【河源吉屋】近日，廣東省自然資源廳發佈通知稱，《關於支持產業轉移工業園用地提升土地利用質量效益的若干意見》已經省人民政府同意，現正式印發。本文自２０１９年６月１日起施行，有效期５年。
《意見》指出，鼓勵企業在符合規劃及安全標準、且不改變用途的前提下，通過廠房加層、廠區改造、內部用地整理等途徑，促進工業用地、倉儲用地二次開發，從單一工業用途向特色園區和創新型產業功能混合開發轉型。
此外，產業轉移園區建設的高標準廠房和工業大廈用地，經所在地級以上市人民政府確認其容積率超過２．０並提出申請後，所使用的用地計劃指標可由省級自然資源主管部門予以返還。高標準廠房和工業大廈可按政策規定進行分割及分割轉讓不動產登記。
政策解讀
《意見》共七個部分，按照依法行政原則起草，並在國家和省相關法律、法規和政策框架下，結合我省產業轉移工業園區發展的實際情況提出了一些有針對性和創新性的政策：
（一）強調園區土地節約集約利用和土地高質量發展
我省產業轉移工業園經過多年發展，數量較多，不少園區已經較為成熟，當務之急是提高產業轉移工業園的土地節約集約利用水平，提升土地利用效益，推動高質量發展。《意見》創新地提出了積極引導產業入園集聚發展、優先安排部分產業項目用地（先進製造業、戰略性新興產業、高新技術產業等符合國家和省、市產業政策和產業發展趨勢的產業項目及其配套設施）、鼓勵工業用地原址升級改造、鼓勵建設高標準廠房、鼓勵兼容用途使用土地等方式，推動產業升級和土地高效利用。
（二）創新園區低效建設用地處理方式
一是對於批而未供和閒置土地，貫徹落實自然資源部關於健全建設用地“增存掛鉤”機制的工作部署，對於自動失效（農用地轉用或土地徵收經依法批准後，兩年內未用地或未實施徵地補償安置方案的，有關批准文件自動失效）或申請撤回的無效用地批准文件，相應的土地利用年度計劃指標、耕地佔補平衡指標等仍然有效，土地利用年度計劃指標和耕地佔補平衡指標可優先調劑由所在地園區使用；閒置工業用地，除按法律規定、合同約定應收回的情形外，鼓勵通過依法轉讓、合作開發等方式盤活利用。
二是為推動閒置土地置換工作，創新提出，土地置換時確實無法滿足價值相當條件的，允許以貨幣補齊價格差額。《閒置土地處置辦法》要求土地置換須遵循價值相當、用途相同的原則。但實際操作中，用於置換的土地往往難以完全符合價值相當的要求，因此研究提出該政策措施。
三是探索園區低效工業用地回收。低效工業用地處置是提高我省工業用地節約集約利用水平的重點工作之一，為平衡土地使用權人利益和提高土地集約利用水平之間的關係，
研究提出，鼓勵各地在土地出讓合同中規定，未達到用地標準的低效工業項目或未達到合同、產業發展承諾書約定指標的，其用地可由批准出讓的人民政府按土地剩餘年期的土地評估價格收回。（三）鼓勵充分利用園區內的集體建設用地
《意見》借鑑國有建設用地儲備制度和佛山南海在集體經營性建設用地入市試點工作中總結提煉的集體建設用地託管整備制度，鼓勵通過託管方式，由園區管理機構（或委託產業運營機構）為實施主體，將園區內產業落後、零星分散的集體建設用地進行整合、土地清理及前期開發，實行統一規劃和產業招商，以此實現集體土地的規模化統籌開發利用，提升土地利用效率。
關於支持產業轉移工業園用地
提升土地利用質量效益的若干意見
為貫徹落實“十分珍惜和合理利用土地，切實保護耕地”的基本國策，促進節約集約利用產業轉移工業園土地，進一步提升園區土地利用質量效益，推動園區土地高質量發展，依據國家有關法律法規和相關政策，結合我省實際，經省人民政府同意，提出如下意見：
