近日有消息披露，旭輝原CFO遊思嘉、碧桂園原江蘇區域財務總經理吳淵已於近期入職中梁控股。二人將分別負責公司內外的財務及融資體系的管理。此外，中梁在土地市場上持續著高歌猛進態勢。業內人士分析，一邊加速換倉擴張，一邊對外引援打造新財務管理團隊，中梁正在做最後的IPO衝刺準備。
換倉二線城市
被稱為“中國唯一未上市千億房企”的中梁地產正在做上市前最後的準備。
4月17日，中梁聯合體以最高限價9.94億元取得溫州商住地塊。一週前的4月11日，中梁首次落子貴陽，選擇進入位於西部地區的貴州拿地。而在此前不長時間裡，中梁剛剛先後進駐合肥、重慶、西安、天津等城市拿地。算上稍微早些時候中梁進駐的瀋陽、青島、大連等城市，中梁年內佈局城市數量超過10個。
其中值得注意的是，不少城市是中梁首次進入。此外，從這些新佈局城市來看，基本以二線城市為主，與之前素有小碧桂園之稱的中梁廣泛佈局三四線城市、高週轉策略相比，當前中梁在佈局上的換倉思路明顯。
對此，中梁方面表示，自2016年公司將總部搬遷至上海後，便邁出了全國化佈局的步伐，在三四線之外，積極拓展重點一二線市場。推行“全結構佈局”的投資策略，公司以全週期為軸，踏準每個週期下的細分結構機會，優先佈局一二線及三線主城、四線核心區域，通過全地域覆蓋有效降低市場風險。
易居智庫市場研究總監嚴躍進表示，單一佈局會導致抗風險性變弱，也不利於業績的穩定可持續增長，房企佈局應該適當投入資金到一二線城市，過多放在某一個板塊和區域容易帶來風險。對一家千億級房企而言，均衡佈局顯得尤為重要。
財務團隊入駐
投資佈局之外，在管理團隊的建設上，中梁也在加速。
近日有消息披露，旭輝原CFO遊思嘉、碧桂園原江蘇區域財務總經理吳淵已於近期入職中梁控股，二人職位均為副總裁，該消息得到中梁方面的證實。據瞭解，遊思嘉在今年初入職，主要負責中樑上市工作，未來負責企業上市後的境外發債工作；而去年就已入職的吳淵工作則是梳理中梁的財務體系，統籌資金運營、財務中心等。
實際上，中梁在財務線條上的人事安排一直備受關注。此前兩任CFO均在履職後短時間內離職。其中，去年5月，也就是中梁地產啟動IPO後不久，公司CFO羅俊辭職的消息便傳出，而羅俊正是中梁地產IPO的操盤手。
在行業人士看來，全速前進中的中梁地產，需要一位極賦財技的管理者來解決擴張中的槓桿、融資乃至上市、低成本融資渠道開拓等一系列問題。羅俊的離職令中梁的IPO進程曾一度蒙上陰影。
從時間上來看，從當初市場曝出羅俊辭職到如今以遊思嘉、吳淵為代表的新財務團隊入駐，已接近一年時間，公司CFO一職一直處於空缺狀態。截至目前，中梁地產IPO進程幾乎並未有任何新的消息披露。
外界預測，此番中梁引入兩位擁有豐富履歷的財務領域高管，顯示出渴望推動中樑上市、併為後續公司的融資和財務管控的穩定性增添砝碼的思路。
規模化的新課題
一位相關人士分析，地產行業從業難度也在加大，中小房企要麼快速規模化，要麼被淘汰。
此前，中梁地產曾提出2021年實現1000億元銷售額。但有消息稱，公司在內部實際上提出了2021年實現3000億元的“超級目標”。但該說法尚未被中梁方面證實。
快速擴張需要資金的支持，但當前融資也越來越困難，尤其是低成本融資渠道，其中通過上市才能夠有更多的融資渠道去發展。
中梁方面表示，當前公司營運資金來源主要依靠物業銷售及銷售所得的款項、銀行貸款、信託融資與資產管理安排及其他融資以及非控股股東的資本貢獻。公司目前已經建立了多樣化、多結構、多層次的融資體系。
但不具備公開融資平臺依舊是中梁的痛點。在銷售額排名前30強房企中，未上市房企極少，中梁地產迫切之心可想而知。
需要注意的是擴張與財務安全之間的平衡。一位樓市觀察人士指出，在敲開資本市場大門之前實現更大規模投資，以實現更高估值和股價水平，並且對外展示其投資佈局的合理性，的確是中梁對外講述資本故事時需要準備的重要功課，但中梁也需要警惕高負債率帶來的風險。
2015年和2016年，中梁的淨負債率分別達到1335%和1790%，2017年這一數字降至339.5%，2018年上半年再次降至44.6%。但從當前拿地擴張速度上來看，負債有進一步回升的可能。
2019年一季度中國房地產企業新增貨值TOP100榜單顯示，前3個月，中梁在拿地榜單上，以308億元的拿地總額排名高居17位，緊隨中海之後，甚至超過保利、金地、綠城、世茂、中鐵等眾多千億級上市房企拿地總金額。
此外，從融資成本看，由於過於依賴信託融資，融資成本仍處業內較高水平。
上述人士進一步分析，中梁近來在改變佈局單一問題上雖有改善，但二線城市與三四線城市區別較大，投資壓力、產品品質都要求更高，競爭也更激烈，短期內大規模進駐從未涉足城市或許會面臨水土不服之虞，甚至對企業管理平臺也是個挑戰。
對此，中梁方面表示，公司的治理架構得益於引入日本稻盛和夫的阿米巴經營管理體系。阿米巴管理體系是將業務集團分成若干個小的業務組織，每個單位組織獨立核算，提倡全體員工參與經營，享有足夠的自主權。中梁形成了控股集團、區域集團、區域公司等多級管控架構，總部充分向區域授權，各個區域作為經營主體自主經營，積極性被極大激活，可支持公司的快速拓展及演化。
但中交房地產集團副總經理賙濟表示，目前一些企業採用阿米巴管理體系產生了效果，但該體系適合初創階段的中小企業。企業一旦做大就未必適合，大企業需要把人的底線和紅線框起來，情懷和責任同樣重要。
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