■城市更新項目涉及多方利益,“實施細則”給各方帶來更多利好。(資料圖)
●實施細則規定舊村改造規定時間內簽約,人均獎勵25平方米回購住房
●成片連片改造的需九成以上住戶表決同意
城市更新,廣州不玩虛招。昨日,《廣州市深入推進城市更新工作實施細則》(以下簡稱“實施細則”)在廣州市政府官網發佈。其中規定,舊村改造土地出讓金、拆遷獎勵納入成本;舊廠房自行改造、協議方式供地,以市場估價70%繳交地價等,給予市民更大優惠,以進一步調動土地權利人和市場的積極性。
實施細則共有二十八條措施,內容包括標圖建庫動態調整、舊村莊全面改造、加大國有土地上舊廠房改造收益支持、成片連片改造、城市更新微改造、加大城市更新項目支持力度、完善歷史用地手續等八個方面,有效期5年。
■新快報記者 王彤 通訊員 穗建
關鍵詞1:舊村改造
土地出讓金、拆遷獎勵納入改造成本
新快報記者瞭解到,舊村改造涉及的戰線較長,村民多、流程慢、資金緊張;其中新塘、新合“城中村”改造項目歷時近十年才有起色。實施細則明確,推進舊村莊全面改造。舊村全面改造項目可在區、市統籌平衡;進一步優化改造成本核算,將舊村全面改造項目中實際發生的費用納入改造成本;鼓勵舊村全面改造採用先收購房屋後回購的方式實施補償。
改造成本具體如何優化?廣州市住建局解釋,舊村全面改造中包括審批時測算的土地出讓金(採用自主改造、合作改造模式的)、拆遷獎勵(從不可預見費中單列)等實際發生的費用增加納入改造成本。拆遷獎勵原則上不得超過改造成本的3%。
規定時間內簽約,人均獎勵25平方米回購住房
去年,廣州發佈了實施細則的徵求意見稿,記者對比發現,在採用先收購房屋後回購的方式實施補償方面,村民或能獲得更大優惠。實施細則指出,在規定時間內完成簽約的,可按本村村民(戶籍人口)人均建築面積不高於25平方米給予回購住房獎勵;此前,根據媒體報道,獎勵面積為20平方米。
市住建局進一步解讀,該規則指在既有按“戶”“棟”“基底面積”補償方式的基礎上,增加徵收主體按市場評估價先收購合法房屋,村民按“人”均面積以建安成本價回購房屋的補償方式。
具體辦法是:由政府按照市場評估價(收購價)收購村民的現有合法房屋,收購價格由區政府(廣州空港經濟區管委會)結合實際情況研究確定;綜合考慮廣州現行戶均280平方米的補償標準,提出還可以選擇由本村村民以建安成本價按不高於人均75平方米(50平方米安置+25平方米獎勵)標準(以戶均3～4人計算)回購安置面積。自主改造、合作改造的舊村全面改造項目可按照上述政府組織的方式實施收購補償,收購價扣減回購價後可計入改造成本,村集體需將集體土地轉為國有土地。其中“人”為本村村民戶籍人口。
關鍵詞2:舊廠房改造
自行改造、協議方式供地,以市場估價70%繳交地價
舊廠房改造是城市更新的重頭戲,主要通過淘汰落後產能,引入創新型優勢產業,實現存量空間資源的開發再利用,推動優勢資源和要素集聚發展。據瞭解,截至本月上旬,廣州已關停搬遷落後產能舊廠300餘家。實施細則加大了國有土地上舊廠房改造收益支持,進一步調動土地權利人和市場的積極性,明確自行改造、協議出讓的“三舊”用地按新規劃用途市場評估價的70%繳交地價;適當提高政府收儲項目出讓分成和一次性補償的標準;規範自行改造項目應移交的公益性用地面積及要求。
市住建局解釋,為降低企業用地成本,支持實體經濟發展,用好用足省“三舊”改造優惠政策,對廣州現行更新政策中協議出讓土地出讓金繳納標準及政府收儲收益返還比例進行了調整:
自行改造、以協議方式供地的項目,按辦理土地有償使用手續時新規劃用途市場評估價的70%繳交土地出讓金。“工改工”自行改造項目僅需按控規移交公益性用地的優惠政策。
