告別公攤面積？住宅建築按套內使用面積賣房？2019年2月18日，國家住建部發布一則《住宅項目規範（徵求意見稿）》，掀起房地產市場強烈的爭論，其中第二部分2.4.6條指出，住宅建築應以套內使用面積進行交易。這是住建部首次在官方文件中明確提出房屋應由套內面積來進行交易。是不是意味著不再是開發商說多少就是多少的公攤面積，最為擔心的是公攤費用是否打到套內的單價，所謂羊毛出在羊身上。
老謝認為，按套內面積交易，房子總價不會發生任何變化，均價則會出現統計數據的變化。因為交易的面積下降，剔除了公攤部，單價必大幅度上漲。如按建築面積交易，將來賣掉只能按套內面積，單價肯定是按照市價，不是以往的成交價，增值稅會是水漲船高。最關鍵是新舊兩種算法，恐為日後買賣埋下糾紛。
2019年2月18日，國家住建部發布一則《住宅項目規範（徵求意見稿）》，掀起房地產市場權強烈的爭論，其中第二部分2.4.6條指出，住宅建築應以套內使用面積進行交易。這是住建部首次在官方文件中明確提出房屋應由套內面積來進行交易。
老謝認為，圍繞著這份意見稿產生一系列的問題，基本上是公攤面積是怎麼的來的，有什麼城市試行過？那麼什麼是公攤面積，如何計算公攤面積，多少才是合理？離告別公攤面積時代還有多遠？如何知道自己購房的公攤面積，並且規避？套內面積交易有什麼利弊？如取消會不會引起房價上漲？如取消會不會降低配套、房子質量？如取消對房地產稅有什麼影響？
公攤面積：告別時代多遠？
老謝認為，意見稿關於取消公攤的規定真正落地，還是挺遠的，未來五年到十年短期之內全國範圍實施可能性小。因為目前只有重慶在實施，其他二個區域都是“雙軌制”。畢竟這只是一個工程建設規範公開徵求意見，距離正式文件還很遙遠，即使成為正式文件，也不確定是建議標準還是規定強制標準。
從政策內容看，包括了住宅、商業、工程建設等方方面面，包括全裝修交付等等政策，這些政策起碼5年-10年內落地可能性非常小。此外，實施落地之前需要考慮配套細則，比如原來的房屋是按照建築面積交易，以後可能會面臨要交房產稅，那麼面對前後不一樣的標準，這無疑要找一個比較公平、穩妥的方式來計量、轉換。
中國房子離告別公攤面積時代還有多遠？老謝認為，別緊張。當前文件仍是徵求意見的形式，還未最終確定。目前的不動產登記證中建築面積，套內面積都有標註，已經很清晰了。因此，法律法規上不會重新增加內容。除非發生重要的事件，譬如出現大量的錯誤建築面積買房案件或者是老百姓修改意願強烈，或者是房價統計的改革等。
老謝認為，如果購房者對開發商報的公攤面積持懷疑態度，想自己測量，從實際情況來看，幾乎不太可能。因為好比媳婦的“三圍”，肯定不會隨便就公開給人看的。現在的操作是開發商在辦理房產證前，基本上是請測繪公司去實地測量，隨後出具測繪成果報告，裡面有詳細的建築面積、套內面積、公攤面積情況，並將其交給開發商。
事實是測繪企業和房地產開發企業對於公攤面積都在哪些地方，最為清楚。問題在於，開發商並不會把這份有詳細公攤情況的測繪成果報告交給購房者。
作為業主，你可以自己量，也可以請別人量。當然測量結果必須得到房地產管理部門認可。不過，一幢樓中所有套內面積之外的地方都可以在公攤計算範圍內，對整棟樓進行測量，個人沒能力，僱公司又太貴。因此，小區的公攤面積很容易成為一筆糊塗賬。
但需要注意的是，我國和房子有關的不少收費，都是按建築面積算的，這就關係到購房者的切身利益了。例如，取暖費和物業費一般是按照建築面積收的，可是能享受供暖的只有室內面積，一些公攤部分也沒有物業服務，業主卻依然要為公攤面積繳費。未來徵收房產稅，如果也是按建築面積徵收，業主又要為了自己無法使用的面積繳費。
從這個角度看，公攤面積意味著高昂的未來費用，如此收費的不合理顯而易見。因此，購房者缺乏這方面的知識，房企又不透明，法律法規又是空白。公攤面積往往就成了“一口價”，開發商說多少就是多少。2008年，就曾在相關提案中建議，現有房屋面積中的“公攤面積”有違《物權法》精神，應該取消，並建議房屋面積測量交給業主委託測量。但是，一直沒有被採納。
