房价拐了吗？房价跌了吗？国家统计局的数据告诉你，这个期望要落空。因为个别城市的个别楼盘价格调整，二手房价13个城市回调，不代表房价真正意义上的下跌，或者不是意味着房价拐点的到来。果不其然！老谢判断没错，房价只是涨幅回落，涨速放缓，已经下调到个位数，呈现小幅度平稳上涨形势。2018年12月15日，国家统计局的数据显示，11月70城房价环比上涨0.97%、10月1%，9月1%、8月1.49、7月1.2%，表明房价稳涨，呈现涨势放缓，涨速下降，涨幅小幅度回落的稳中放缓走势。
注：自2018年1月起，国家统计局取消保障性住房销售价格统计指标，只编发新建商品住宅销售价格指数，不再编发新建住宅销售价格指数。
一手二房价由于受限价、限签及双合同的手段、网签数据滞后性、区域与产品结构性的因素干预，当前的房价统计数据与实际房价差别大，说明房价失去市场拐点信号，成为假信号。截至到2018年11月，全国70城市房价连续上涨3年8个月，稳定的上涨趋势不变，释放出最佳抄底买房信号，背后的逻辑就是楼市政策见底。房价上涨的背后主要原因，本质上在于货币放水、货币超发、人才分房化、棚改货币化、企业买房保值化、供应紧缺化、需求膨胀化、溢出效应、投资渠道狭窄、人民币贬值、抗通货膨胀。
2018年11月，多达17个城市的二手房价格环比下调，其中厦门、北京、无锡环比跌幅排在前三，分别下跌0.7%、0.6%和0.6%。此外，杭州、宁波、福州、郑州、天津、广州、温州、金华、石家庄、深圳、泉州、上海、合肥、海口的二手房价格也有不同程度的下跌。从二手房价格来看，房价没有出现拐点，仅仅是涨幅回调，或者说是结构性、限价、双合同的因素影响结果。不过，连续两个月有超过10个热点城市二手房价格下调，这是最近4年来首次出现。因此，房价离拐点还早，楼市没有房价数据表现的那么糟糕。
第一是国家统计局数据显示，11月70城新建商品住宅销售房价环比、同比是上涨的。其一是70城房价环比上涨拐点，自2015年4月环比首次上涨0.3%，到2018年2月环比上涨0.25%、3月上涨0.42%、4月0.59%、5月0.8%、6月1.1%，7月1.2%、8月1.49%、9月1.0%、10月1.0%、11月0.97%，已经连续上涨了44个月，时间达到3年8个月。其二是70城房价同比上涨拐点，自2015年8月首次上涨1.7%，到2018年2月上涨5.77%、3月5.48%、4月5.3%、5月5.35%、6月5.8%、7月6.61%、8月8.01%、9月8.9%，10月9.6%、11月10.24%，已经连续上涨了40个月，时间达到3年4个月。
如此密集、多轮的出台调控政策，为什么70城房价依然上涨，没有出现大跌？原因有七：其一是人才分房化。多个城市发布人才新政吸引人才，刺激并产生新的住房需求。其二是一二手价格倒挂市场出现“买到即是赚到”心理，人人抢房。其三是新房上市供不应求，多个城市住宅库存告急。其四是货币放水，货币超发、棚改货币化，大量资金进场。其五是企业买房保值。其六是限价、限签政策放松，网签滞后性、产品与供应及区域结构性的因素。其七是二三线热点城市房价大涨。
2018年12月15日，国家统计局发布了11月份全国70城房价数据显示，结果是调控未让房价下降，房价继续上涨，不过涨幅回落。11月70城房价出现高位上涨。其一是11月环比上涨0.97%、10月1.0%、9月1%、8月1.49%，7月1.2%，6月1.1%，5月0.8%、4月0.59%，依然保持着1%左右的上涨趋势，10月成为本轮房价上涨的第七高峰。好不容易得来的调控成果，房价面临失去的风险。其二是11月同比上涨10.24%，10月9.6%、8月8.9%、8月8.01%，7月6.61%，6月5.8%，5月5.35%、4月5.3%、3月5.48%，连续6月涨幅扩大。
