告别公摊面积？住宅建筑按套内使用面积卖房？2019年2月18日，国家住建部发布一则《住宅项目规范（征求意见稿）》，掀起房地产市场强烈的争论，其中第二部分2.4.6条指出，住宅建筑应以套内使用面积进行交易。这是住建部首次在官方文件中明确提出房屋应由套内面积来进行交易。是不是意味着不再是开发商说多少就是多少的公摊面积，最为担心的是公摊费用是否打到套内的单价，所谓羊毛出在羊身上。
老谢认为，按套内面积交易，房子总价不会发生任何变化，均价则会出现统计数据的变化。因为交易的面积下降，剔除了公摊部，单价必大幅度上涨。如按建筑面积交易，将来卖掉只能按套内面积，单价肯定是按照市价，不是以往的成交价，增值税会是水涨船高。最关键是新旧两种算法，恐为日后买卖埋下纠纷。
2019年2月18日，国家住建部发布一则《住宅项目规范（征求意见稿）》，掀起房地产市场权强烈的争论，其中第二部分2.4.6条指出，住宅建筑应以套内使用面积进行交易。这是住建部首次在官方文件中明确提出房屋应由套内面积来进行交易。
老谢认为，围绕着这份意见稿产生一系列的问题，基本上是公摊面积是怎么的来的，有什么城市试行过？那么什么是公摊面积，如何计算公摊面积，多少才是合理？离告别公摊面积时代还有多远？如何知道自己购房的公摊面积，并且规避？套内面积交易有什么利弊？如取消会不会引起房价上涨？如取消会不会降低配套、房子质量？如取消对房地产税有什么影响？
公摊面积：告别时代多远？
老谢认为，意见稿关于取消公摊的规定真正落地，还是挺远的，未来五年到十年短期之内全国范围实施可能性小。因为目前只有重庆在实施，其他二个区域都是“双轨制”。毕竟这只是一个工程建设规范公开征求意见，距离正式文件还很遥远，即使成为正式文件，也不确定是建议标准还是规定强制标准。
从政策内容看，包括了住宅、商业、工程建设等方方面面，包括全装修交付等等政策，这些政策起码5年-10年内落地可能性非常小。此外，实施落地之前需要考虑配套细则，比如原来的房屋是按照建筑面积交易，以后可能会面临要交房产税，那么面对前后不一样的标准，这无疑要找一个比较公平、稳妥的方式来计量、转换。
中国房子离告别公摊面积时代还有多远？老谢认为，别紧张。当前文件仍是征求意见的形式，还未最终确定。目前的不动产登记证中建筑面积，套内面积都有标注，已经很清晰了。因此，法律法规上不会重新增加内容。除非发生重要的事件，譬如出现大量的错误建筑面积买房案件或者是老百姓修改意愿强烈，或者是房价统计的改革等。
老谢认为，如果购房者对开发商报的公摊面积持怀疑态度，想自己测量，从实际情况来看，几乎不太可能。因为好比媳妇的“三围”，肯定不会随便就公开给人看的。现在的操作是开发商在办理房产证前，基本上是请测绘公司去实地测量，随后出具测绘成果报告，里面有详细的建筑面积、套内面积、公摊面积情况，并将其交给开发商。
事实是测绘企业和房地产开发企业对于公摊面积都在哪些地方，最为清楚。问题在于，开发商并不会把这份有详细公摊情况的测绘成果报告交给购房者。
作为业主，你可以自己量，也可以请别人量。当然测量结果必须得到房地产管理部门认可。不过，一幢楼中所有套内面积之外的地方都可以在公摊计算范围内，对整栋楼进行测量，个人没能力，雇公司又太贵。因此，小区的公摊面积很容易成为一笔糊涂账。
但需要注意的是，我国和房子有关的不少收费，都是按建筑面积算的，这就关系到购房者的切身利益了。例如，取暖费和物业费一般是按照建筑面积收的，可是能享受供暖的只有室内面积，一些公摊部分也没有物业服务，业主却依然要为公摊面积缴费。未来征收房产税，如果也是按建筑面积征收，业主又要为了自己无法使用的面积缴费。
从这个角度看，公摊面积意味着高昂的未来费用，如此收费的不合理显而易见。因此，购房者缺乏这方面的知识，房企又不透明，法律法规又是空白。公摊面积往往就成了“一口价”，开发商说多少就是多少。2008年，就曾在相关提案中建议，现有房屋面积中的“公摊面积”有违《物权法》精神，应该取消，并建议房屋面积测量交给业主委托测量。但是，一直没有被采纳。