一、推動產業集聚發展和土地複合利用
（一）積極引導產業入園集聚發展。粵東西北地區新建工業項目應優先在產業轉移工業園內選址，園區內優先安排先進製造業、戰略性新興產業、高新技術產業等符合國家和省、市產業政策和產業發展趨勢的產業項目及其配套設施。
（二）鼓勵工業項目改造升級。鼓勵企業在符合規劃及安全標準、且不改變用途的前提下，通過廠房加層、廠區改造、內部用地整理等途徑，促進工業用地、倉儲用地二次開發，從單一工業用途向特色園區和創新型產業功能混合開發轉型，依法淘汰落後產能項目。
（三）鼓勵建設高標準廠房。產業轉移園區建設的高標準廠房和工業大廈用地，經所在地級以上市人民政府確認其容積率超過２．０並提出申請後，所使用的用地計劃指標可由省級自然資源主管部門予以返還。高標準廠房和工業大廈可按照《廣東省自然資源廳關於明確工業物業產權分割及分割轉讓不動產登記有關事項的通知》規定進行分割及分割轉讓不動產登記。
（四）鼓勵兼容用途使用土地。經園區所在市（縣）自然資源主管部門充分論證，新產業工業項目用地的生產服務、行政辦公和生活服務設施建築面積佔項目總建築面積比例不超過１５％的，可按工業用途管理。
二、嚴格產業項目用地供應前置條件
（五）嚴格產業項目准入門檻。在不低於國家和省制定的工業用地控制指標以及相應行業土地使用標準的基礎上，各地應根據國家、省、市產業主管部門制定的產業指導目錄，制定本地區產業用地控制指標和土地使用標準，園區內項目應嚴格執行有關要求。嚴禁向禁止類產業項目供地，從嚴控制限制類產業項目用地。
（六）規範實施建設項目節地評價。對國家、省、市未頒佈建設用地標準或因安全生產、地形地貌和工藝技術等特殊要求突破已頒佈控制標準的建設項目，縣級以上自然資源主管部門應當組織開展建設項目節地評價，並將其作為建設用地供應的依據。
（七）嚴格執行“淨地”出讓規定。產業轉移工業園區內擬出讓的土地須土地權利清晰，安置補償落實到位，沒有法律經濟糾紛，地塊位置、使用性質、容積率等規劃條件明確，具備動工開發所必需的其他基本條件。
（八）強化產業項目土壤環境調查評估和治理修復。各地要結合潛在汙染地塊清單及汙染地塊環境風險情況，根據已開展的建設用地土壤環境調查評估結果，建立汙染地塊名錄及其開發利用的負面清單，並進行動態管理。園區內被確認為汙染地塊的土地，進行儲備、出讓、轉讓、租賃、收回、續期前，須明確治理修復責任主體、編制治理修復方案並完成修復。
三、加強園區土地儲備和供應管理
（九）加強園區儲備土地管理。土地儲備機構應嚴格按照《土地儲備管理辦法》，完善土地儲備工作制度，規範土地儲備程序。土地儲備機構應當積極探索通過政府採購實施儲備土地的必要前期開發，但不得從事政府融資、土建、基礎設施建設、土地二級開發業務。
（十）鼓勵多種出讓方式供地。鼓勵各園區按照省的有關文件要求，推行工業用地彈性出讓、先租後讓、租讓結合、租賃等供應方式，租賃期限最長不得超過２０年。承租方可憑土地租賃合同和繳款憑證辦理有關規劃、報建等手續。在租賃期內，經出租方同意後，地上建築物、構築物及其附屬設施可以轉租。
四、盤活利用園區低效建設用地
（十一）加快處置批而未供土地。各地級以上市自然資源主管部門應根據自然資源部關於健全建設用地“增存掛鉤”機制的工作部署，及時清理無效用地批准文件。對於自動失效或申請撤回的無效用地批准文件，相應的土地利用年度計劃指標、耕地佔補平衡指標、相關稅費等仍然有效。土地利用年度計劃指標和耕地佔補平衡指標可優先調劑由所在地園區使用。
