乐居财经 房慧 发自郑州
今年的业绩发布会，胡葆森终于发出了“走出河南”的声音。
在上市房企普遍进行全国化布局、四面出击的同时，建业住宅集团(中国)有限公司((00832.HK，以下简称“建业地产”)却始终坚持河南市场，可以说尚未走出“出生地”。
有业内指出，随着市场竞争加剧，建业地产也逐渐失去了在河南的龙头位置，从2009年开始，正商地产与升龙集团便轮番坐庄。
规模上升，经营性现金流下降近3成
从披露的年报数据看，建业地产的规模实现了较大幅度的增长。
据年报显示，建业地产2018年全年录得合同销售金额723.66亿元，同比增长约为97.2%。其中重资产合同销售金额536.75亿元，同比增长76.5%；轻资产合同销售金额186.91亿元，同比增长197.2%。
在规模上升的同时，建业地产经营活动所得现金净额为41.02亿元，较上年出现显著下降，2017年净额为57.60亿元，同比下降了28.8%。
此外，2018年融资活动产生的现金净额20.26亿元，较2017年5.40亿元，同比增长275.18%，期末现金及现金等价物较去年同期增加25.86%至142.02亿元。
净利率9.6%，提质增效方面有待提高
规模上台阶的同时，建业地产的盈利水平如何呢？据2018年报显示，在利润方面，2018年建业地产营业收入为147.83亿元，同比增长6.5%，毛利润增长55.2%至约人民币50.91亿元。毛利率为34.4%，较2017年的23.6%大幅上升10.8个百分点。净利润增长57.4%至14.15亿元，净利率虽较2017年增长了3个百分点，但9.6%在房企中仍处于较低水平。
在业绩发布会现场，对净利率偏低，未来如何提质增效这一问题。建业地产方面表示主要是因为一些期间费用和税大的影响，未来建业地产在规模扩大的同时，也要把费用管理做得更精细。
实际上，据年报披露，导致净利率较低的原因主要是公司较高的三费费率。2018年建业地产销售费用为11.88亿，销售费用率为8.04%；管理费用为15.52亿，管理费用率为10.5%；财务费用为2.26亿，财务费用率为1.5%，若将20.75亿的资本化利息记入财务费用，2018年其财务费用率为15.56%。较2017年上升6.5个百分点。
销售费用率与管理费用率明显高于标杆企业，这也意味着建业地产未来在管理运营方面尚有较大提升空间。
会不会走出河南？会，但是有条件
固守河南26年的建业地产，其另类的省域化战略是历年业绩会上关注的焦点之一。
据年报披露，截至2018年12月31日，建业地产在建项目118个项目，其中位于郑州16个，河南省其他城市共102个，在建项目总建筑面积约为2,172.1万平方米。
据年报显示，报告期内建业地产在河南省的市场占有率为9.0%。业绩发布会上，首席执行官袁旭俊还表示：“到2019年年底，希望我们的市场占有率能够突破10%。”
2018年，建业地产通过招拍挂和股权收购获取土地约548万平方米，新增储备建筑面积约1351万平方米。拥有的土地储备建筑面积约4608万平方米，其中权益建筑面积约3466万平方米。
在上述新获取的土地中，全部来自河南各个县市，其中15.3%位于周口市，14.4%位于郑州市。在逾4000万平方米的土地储备中，仅有1.9%位于海南三亚，其余均位于河南本省。
但在今年的业绩发布会上，胡葆森终于松口了，“会不会走出河南？去年还不好说，但现在可以说：会，但是有条件。”条件有三个，分别是半径要求、轻资产模式与中原文化小镇的产品形态。
胡葆森认为，市场的半径在自身能力管控的范围内，企业资源就不会被过度稀释。因此，建业地产选址是以河南为原点，辐射河南周边两个到两个半小时高铁车程的城市。
此外，轻资产这种模式对自身的投资压力不会太大，所以走出去的项目建业地产要求公司所持有的项目股份不会超过20%。与此同时，“产品的形态是以中原文化小镇的形态去做的，把中原文化的资源积极输出”。
值得一提的是，2018年12月28日，建业地产和河北省邢台市的一个企业签订了战略合作协议，合作开发邢台市的一个小镇。邢台距郑州不到400公里，这或许会成为建业内部省外发展的一个样本。
对于偏安一隅的建业地产来说，“走出河南”或是瓜熟蒂落，水到渠成的改变，但另一方面，内外竞争环境的不断加剧，或才是主因，有业内分析，过去强调本土化发展已在一定程度上制约了建业规模增长的速度。克而瑞研究认为，在目前全国一二线城市竞争形势基本稳定的情况下，建业如何在其他区域争夺市场也是一个需要慎重考虑的问题。
2019年，建业地产定下的目标是重资产合约销售额635亿元，如果再加上轻资产，接近900亿元。
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