何时才能取消公摊？重庆在公摊立法这方面做得比较好。早在2002年，重庆市人大常委会就以地方法规的形式，首次对商品房的计价方式做出明确规定和要求：商品房现售和预售，以套内建筑面积作为计价依据，商品房买卖合同及商品房权证应当载明共用部位及设施。不按这一计价依据销售的开发商，将被行政主管部门重罚。
过去十几年的实践表明，只要制度设计合理，像其他国家一样按套内面积计价，并非没有可能。
公摊面积：怎么来内地的？
公摊模式最早来自于香港。由于楼房都是一栋栋出售，价格高昂，李嘉诚提出了“分层出售”的模式。随后便是“分户出售”，公共部分的电梯、楼梯、大堂、走廊的成本被分摊到每一户的房价中。从此有了公摊一说。而在内地房地产市场的迅速崛起，分摊面积和商品房预售制均被复制而来。
老谢需要指出，公摊是一笔糊涂账。1998年，大陆进入商品房时代开始，同时开始借鉴香港的经验。由于购房公摊购买的共有建筑面积，不符国际惯例、现有法律法规，没有设定上限等问题一直为人诟病，大陆不例外。
老谢认为，1987年，深圳从香港引进了土地招拍挂这个模式，1994年，从香港引进楼花形成内地的房屋预售制度，1998年，从香港引进公摊面积。因为香港在2013年之前进行房屋销售的时候采用的就是建筑面积计算方式，也就是使用面积（套内建筑面积）+公摊面积的方式。
自2013年1月1日起，香港实行住宅物业销售新规，要求地产代理在推销二手住宅时要先行提供物业单位的实用面积信息，然后才可有选择性地提供相关的建筑面积数据。2013年4月29日《一手住宅物业销售条例》正式实施，新规扩展至一手新盘，若代理违规，最严重会被撤销牌照。
香港房屋销售由此告别“建筑面积”时代。（注：香港的“实用面积”，相当于内地的套内建筑面积。）尽管这个已经被香港地区所明令调整的公摊面积，却在内地作为行规沿用至今。因为是公摊面积存在含糊地带，法律规定一直存在空白状态， 开发商就这样利用漏洞实施操作的。
大陆房地产市场2000年、2002年在广东广州、顺德、重庆三个区域实施过，卖房就已采用了以套内面积计算房价的销售方式。
一是广东省顺德市“双轨制”。顺德市（现在设置为顺德区）早在2000年4月就出台政策规定，凡是新批准预售和确权的商品房，均实行按套(单元)内建筑面积计算房价，其公用建筑面积的建设费用可计入销售单价内。每个单元应分摊的公建面积不予计算和记载。
如今顺德卖楼已经采取建筑面积、套内面积计价“双轨并行”的方式。卖楼采用“双轨并行”是源于2014年，顺德出台政策规定：缴纳房屋契税标准从套内计价变成建筑面积计价。自此以后，开发商的卖楼方式就开始采用“双轨制”，就是买卖合同在“商品房的价格”这一条款上不仅仅只有按套内面积计算的单价，还增加了以建筑面积计算的销售单价。
二是直辖市的重庆市“单轨制”。在国内，按套内面积卖楼执行得最彻底的是重庆。早在2002年，重庆市人大常委会以地方法规的形式明确要求：商品房现售和预售，以套内建筑面积作为计价依据。不按这一计价依据销售的开发商，将被行政主管部门重罚，后在2011年6月又进行了修订完善。自此一直执行到现在，不过遗憾的是房价并没有因此而下降。
2002年6月，重庆人大常委会通过了《重庆市城镇房地产交易管理条例》，要求：商品房现售和预售，以套内建筑面积作为计价依据，商品房买卖合同及商品房权证应当载明共用部位及设施。该条例于2011年8月1日施行，宣告重庆在全国率先强制施行商品房销售以“套内建筑面积”计价的政策，不按这一计价依据销售的开发商，将由房地产行政主管部门责令改正，并处以商品房交易金额5%~10%的罚款。
三是广州采用“双轨制”。2007年10月1日《物权法》实施当天，广州市在全国率先公示相配套的测绘办法——《关于建（构）筑物房地产测绘中贯彻实施物权法若干问题的通知（征求意见稿）》，在全国首次提出小区共有建筑面积不再分摊到户，即取消了现有房产证上的“公摊面积”，市民买楼只看套内面积即可。
广州市国土房管局测绘所介绍，根据该征求意见稿，物业小区中住宅、商铺和公建配套设施都是属于专有部分，这些物业业主是享有所有权的。而专有部分以外的如区内道路、绿地等共用地，公共大堂、走廊过道、电梯、楼梯等通道及变电室、值班警卫室、物业服务用房等属于共有部分，这些部分将不再进行分摊，并将建筑物的共有部位面积分项列明，使业主更清晰了解自己的共有面积的使用范围及构成。