（十二）加大閒置土地處置力度。嚴格按照《閒置土地處置辦法》（中華人民共和國國土資源部令第５３號）開展園區內閒置土地處置工作。閒置工業用地，除按法律規定、合同約定應收回的情形外，鼓勵通過依法轉讓、合作開發等方式盤活利用。其中，用於發展新產業新業態的，可依照原國土資源部頒佈的《產業用地政策實施工作指引》和相關產業用地政策，適用過渡期政策；依據規劃改變用途的，報市（縣）人民政府批准後，按照新用途或者新規劃條件重新辦理相關用地手續。
（十三）規範實施閒置土地置換。對園區內已繳清土地價款、落實項目資金，且因規劃依法修改造成閒置的，可為國有建設用地使用權人置換其它價值相當、用途相同的國有建設用地進行開發建設。涉及出讓土地的，應當重新簽訂土地出讓合同，並在合同中註明為置換土地。土地置換時確實無法滿足價值相當條件的，允許以貨幣補齊差額。
（十四）探索園區低效工業用地回收。各地可探索制定產業園區用地標準，未達到用地標準的工業項目可認定為低效工業項目。鼓勵各地在土地出讓合同中規定，低效工業項目或項目未達到土地出讓合同、項目用地產業發展承諾書等約定項目產值、稅收、固定資產投資、建築容積率、建築密度等的，其用地經由批准出讓的人民政府同意後，可按土地剩餘年期的土地評估價格收回。
五、加強園區土地利用監管
（十五）規範實施年度土地集約利用評價。參照國家統一部署開展的開發區土地集約利用評價工作，每年度開展產業轉移工業園土地集約利用評價工作。各產業轉移工業園擴區、調區和升級必須以最新一輪開發區土地集約利用評價結果作為依據，對未按要求參與最新一輪評價的產業轉移工業園，對其擴區、調區和升級要求不予支持。
（十六）明確土地出讓（租賃）合同監管責任。園區工業項目建設用地供應時，經徵求當地相關監管部門同意，應將項目建設用地的規劃條件、建設標準、非生產設施佔地比例、產業類型、投資強度、產出效率和節能、環保等指標和要求列入土地出讓（租賃）合同中。按照“誰提出，誰監管”的原則，在土地出讓成交後，由提出關聯條件的部門要求土地競得人提交項目用地產業發展承諾書，提出關聯條件的部門應對產業發展承諾書進行監督。項目用地達不到約定的，各相關部門應按職能分工依法依約進行處置。
六、鼓勵園區集體土地創新利用
（十七）探索實施集體建設用地託管整備。鼓勵通過託管方式，由園區管理機構（或委託產業運營機構）為實施主體，將園區內產業落後、零星分散的集體建設用地進行整合、土地清理及前期開發，實行統一規劃和產業招商，實現集體土地的規模化統籌開發利用，提升土地利用效率，農村集體經濟組織根據雙方簽訂的託管協議一次性或分期方式獲得相關收益。
（十八）鼓勵利用集體土地為園區提供配套服務。在符合園區規劃和有關監管要求的前提下，鼓勵農村集體經濟組織自行利用留用地等集體建設用地，進行為園區提供配套的商業、服務業開發建設。
七、切實保障被徵地農民的合法權益
（十九）保障被徵地農民合法權益。在徵收農民集體土地時，不得低於《廣東省徵地補償保護標準》進行補償。禁止侵佔、挪用被徵收、徵用土地單位的徵地補償費用和其他有關費用。同時，積極採取安排留用地、安置就業、土地補償費入股或土地入股等途徑和方式解決好被徵地農民的生產、生活問題，確保其有長期穩定的生活來源及保障。
本文自２０１９年６月１日起施行，有效期５年。
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