此外,政府收儲項目出讓分成比例和一次性補償標準亦獲得提高:①居住用地毛容積率2.0以下(含)、商業服務業設施用地毛容積率2.5以下(含)部分,可按不高於公開出讓成交價或新規劃用途市場評估價的60%計算補償款,超出部分可按該部分的成交價或市場評估價的10%計算補償款;②可整宗地一次性按同地段毛容積率2.5商業市場評估價的60%計算補償款(50%+10%的獎勵)。
關鍵詞3:成片連片改造
需九成以上住戶表決同意
實施細則還就推進成片連片改造作了具體規定。明確舊城區連片改造項目招標確定改造主體實施拆遷的程序;明確成片連片改造範圍內未能納入標圖建庫的建設用地、現狀建築和農用地、未利用地的處置方式;支持進行土地置換。
市住建局的解讀文件指出,明確舊城區連片改造項目經改造範圍內90%以上住戶(或權屬人)表決同意,在確定開發建設條件的前提下,由政府(廣州空港委)作為徵收主體,將拆遷工作及擬改造土地的使用權一併通過招標等方式確定改造主體(土地使用權人),待完成拆遷補償後,與改造主體簽訂土地使用權出讓合同。
關鍵詞4:歷史用地手續
“工改商”用地按市場估價70%繳交土地出讓金
實施細則提出加快完善歷史用地手續。明確完善歷史用地徵收手續後自行改造項目的土地出讓金繳交標準和交由政府收儲的補償標準,以及後續辦理規劃、國土等報建手續的依據和程序。
廣州市住建局指出,在此方面有兩大舉措:一是明確完善歷史用地徵收手續後的“工改工”用地按辦理供地手續時同地段工業用途市場評估價的40%繳交土地出讓金,“工改商”等用地按辦理供地手續時同地段新規劃用途市場評估價的70%繳交土地出讓金。完善歷史用地徵收手續後的“工改商品住宅”或“工改其他公共設施”用地,由政府按國有土地上舊廠政策收儲(舊村改造的除外)。
二是明確已批准完善歷史用地徵收手續的用地,憑改造方案批覆申辦規劃、國土等後續報建審批手續,參照廣州申請使用建設用地政策規定辦理。已批准完善集體建設用地手續的用地,除納入舊村全面改造的,在改造前需按規定抵扣或預支留用地指標。
關鍵詞5:城市更新項目
已完成微改造,意願強烈的也可申請全面改造
實施細則明確,加大城市更新項目支持力度。支持國有企業利用自有用地、村集體經濟組織利用集體建設用地建設租賃住房;允許城市更新項目分期繳納出讓金。其中村民改造意願強烈且符合全面改造條件的舊村,已完成微改造的,也可申請全面改造。
據瞭解,廣州今年計劃城市更新項目723個,重點督辦“三舊”改造續建、新開工項目355個,其中舊村項目30個,舊廠項目86個,老舊小區微改造項目231個。
此外,廣州還將推進城市更新微改造。實施細則明確城市更新應多采用微改造方式,注重文化傳承、人居環境改善和產業轉型升級。據瞭解,今年廣州計劃重點推進10個重點微改造項目(涉及50個老舊小區)。
今年計劃重點推10個微改造項目
序號 項目名稱 轄區 改造策略
1 恩寧路歷史文化街區(二期)微改造項目 荔灣區 老騎樓街環境提升,業態活化
2 泮塘五約微改造項目 荔灣區 拆圍透綠,公園、社區一體化提升活化
3 傳統中軸線周邊老舊小區微改造項目 越秀區 活力街區,街道環境品質提升催化背街經濟
4 石室城市客廳周邊老舊小區微改造項目 越秀區 結合海珠廣場項目,完成起義路、長堤大馬路、高第街及其他街巷民生工程和街角空間活化
5 五仙觀周邊老舊小區微改造項目 越秀區 適老社區,口袋公園,無障礙生活空間改造
6 六榕街舊南海縣老舊小區微改造項目 越秀區 老樓新巷,民國風貌傳統內街環境改造
7 大金鐘48號大院老舊小區微改造項目 白雲區 還綠於民,社區增綠,開門見山
8 達道路周邊老舊小區微改造項目 越秀區 適老社區,口袋公園,無障礙生活空間改造
9 大東街老舊小區微改造項目 越秀區 道路和風貌傳統內街環境改造
10 溫泉鎮溫泉市場微改造項目 從化區 鄉村振興,沿街生活空間提升,市場周邊提升活化
閱讀更多 新快報 的文章