第一高峰是2016年9月房价平均上涨1.8%。第二高峰是2018年8月平均房价环比上涨1.49%。第三高峰是2016年8月平均房价环比上涨1.26%。第四高峰是2018年7月房价平均环比上涨1.2%。第五高峰是2018年6月房价平均环比上涨1.1%，第六高峰是2016年10月房价平均环比上涨1.07%。第七高峰是10月房价平均环比上涨1.0%。而同比则由2018年1月5.39%，反弹回9.6%，足足扩大了4.21%。
第二是2018年11月70城房价趋势信号看：释放出六个信号。其一是房价涨幅回落，大多数城市房价上涨，总体上涨趋势不变。房价环比上涨反弹由3月0.42%到4月0.59%，5月0.8%，6月1.1%，7月1.2%，8月1.49%，到9月1%、10月1%，11月0.97%。房价环比上涨城市由3月55个扩大到4月58城上涨到5月61城上涨，6月66城上涨，7月65城上涨、2城持平、3成下降，8月67城上涨，2城持平，1城微降，9月64城上涨，3城持平、3城下跌。10月65城上涨，4个下跌，1个持平。11月63城上涨，4城下跌，3城持平。
其二是同比房价小幅度反弹，涨幅扩大，大部分城市全面上涨。房价同比增幅回落由3月5.48%到4月5.3%，到5月5.35%反弹，6月5.8%，7月6.61%，8月8.01%，9月8.9%，10月9.6%，11月10.24%。8月68城上涨、2城下降，9月67城上涨、2城下跌、1城持平，10月3个下降，66城上涨，1个持平。11月2城下跌，68城上涨。其三是调控效果逐渐显现，但是不明显。其四是二三线热点城市领涨全国70城房价。其五是城市直接分化明显。其六是新房市场占主角。11月一二手房价分化严重，一手房比二手房更加活跃，以一手为主的市场机制不变。
第三是2018年11月70城房价环比变化看（计算办法，所有指数相加除以70）。2018年11月房价环比上涨0.97%、10月1.0%、9月1.0%、8月1.49%、7月1.2%、6月1.1%、5月0.8%、4月0.59%、3月0.42%、2月0.25%，1月0.34%、2017年12月0.48%，11月0.42%，10月0.28%，9月0.19%，8月0.24%，7月0.49%，6月0.70%，5月0.75%，4月0.73%、3月0.71%，2月0.33%，1月0.24%。房价涨幅回落，涨速下降，涨势放缓，呈现稳涨的走势不变，已经连续上涨44个月，即3年8个月。
2018年房价总体一条水平线上保持着小幅度稳定上涨的波动走势。按当前的形势，基本上可以确认2018年房价平稳的走势，不存在20%-40%单边上涨的现象，也不存在直线下跌或房子降价都卖出的“拐点”现象。
第四是2018年11月70城房价同比变化看（计算办法，所有指数相加除以70）。2018年11月房价同比上涨10.24%、10月9.6%、9月8.9%、8月8.01%、7月6.61%、6月5.8%，5月5.35%、4月5.3%、3月5.48%、2月5.77%，1月5.39%，2017年12月6.76%，11月5.53%，10月5.72%，9月6.52%，8月8.2%，7月9.50%，6月9.60%、5月9.68%、4月9.86%、3月10.3%，2月10.6%，1月10.7%。房价涨幅不断扩大，涨速加快，涨势凶猛，房价上涨的形势不变。
已经连续上涨了40个月，就是说房价上涨时间达到3年4个月。说明房价呈现加速上涨，涨幅扩大的形势，总体一条平稳线上保持高位上涨的趋势。
按当前的形势，基本上可以确认2018年房价呈现稳中上涨的趋势。当前房价失去市场拐点信号，缺乏真实性与客观性，只可参考。由于高价盘、高价房、豪宅项目无法取得商品房预售许可证，无法通过网签备案，导致房价统计数据失去真实性，无法体现房价实际变化，形成所谓的城市房价假摔现象，说明房价下跌的拐点信号都是假的。
