土地儲備中，僅有1.9%位於海南三亞，其餘均位於河南本省。
但在今年的業績發佈會上，胡葆森終於鬆口了，“會不會走出河南？去年還不好說，但現在可以說：會，但是有條件。”條件有三個，分別是半徑要求、輕資產模式與中原文化小鎮的產品形態。
胡葆森認為，市場的半徑在自身能力管控的範圍內，企業資源就不會被過度稀釋。因此，建業地產選址是以河南為原點，輻射河南周邊兩個到兩個半小時高鐵車程的城市。
此外，輕資產這種模式對自身的投資壓力不會太大，所以走出去的項目建業地產要求公司所持有的項目股份不會超過20%。與此同時，“產品的形態是以中原文化小鎮的形態去做的，把中原文化的資源積極輸出”。
值得一提的是，2018年12月28日，建業地產和河北省邢臺市的一個企業簽訂了戰略合作協議，合作開發邢臺市的一個小鎮。邢臺距鄭州不到400公里，這或許會成為建業內部省外發展的一個樣本。
對於偏安一隅的建業地產來說，“走出河南”或是瓜熟蒂落，水到渠成的改變，但另一方面，內外競爭環境的不斷加劇，或才是主因，有業內分析，過去強調本土化發展已在一定程度上制約了建業規模增長的速度。克而瑞研究認為，在目前全國一二線城市競爭形勢基本穩定的情況下，建業如何在其他區域爭奪市場也是一個需要慎重考慮的問題。
2019年，建業地產定下的目標是重資產合約銷售額635億元，如果再加上輕資產，接近900億元。
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