何時才能取消公攤？重慶在公攤立法這方面做得比較好。早在2002年，重慶市人大常委會就以地方法規的形式，首次對商品房的計價方式做出明確規定和要求：商品房現售和預售，以套內建築面積作為計價依據，商品房買賣合同及商品房權證應當載明共用部位及設施。不按這一計價依據銷售的開發商，將被行政主管部門重罰。
過去十幾年的實踐表明，只要制度設計合理，像其他國家一樣按套內面積計價，並非沒有可能。
公攤面積：怎麼來內地的？
公攤模式最早來自於香港。由於樓房都是一棟棟出售，價格高昂，李嘉誠提出了“分層出售”的模式。隨後便是“分戶出售”，公共部分的電梯、樓梯、大堂、走廊的成本被分攤到每一戶的房價中。從此有了公攤一說。而在內地房地產市場的迅速崛起，分攤面積和商品房預售制均被複制而來。
老謝需要指出，公攤是一筆糊塗賬。1998年，大陸進入商品房時代開始，同時開始借鑑香港的經驗。由於購房公攤購買的共有建築面積，不符國際慣例、現有法律法規，沒有設定上限等問題一直為人詬病，大陸不例外。
老謝認為，1987年，深圳從香港引進了土地招拍掛這個模式，1994年，從香港引進樓花形成內地的房屋預售制度，1998年，從香港引進公攤面積。因為香港在2013年之前進行房屋銷售的時候採用的就是建築面積計算方式，也就是使用面積（套內建築面積）+公攤面積的方式。
自2013年1月1日起，香港實行住宅物業銷售新規，要求地產代理在推銷二手住宅時要先行提供物業單位的實用面積信息，然後才可有選擇性地提供相關的建築面積數據。2013年4月29日《一手住宅物業銷售條例》正式實施，新規擴展至一手新盤，若代理違規，最嚴重會被撤銷牌照。
香港房屋銷售由此告別“建築面積”時代。（注：香港的“實用面積”，相當於內地的套內建築面積。）儘管這個已經被香港地區所明令調整的公攤面積，卻在內地作為行規沿用至今。因為是公攤面積存在含糊地帶，法律規定一直存在空白狀態， 開發商就這樣利用漏洞實施操作的。
大陸房地產市場2000年、2002年在廣東廣州、順德、重慶三個區域實施過，賣房就已採用了以套內面積計算房價的銷售方式。
一是廣東省順德市“雙軌制”。順德市（現在設置為順德區）早在2000年4月就出臺政策規定，凡是新批准預售和確權的商品房，均實行按套(單元)內建築面積計算房價，其公用建築面積的建設費用可計入銷售單價內。每個單元應分攤的公建面積不予計算和記載。
如今順德賣樓已經採取建築面積、套內面積計價“雙軌並行”的方式。賣樓採用“雙軌並行”是源於2014年，順德出臺政策規定：繳納房屋契稅標準從套內計價變成建築面積計價。自此以後，開發商的賣樓方式就開始採用“雙軌制”，就是買賣合同在“商品房的價格”這一條款上不僅僅只有按套內面積計算的單價，還增加了以建築面積計算的銷售單價。
二是直轄市的重慶市“單軌制”。在國內，按套內面積賣樓執行得最徹底的是重慶。早在2002年，重慶市人大常委會以地方法規的形式明確要求：商品房現售和預售，以套內建築面積作為計價依據。不按這一計價依據銷售的開發商，將被行政主管部門重罰，後在2011年6月又進行了修訂完善。自此一直執行到現在，不過遺憾的是房價並沒有因此而下降。
2002年6月，重慶人大常委會通過了《重慶市城鎮房地產交易管理條例》，要求：商品房現售和預售，以套內建築面積作為計價依據，商品房買賣合同及商品房權證應當載明共用部位及設施。該條例於2011年8月1日施行，宣告重慶在全國率先強制施行商品房銷售以“套內建築面積”計價的政策，不按這一計價依據銷售的開發商，將由房地產行政主管部門責令改正，並處以商品房交易金額5%~10%的罰款。
三是廣州採用“雙軌制”。2007年10月1日《物權法》實施當天，廣州市在全國率先公示相配套的測繪辦法——《關於建（構）築物房地產測繪中貫徹實施物權法若干問題的通知（徵求意見稿）》，在全國首次提出小區共有建築面積不再分攤到戶，即取消了現有房產證上的“公攤面積”，市民買樓只看套內面積即可。