不过，目前广州实行的是按建筑面积卖房、销售合同中也同时要求标明套内建筑面积的“双轨制”的做法，产权证上也分别列明套内建筑面积、共有分摊面积、单元总建筑面积，以方便换算。随着商品房价格攀升，部分开发商更利用普通购房者对公摊面积缺乏深入了解与测算能力，不断推高公摊面积和公摊系数，使之快速上涨并超过了30%。
2010年，山东高密某楼盘推出后的公摊系数甚至超过52%，使购房者很受伤。无论是按建筑面积还是按套内面积卖房，只要是公摊部分能让消费者看得明明白白，其实采用哪种方式计价都可以。2018年7月，浙江省已出台新规，率先统一了建筑面积计算标准，其中就包括公摊面积的测算，这无疑就是制度走向完善的重要一步。
浙江新规规定：为鼓励建设阳台，规定住宅套内的阳台不论封闭与否，均按其围护结构或围护设施的外围水平投影面积的1/2计算建筑面积。同时，为防止开发企业以阳台名义“偷”面积，该新规还规定在按1/2计算后，单套住宅阳台占该套住宅套内建筑面积(不含阳台)比值超过7%的，超过部分按全面积计算。
同时，为鼓励开发企业设计建设设备平台，保障住宅今后设备升级空间，该新规规定：套内建筑面积(不含阳台)70平方米以下的住宅套型、室外设备平台小于3平方米的，或70平方米及以上的、设备平台小于5平方米的，不计入建筑面积。超规定部分，按全面积计算。同时，为鼓励开发企业做好建筑节能工作，还规定建筑保温层不计入建筑面积。
公摊面积：怎么分摊才合理？
什么是公摊面积？公用建筑面积是指由整栋楼产权人共同所有整栋楼公用部分的建筑面积，包括电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室等，以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。
因此，公摊指由整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积。它包括：一是每套房子与公用建筑空间之间的分隔墙和外墙，一般公摊面积是墙体面积的1／2。二是大堂、走廊、公共门厅、电梯及前厅、电梯井、楼梯间、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、值班警卫室以及配电室等，为整栋建筑服务的公共用房和多层或小高层的墙体厚。
而套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）以水平投影面积一半的建筑面积都是共有建筑面积，因此高层住宅楼的公摊面积也就越大。三是消防面积。一般来说，楼层越高，所居住的人就会越多，一旦发生火灾或其他紧急情况，需要疏散逃离的人就越多。因此开发商在建设项目时就要增宽安全通道，修建消防疏散通道，那么公摊面积也就增加了。
老谢认为，公摊面积，长期存在不一定合理。关于公摊面积的来源几乎没有一个肯定的答案。全世界只有中国内地和中国香港地区使用公摊面积计算房屋面积。欧美一般都是按“室内面积”来计算房价，实际上就是使用面积，不包括公摊面积。
对于公摊面积的处理，根据2000年开始实施的《房产测量规范》，分摊的公用建筑面积有：一是电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。二是共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）以水平投影面积一半的建筑面积。
至于公摊面积的具体比例，国家出台的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》里并没有强制性规定，只明确其比例由合同当事人来进行具体的约定。所以，公摊面积缺少标准、管理混乱，不仅会让消费者在购房时对于实际面积很受伤，更使之在未来要支出物业费、取暖费等更多成本。
老谢认为，公摊面积不是越小越好，公摊面积并非越小越好。公摊面积大了会影响住宅面积，也会花更多的钱购房，但如果公摊面积过低，那么配套公共设施的规模将会被缩减，也会使居住品质受到影响。楼层越高，公摊面积越大。