老谢特别需要提醒的是国家统计局的数据并未真实反映出2018年11月70城一二手房价实际涨幅，受限制的行政政策、结构性、区域性、双合同、网签数据滞后性的因素影响，楼盘实际的成交价高出网签价、统计数据价太多，无法掩盖房价最真实的上涨。因为限购、限贷、限价、限售、限签、限商、限企业买房、限摇号买房等限制政策干预之下，一定程度上在掩盖了房价统计真实性的事实。
上面这二组国家统计局的环比、同比数据分析，可以彻底击穿房价拐点论、房价下跌的谎言，说明房价呈现逐渐见第的信号，预计12月的房价依然保持着平稳小幅度的上涨。提出房价拐点论的理由，主要为调控收紧，货币紧缩，利率上调，融资渠道打压，租赁住房供应、个别城市房价下跌、房企谨慎拿地、土地流拍、个别房企售楼部被砸。按照国家统计局的数据显示，这轮70城房价涨幅见顶时间是2016年9月环比上涨1.8%，1.8%成为过去连续上涨44个月之中最高月均涨幅。
说明调控的目的与意图是稳定房价，不是下降过快也不是上涨过快，是保持平稳合理的上涨。房价不是直接下跌或者是直线下降，是涨幅收窄回落到缓缓上涨的波动过程，这轮房价上涨成为史上最长，达到3年8个月，10月房价上涨幅度创2015年4月份以来历史第七高。2016年9月后调控的再次高点（2016年8月房价环比上涨1.26%，9月房价环比上涨1.8%，10月房价环比上涨1.07%，2018年6月1.1%、7月1.2%，8月1.49%，9月1%，10月1%，成为本轮持续3年8个月房价上涨第七高峰）。
第五是2018年11月70城房价涨跌城市个数看。其一是11月房价环比上涨城市。由3月55个扩大到4月58城上涨到5月61城上涨，6月63城上涨、7月65城上涨、2城持平、3城下降（上海、南京、泉州）。8月67城上涨，下调城市仅1个（厦门下降0.1%），2城持平（北京、南京）。9月64城上涨，下调城市仅3个（深圳、金华、上海），3城持平（泉州、厦门、北京）。10月65城上涨，4个下降（厦门-0.1%、温州-0.1%、三亚-0.1%、深圳-0.5%），1个持平。11月63城上涨，5个下降（天津-0.3%、厦门-0.5%、深圳-0.2%、温州-0.3%、金华-0.3%），2个持平。
刷新了70城房价统计数据第四最低记录。之前最低（2016年8月上涨64城市，下调4城市，2016年4月上涨65城市下调5城市），说明11月房价呈现普涨现象，创造新的纪录。
其二是11月房价同比上涨城市。由4月60城到5月62城，8城下跌，到6月61城上涨，9城下降。7月65个城市上涨，4个城市下跌（上海下降0.2%、深圳下降0.7%、无锡下降0.8%、南京下降1.9%），泉州持平，其他65个城市上涨。8月66个城市上涨，2个城市下跌（上海下降0.2%，南京0.6%）、2个平持。9月67城上涨、2城下跌（上海下降0.2%，南京下降0.3%）、1城持平（深圳）。10月66城，3城下跌（上海-0.4%、南京-0.1%、深圳-0.4%），1城持平。11月68城上涨，2城下降（厦门-0.1%、深圳-0.4%）
上面这二组国家统计局的房价城市个数的数据，说明四件事，一个规律。其一是中国楼市是非市场化的政策市。其二是政策决定房价，决定供需，控制着土地、信贷、税收、网签、价格等一切有关房地产市场的因素。其三是调控的目标不是让房价下跌，维持着平稳才是目的，楼市十年十调，房价屡调屡高。其四是政策是坏时救好时压。一个规律就是中国房价永远是一条平稳线上震荡波动上涨，上涨的时间大于下跌的时间，上涨的幅度大于下跌的幅度。