廣州市國土房管局測繪所介紹，根據該徵求意見稿，物業小區中住宅、商鋪和公建配套設施都是屬於專有部分，這些物業業主是享有所有權的。而專有部分以外的如區內道路、綠地等共用地，公共大堂、走廊過道、電梯、樓梯等通道及變電室、值班警衛室、物業服務用房等屬於共有部分，這些部分將不再進行分攤，並將建築物的共有部位面積分項列明，使業主更清晰瞭解自己的共有面積的使用範圍及構成。
不過，目前廣州實行的是按建築面積賣房、銷售合同中也同時要求標明套內建築面積的“雙軌制”的做法，產權證上也分別列明套內建築面積、共有分攤面積、單元總建築面積，以方便換算。隨著商品房價格攀升，部分開發商更利用普通購房者對公攤面積缺乏深入瞭解與測算能力，不斷推高公攤面積和公攤係數，使之快速上漲並超過了30%。
2010年，山東高密某樓盤推出後的公攤係數甚至超過52%，使購房者很受傷。無論是按建築面積還是按套內面積賣房，只要是公攤部分能讓消費者看得明明白白，其實採用哪種方式計價都可以。2018年7月，浙江省已出臺新規，率先統一了建築面積計算標準，其中就包括公攤面積的測算，這無疑就是制度走向完善的重要一步。
浙江新規規定：為鼓勵建設陽臺，規定住宅套內的陽臺不論封閉與否，均按其圍護結構或圍護設施的外圍水平投影面積的1/2計算建築面積。同時，為防止開發企業以陽臺名義“偷”面積，該新規還規定在按1/2計算後，單套住宅陽臺佔該套住宅套內建築面積(不含陽臺)比值超過7%的，超過部分按全面積計算。
同時，為鼓勵開發企業設計建設設備平臺，保障住宅今後設備升級空間，該新規規定：套內建築面積(不含陽臺)70平方米以下的住宅套型、室外設備平臺小於3平方米的，或70平方米及以上的、設備平臺小於5平方米的，不計入建築面積。超規定部分，按全面積計算。同時，為鼓勵開發企業做好建築節能工作，還規定建築保溫層不計入建築面積。
公攤面積：怎麼分攤才合理？
什麼是公攤面積？公用建築面積是指由整棟樓產權人共同所有整棟樓公用部分的建築面積，包括電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室等，以及為整幢服務公共用房和管理用房的建築面積，以水平投影面積計算。
因此，公攤指由整棟樓的產權人共同所有的整棟樓公用部分的建築面積。它包括：一是每套房子與公用建築空間之間的分隔牆和外牆，一般公攤面積是牆體面積的1／2。二是大堂、走廊、公共門廳、電梯及前廳、電梯井、樓梯間、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、值班警衛室以及配電室等，為整棟建築服務的公共用房和多層或小高層的牆體厚。
而套與公共建築之間的分隔牆，以及外牆（包括山牆）以水平投影面積一半的建築面積都是共有建築面積，因此高層住宅樓的公攤面積也就越大。三是消防面積。一般來說，樓層越高，所居住的人就會越多，一旦發生火災或其他緊急情況，需要疏散逃離的人就越多。因此開發商在建設項目時就要增寬安全通道，修建消防疏散通道，那麼公攤面積也就增加了。
老謝認為，公攤面積，長期存在不一定合理。關於公攤面積的來源幾乎沒有一個肯定的答案。全世界只有中國內地和中國香港地區使用公攤面積計算房屋面積。歐美一般都是按“室內面積”來計算房價，實際上就是使用面積，不包括公攤面積。
對於公攤面積的處理，根據2000年開始實施的《房產測量規範》，分攤的公用建築面積有：一是電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛室等，以及為整幢服務公共用房和管理用房的建築面積，以水平投影面積計算。二是共有建築面積還包括套與公共建築之間的分隔牆，以及外牆（包括山牆）以水平投影面積一半的建築面積。
至於公攤面積的具體比例，國家出臺的《商品房銷售面積計算及公用建築面積分攤規則》裡並沒有強制性規定，只明確其比例由合同當事人來進行具體的約定。所以，公攤面積缺少標準、管理混亂，不僅會讓消費者在購房時對於實際面積很受傷，更使之在未來要支出物業費、取暖費等更多成本。
老謝認為，公攤面積不是越小越好，公攤面積並非越小越好。公攤面積大了會影響住宅面積，也會花更多的錢購房，但如果公攤面積過低，那麼配套公共設施的規模將會被縮減，也會使居住品質受到影響。樓層越高，公攤面積越大。