因为楼层越高，则电梯、消防等公共设施越多，所以公摊面积越大，因此小高层的公摊比高层要少。公共设施、走廊越多，公摊面积也越大。
不同类型的房屋，所产生的公摊面积和公摊率是有所差异的，根据目前市场上常见的几种住宅，可以参考以下4种情况：一是多层住宅公摊率为7%-12%。多层住宅楼，通常是指层数在6层以下的，这种类型的房屋，公摊面积通常包括这几个地方，比如：楼梯间、配电室、管道井以及住户提供服务的物管用房。
二是7-11层住宅公摊率为10%-16%。无底商的小高层房屋，公摊系数在10%—15%之间;带电梯的小高层房屋，公摊系数会比较的高，公摊系数通常可达到15%-20%之间。三是12-33层住宅公摊率为14%-24%。由于建筑整体较高，楼梯间和其他公摊面积也会有所增加，与此同时，高层住宅的公摊面积和公摊系数都会有所提高。
四是别墅类的公摊率为1%-8%。一般而言，独栋别墅的公摊面积是为零，而联排别墅虽有公摊面积，但是比较少。
公摊面积怎么计算：一是公摊面积=公摊系数*室内建筑面积。二是公摊系数=总公共分摊面积/(室内建筑面积*总套数)。三是室内建筑面积=室内使用面积+墙体面积+阳台面积。综合以上公式得出：公摊面积=总公摊面积/【(室内使用面积+墙体面积+阳台面积)*总套数】*(室内使用面积+墙体面积+阳台面积)。
老谢认为，不同类别住房的公摊面积标准，是没标准的。因此，公摊面积计算方式缺乏标准。开发商的计价方式是将自己建楼的成本均摊到每套房子上面，无论你的建筑面积还是用室内建筑面积都是这个价格，唯一有差别的只是每平米均价而已。
开发商计算方式的问题在于：一是公摊面积计算方式缺乏标准。公摊面积的计算一般都是各地自己决定，这也就直接导致了很多不良开发商在计算公摊面积的时候不是以一个公允的规则来计价，而是有意无意地想方设法增加公摊面积，从而达到自己赚钱更多的目的。
二是公摊面积其实意味着高昂的未来费用。虽然从房价的角度来说，你用什么面积计算是影响不大的，但是实际上，未来的费用差距是非常巨大的，举例来说，北方地区的房子往往都会收取取暖费，取暖费的收取标准是什么。就是按照你房子的面积来计算的，但是实际上大家真正能使用暖气的面积只有室内的那个面积，这也就导致你每个月都要为那些不属于你的面积交着取暖费。
此外，房产税征收在即，按照上海等试点城市的收法，也是按照面积征收，那么一旦房产税开征了，这就意味着大家要为了很多不属于自己的面积去交额外的税收。因此，公摊面积作为一种行业潜规则，最重要的改变，是要在合法性上打好补丁——通过法律制度的完善，获取堂堂正正的法律身份，明确规则和各方权责，革除让人诟病的积弊。
公摊面积：有什么利弊？
一般，高档小区的公摊面积相对更大，因为设施更加完备，但凡事都需要讲求一个度。二手房购买的时候，购买者应该详细了解到分摊面积及其具体数据。在我国新启用的《商品房买卖合同》中有附件标明了“公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明”。
一是索取公摊数据。在签订二手房买卖合同时，可以向出卖人要求出示有关计算公摊面积的数据，包括整幢建筑的建筑面积、套内建筑面积之和、不应分摊的建筑面积等基本数据，也可以要求出卖人列明公摊公用建筑面积的具体项目以及各项目的面积，这样业主可以通过数据求出公摊面积，以明确自身的权益。
二是查阅有关资料。如果不怕麻烦，二手房收受人可以自己核查或者聘请律师向设计单位、规划单位、测绘部门等机构查阅所购房产的相关文件，比如终设计图纸或者终设计方案、终面积测量报告、各种数据的计算方式及其文件等等。
三是二手房买卖合同中明确约定公摊面积。《商品房买卖合同》中有关公共部位和公用房屋分摊建筑面积的条款，购房人应当在合同中约定公摊面积的数字。在附件二“有关公共部分与公用房屋公摊建筑面积构成说明”中，详细约定公摊的具体部位、面积大小。是有关共有建筑分摊部位变更的情况，约定得越详细，对购房者就越有利。如果二手房买卖双方发生纠纷，购房者就可以以合同约定来保障自己的利益。
