生活中，很多城鎮居民嚮往“田園生活”，渴望在農村裡安家置業。
但是問題逐漸浮出水面：宅基地買賣合同是否能得到法律的保護？若遇徵地拆遷能否獲得拆遷利益？對於這些疑問，北京在明律師事務所的聶榮律師團隊結合現有法律、政策和改革探索實踐狀況，為大家簡明扼要地做出瞭解析，我們也就幾個熱門問題，作出了整理如下：
問題1：買賣合同是否有效？
其實，城鎮居民與村委會或村民之間簽訂的宅基地買賣合同，是非法轉讓宅基地使用權及非法處置農村住宅，該行為因違反法律強制性規定而屬於無效。
根據我國《土地管理法》第十二條的規定，依法改變土地權屬和用途的，應當辦理土地變更登記手續。
另根據《最高人民法院第八次全國法院民事商事審判工作會議紀要》關於農村房屋買賣問題的規定，“農民將其宅基地上的房屋出售給本集體經濟組織以外的個人，該房屋買賣合同認定為無效。但買受人請求返還購房款及其利息，以及請求賠償翻建或者改建成本的，法院一般會予以支持。”
問題2：安置補償權益轉讓合法嗎？
根據我國《物權法》第六條：“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，應當依照法律規定登記。”儘管買受人在買賣合同中約定房屋產權歸屬，但案涉房屋的產權應以登記形式取得，以約定方式取得房屋所有權違反物權法定原則，買受人稱案涉房屋產權約定歸其所有不具有法律效力。
其次，農村房屋所有權及拆遷補償權益因具有人身附屬性，屬於物權和物權的轉化，是農民的一種基本生存權，對此權利轉讓的行為屬於國家政策和法律所明令禁止的行為。尤其是禁止農村住宅轉讓給城鎮居民。
所以，賣方村委會或村民對房屋所有權及拆遷補償權益轉讓給城市居民的行為屬於無效的行為。
上述兩個問題對農村宅基地的市場價值帶來了制約，但是，自2015年啟動的農村“三塊地”制度改革試點探索中，湖南瀏陽、四川瀘縣等地在探索宅基地制度改革時走出了“宅基地使用權縣內集體經濟組織間自由流轉”和“城鄉居民共建共享”兩條新道路。
破解之道：“三塊地”制度改革是什麼？
據央視財經頻道《經濟半小時》欄目報道，湖南瀏陽和四川瀘縣為通過改革突破令農村宅基地的市場價值得以放大，允許農村宅基地打破“本村集體經濟組織成員之間”方可流轉的界限，將其在農村戶籍人口之間流轉的區域範圍擴大到縣（市）以內，並鼓勵通過公開拍賣競價的方式競拍宅基地使用權，以促使宅基地使用權的流轉實現市場化方式。這無疑對於農民增收、產業發展有著巨大的推動作用。
更為引人矚目的則是其探索的農村宅基地上房屋共建共享政策。
即對於那些擁有宅基地指標但自己蓋不起房子，或者蓋起的二層小樓有一層閒置用不上的農村村民，鼓勵其與當地城鎮居民共同出資建造房屋。
房屋在建設過程中即考慮到了未來的居住使用，明確劃分了兩家的各自區域，兩個門一條樓梯互不影響。建成後房屋的所有權歸農村村民和城鎮居民共有，農村村民擁有宅基地的使用權，而城鎮居民可因此獲得70年的集體土地使用權，並由村委會負責協助辦理房屋和土地的產權證書。
無疑，這種“共建共享”的新模式給了兩個老問題以全新的答案：
一是城鎮居民能夠去農村建造宅基地上房屋了，並且能夠擁有涉案房屋的合法產權；
二是城鎮居民能夠享有農村宅基地的有期限使用權了。
其實，本輪農村“三塊地”制度改革中，上述改革試點措施有望在不久的將來面向全國更多地方鋪開。廣大農民朋友要密切關注土地制度改革試點的最新動態，結合本地本村和自身實際靈活調整宅基地相關的管理和建設。
閱讀更多 l懿康 的文章