因為樓層越高，則電梯、消防等公共設施越多，所以公攤面積越大，因此小高層的公攤比高層要少。公共設施、走廊越多，公攤面積也越大。
不同類型的房屋，所產生的公攤面積和公攤率是有所差異的，根據目前市場上常見的幾種住宅，可以參考以下4種情況：一是多層住宅公攤率為7%-12%。多層住宅樓，通常是指層數在6層以下的，這種類型的房屋，公攤面積通常包括這幾個地方，比如：樓梯間、配電室、管道井以及住戶提供服務的物管用房。
二是7-11層住宅公攤率為10%-16%。無底商的小高層房屋，公攤係數在10%—15%之間;帶電梯的小高層房屋，公攤係數會比較的高，公攤係數通常可達到15%-20%之間。三是12-33層住宅公攤率為14%-24%。由於建築整體較高，樓梯間和其他公攤面積也會有所增加，與此同時，高層住宅的公攤面積和公攤係數都會有所提高。
四是別墅類的公攤率為1%-8%。一般而言，獨棟別墅的公攤面積是為零，而聯排別墅雖有公攤面積，但是比較少。
公攤面積怎麼計算：一是公攤面積=公攤係數*室內建築面積。二是公攤係數=總公共分攤面積/(室內建築面積*總套數)。三是室內建築面積=室內使用面積+牆體面積+陽臺面積。綜合以上公式得出：公攤面積=總公攤面積/【(室內使用面積+牆體面積+陽臺面積)*總套數】*(室內使用面積+牆體面積+陽臺面積)。
老謝認為，不同類別住房的公攤面積標準，是沒標準的。因此，公攤面積計算方式缺乏標準。開發商的計價方式是將自己建樓的成本均攤到每套房子上面，無論你的建築面積還是用室內建築面積都是這個價格，唯一有差別的只是每平米均價而已。
開發商計算方式的問題在於：一是公攤面積計算方式缺乏標準。公攤面積的計算一般都是各地自己決定，這也就直接導致了很多不良開發商在計算公攤面積的時候不是以一個公允的規則來計價，而是有意無意地想方設法增加公攤面積，從而達到自己賺錢更多的目的。
二是公攤面積其實意味著高昂的未來費用。雖然從房價的角度來說，你用什麼面積計算是影響不大的，但是實際上，未來的費用差距是非常巨大的，舉例來說，北方地區的房子往往都會收取取暖費，取暖費的收取標準是什麼。就是按照你房子的面積來計算的，但是實際上大家真正能使用暖氣的面積只有室內的那個面積，這也就導致你每個月都要為那些不屬於你的面積交著取暖費。
此外，房產稅徵收在即，按照上海等試點城市的收法，也是按照面積徵收，那麼一旦房產稅開徵了，這就意味著大家要為了很多不屬於自己的面積去交額外的稅收。因此，公攤面積作為一種行業潛規則，最重要的改變，是要在合法性上打好補丁——通過法律制度的完善，獲取堂堂正正的法律身份，明確規則和各方權責，革除讓人詬病的積弊。
公攤面積：有什麼利弊？
一般，高檔小區的公攤面積相對更大，因為設施更加完備，但凡事都需要講求一個度。二手房購買的時候，購買者應該詳細瞭解到分攤面積及其具體數據。在我國新啟用的《商品房買賣合同》中有附件標明瞭“公共部位與公用房屋分攤建築面積構成說明”。
一是索取公攤數據。在簽訂二手房買賣合同時，可以向出賣人要求出示有關計算公攤面積的數據，包括整幢建築的建築面積、套內建築面積之和、不應分攤的建築面積等基本數據，也可以要求出賣人列明公攤公用建築面積的具體項目以及各項目的面積，這樣業主可以通過數據求出公攤面積，以明確自身的權益。
二是查閱有關資料。如果不怕麻煩，二手房收受人可以自己核查或者聘請律師向設計單位、規劃單位、測繪部門等機構查閱所購房產的相關文件，比如終設計圖紙或者終設計方案、終面積測量報告、各種數據的計算方式及其文件等等。
三是二手房買賣合同中明確約定公攤面積。《商品房買賣合同》中有關公共部位和公用房屋分攤建築面積的條款，購房人應當在合同中約定公攤面積的數字。在附件二“有關公共部分與公用房屋公攤建築面積構成說明”中，詳細約定公攤的具體部位、面積大小。是有關共有建築分攤部位變更的情況，約定得越詳細，對購房者就越有利。如果二手房買賣雙方發生糾紛，購房者就可以以合同約定來保障自己的利益。