取消公摊后会不同程度的降低以面积计算大小的税费成本。比如契税。现在的政策是90平米以下，税收1%；90平米以上的，1.5%。按照这个标准，假设25%的公摊面积，就相当于过去108平以上的房子才征收1.5%的税收。
物业费等因建筑面积衍生的收费也有可能降低。能够减少购房者的置业成本。取消公摊面积能够有效打击部分打着政策“擦边球”卖低得房率房子的开发商。同时，让购房者避免开发商“做大公摊”、“重复公摊”、“公摊面积私自盈利”等多种猫腻。
另外因为是套内面积计价，让房价更加透明，在比较各楼盘的价格时，可以清晰的比较同样面积的居住价格，不会被得房率这些因素所迷惑。同时，未来客户购房不再出现买100平只得70平的情况。
公摊面积取消：引起房价上涨？
公摊费用是否打到套内的单价？那岂不又是羊毛出在羊身上？住宅建筑应以套内使用面积交易是好事，让老百姓只为实实在在的住房面积买单，不再让居心不良者有浑水摸鱼的机会。必须强调的是，按照套内面积计算，虽然用来计价的平方数少了，但这不代表房屋的总价就会降低。
价格始终是由供求关系决定的，计价方式变了，单价的变化最终会体现在套内面积上。执行新规的结果，必然是名义房价全线上升，但这和房价真正的涨跌无太大的关系。
老谢认为，就广东而言，这个政策在广东已经不是新鲜事物，以顺德为例，早已经按建筑面积计算十几年时间，总体上并没有产生什么影响，政策没改变供求关系，不改变成本构成，不影响建筑设计。房价也不会因为按套内面积计算，就便宜或者拉高了。目前的不动产登记证中建筑面积，套内面积都有标注，已经很清晰了。
去公摊，按套内面积进行交易可能会导致室内面积单价抬高，但实际购买总价上没有变化。以广州市番禺某盘为例，83-85㎡（建筑面积）的户型，一般放盘是230多万左右，成交价一般在2.7-2.8万/㎡之间（建筑面积）。如果改成套内面积66㎡的单价交易，总价不变的情况下，放盘的单价变成3.4万/㎡左右（套内面积），不明觉厉的购房者会以为房价涨了，但并没有实际性的变化。
老谢认为，按照目前广州行情来看，得房率基本在75-80%左右，预计室内单位面积楼价上涨20-25%左右。同样，广州未来也有可能借鉴香港做法，提供“套内面积”和“建筑面积”的双计价方式展示，但是短期内楼市容易造成混乱。
公摊面积取消：降低配套、房子质量？
无论是公摊面积还是使用面积，这两个面积计算只是对房地产的单价产生影响，因此对房地产的总价并不会有太大的变化。
比如原来100平方米的房子售价在400万，每平方米的单价大概是4万元左右，但是实际上这个房子的使用面积只有70平方米，那么在这次改革之后，房子总价值的总价其实是不变的，但是每平方米的单价将会进行一定的变化，也就是折合成每平方米售价约5.7万元，所以并不会影响大家的实际财富。
对于已经办过房产证的老房子来说，一般情况下大家的房产证上面都会写明建筑面积和实际套内面积，所以交易的时候，只要根据实际套内面积进行交易就可以了，如果房产证上并没有实际写明套内面积的话，相信房地产部门也会在交易过程中对这个面积进行一个明确的界定，不会对大家的日常生产生活产生什么明显的影响。
老谢认为，不少客户担心，若按套内面积计价，公摊面积没人买单，开发商就需要把套内面积做到最大化，尽量拉高得房率，压缩公共空间。楼道、会所、大堂等公共面积缩水。这样才能实现销售金额最大化。未来项目设计有可能从两梯四户户型普遍变为两梯八户的紧凑户型，甚至压缩公共空间品质。从而直接影响房屋整体的居住舒适度。
未来房地产市场竞争将会更加激烈，开发商也要面对市场消费者的需求与同行楼盘的竞争，若开发商“减配”过甚，购房者也不会“买单”。因此不必过分担心开发商降低居住质量。
公摊面积取消：对房地产税有什么影响？
老谢认为，房地产税按照房产评估值，即房价总价进行征收，与按照建筑面积还是套内面积无关。但是，纵观国外，房地产税征收均存在一定额度的免征面积，若取消公摊面积后，按照套内面积计算，将有望减轻部分购房客户的房产税的负担。对房地产税的推进有一定作用。总体而言，去除公摊，按照室内面积交易大趋势是不可逆转，未来房地产交易环境将越发透明、规范。
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