取消公攤後會不同程度的降低以面積計算大小的稅費成本。比如契稅。現在的政策是90平米以下，稅收1%；90平米以上的，1.5%。按照這個標準，假設25%的公攤面積，就相當於過去108平以上的房子才徵收1.5%的稅收。
物業費等因建築面積衍生的收費也有可能降低。能夠減少購房者的置業成本。取消公攤面積能夠有效打擊部分打著政策“擦邊球”賣低得房率房子的開發商。同時，讓購房者避免開發商“做大公攤”、“重複公攤”、“公攤面積私自盈利”等多種貓膩。
另外因為是套內面積計價，讓房價更加透明，在比較各樓盤的價格時，可以清晰的比較同樣面積的居住價格，不會被得房率這些因素所迷惑。同時，未來客戶購房不再出現買100平只得70平的情況。
公攤面積取消：引起房價上漲？
公攤費用是否打到套內的單價？那豈不又是羊毛出在羊身上？住宅建築應以套內使用面積交易是好事，讓老百姓只為實實在在的住房面積買單，不再讓居心不良者有渾水摸魚的機會。必須強調的是，按照套內面積計算，雖然用來計價的平方數少了，但這不代表房屋的總價就會降低。
價格始終是由供求關係決定的，計價方式變了，單價的變化最終會體現在套內面積上。執行新規的結果，必然是名義房價全線上升，但這和房價真正的漲跌無太大的關係。
老謝認為，就廣東而言，這個政策在廣東已經不是新鮮事物，以順德為例，早已經按建築面積計算十幾年時間，總體上並沒有產生什麼影響，政策沒改變供求關係，不改變成本構成，不影響建築設計。房價也不會因為按套內面積計算，就便宜或者拉高了。目前的不動產登記證中建築面積，套內面積都有標註，已經很清晰了。
去公攤，按套內面積進行交易可能會導致室內面積單價抬高，但實際購買總價上沒有變化。以廣州市番禺某盤為例，83-85㎡（建築面積）的戶型，一般放盤是230多萬左右，成交價一般在2.7-2.8萬/㎡之間（建築面積）。如果改成套內面積66㎡的單價交易，總價不變的情況下，放盤的單價變成3.4萬/㎡左右（套內面積），不明覺厲的購房者會以為房價漲了，但並沒有實際性的變化。
老謝認為，按照目前廣州行情來看，得房率基本在75-80%左右，預計室內單位面積樓價上漲20-25%左右。同樣，廣州未來也有可能借鑑香港做法，提供“套內面積”和“建築面積”的雙計價方式展示，但是短期內樓市容易造成混亂。
公攤面積取消：降低配套、房子質量？
無論是公攤面積還是使用面積，這兩個面積計算只是對房地產的單價產生影響，因此對房地產的總價並不會有太大的變化。
比如原來100平方米的房子售價在400萬，每平方米的單價大概是4萬元左右，但是實際上這個房子的使用面積只有70平方米，那麼在這次改革之後，房子總價值的總價其實是不變的，但是每平方米的單價將會進行一定的變化，也就是摺合成每平方米售價約5.7萬元，所以並不會影響大家的實際財富。
對於已經辦過房產證的老房子來說，一般情況下大家的房產證上面都會寫明建築面積和實際套內面積，所以交易的時候，只要根據實際套內面積進行交易就可以了，如果房產證上並沒有實際寫明套內面積的話，相信房地產部門也會在交易過程中對這個面積進行一個明確的界定，不會對大家的日常生產生活產生什麼明顯的影響。
老謝認為，不少客戶擔心，若按套內面積計價，公攤面積沒人買單，開發商就需要把套內面積做到最大化，儘量拉高得房率，壓縮公共空間。樓道、會所、大堂等公共面積縮水。這樣才能實現銷售金額最大化。未來項目設計有可能從兩梯四戶戶型普遍變為兩梯八戶的緊湊戶型，甚至壓縮公共空間品質。從而直接影響房屋整體的居住舒適度。
未來房地產市場競爭將會更加激烈，開發商也要面對市場消費者的需求與同行樓盤的競爭，若開發商“減配”過甚，購房者也不會“買單”。因此不必過分擔心開發商降低居住質量。
公攤面積取消：對房地產稅有什麼影響？
老謝認為，房地產稅按照房產評估值，即房價總價進行徵收，與按照建築面積還是套內面積無關。但是，縱觀國外，房地產稅徵收均存在一定額度的免徵面積，若取消公攤面積後，按照套內面積計算，將有望減輕部分購房客戶的房產稅的負擔。對房地產稅的推進有一定作用。總體而言，去除公攤，按照室內面積交易大趨勢是不可逆轉，未來房地產交易環境將越發透明、規範。
閱讀更多 謝逸楓 的文章