老谢曾说过，楼市调控每18个月调整一次，这是中国楼市政策最大的特征。实际上在2017年11月以来，不少的城市限价、限售政策就放松了，而限购、限贷、限商住的政策被2017年以来的人才、户籍政策曲线突破，城市更新释放大量的改善需求，所以热点城市与二线城市出现抢房，房价上涨幅度扩大的现象。2018年11月全国房价、288城房价、100城房价、70城房价都呈现反弹上涨趋势，也可能是结构性与限价限签政策放松的结果，至少可以证明中国房地产市场是非市场化的，房价易涨难跌魔咒30年以来无法破解。
第六是2018年11月70城一线房价变化看（计算办法，所有指数相加除以70）。其一是初步测算，11月上涨0.3%，10月持平，9月一线城市新建商品住宅价格环比下降0.1%，8月上涨0.3%，比7月0.2%，涨幅扩大0.1%。6月0.6%、5月上涨0.3%，4月下跌0.1%，3月上涨0.1%、2月微跌0.2%、1月微跌0.1%。其二是11月一线城市新建商品住宅同比平均上涨1.5%，10月1.2%、9月0.9%，回落4.1%。1-8月平均，同比下降0.1%，7月同比上涨0.2%，6月持平，5月下跌幅扩大0.6%、4月0.4%、3月0.6%、2月0.1%、1月0.3%。
说明一线城市房价最抗跌，最不害怕调控，房价已经逐渐的稳定，转到上涨的形势。由于供应端的下降，需求端的抑制作用逐渐丧失，未来供需矛盾突出。如果不及时增加供应，政策一放松，肯定是新又轮房价大涨。
其三是广州来看，11月房价环比上涨0.0%、10月0.2%、9月0.4%，同比上涨4.3%；8月0.9%，同上涨3.3%，8个月以来连续5个月齐涨。广州房价环比自2015年4月止跌上涨，截止2017年7月 ，已连续28个月上涨。2017年8月开始下跌，到2018年4月已经连续8个月下跌，3月上涨，4月下降，5月上涨，6月上涨1.9%，7月上涨0.6%、8月上涨0.9%、9月上涨0.4%、10月0.2%。广州房价同比自2015年8月止跌上涨，截止2018年3月已连续32个月上涨，但增幅由2月3.1%回落到3月0.8%，4月下跌0.8%，5月上涨0.1%，6月上涨1.5%，7月上涨1.6%，8月上涨3.3%，9月上涨4.3%、10月4.7%、10月4.9%。
从广州的未来新建商品住宅用地与新房住宅供应与人口增长看，根本无法满足住房需求，特别是交通基础设施的完善与户口的放松及吸引人才的政策实施，未来住房需求巨大，供应缺乏亦巨大。
其四是深圳来看，11月房价下降0.2%、10月房价下降0.5%、9月下降0.2%，8月上涨0.5、7月0.5%、6月0.3%、5月下降0.1%、4月上涨0.1%、3月下降0.1%。深圳房价环比自2014年12月止跌上涨 ，截止2016年9月，已连续22个月上涨。到2016年10月开始止涨下跌，一直到2017年12月，其中4月、6月、9月，三次持平，其余12个月下跌。到2018年1月持平，停止下跌，2月下跌0.4%、3月下跌0.1%、4月上涨0.1%，5月下降0.1%，6月上涨0.3%，7月上涨0.5%、8月上涨0.5%、9月下降0.2%、10月下降0.5%。
深圳房价同比自2015年4月止跌上涨，截止2017年8月，已连续29个月上涨。2017年9月开始止涨下跌，一直2017年12月，连续下跌4个月，不过跌幅不断的收窄。到2018年1月下跌3.4%，2月下跌2.5%，3月下跌2.3%，4月下跌2.2%，5月下降1.7%、6月下降1.3%，7月下降0.7%，8月下降0.3%，9月持平0.0%、10月下降0.4%，11月下降0.4%，连续下跌13个月，不过跌幅不断的收窄。说明深圳的过去几年房价涨多跌少，未来上涨是趋势不变。
其五是北京来看，11月房价上涨0.6%、10月0.2%、9月持平，8月0.0%，7月上涨0.2%，6月0.0%、5月0.2%，3月上涨0.1%，4月反弹上涨0.2%。北京房价环比自2015年3月止跌上涨，截止2016年10月，已连续20个月上涨。11月持平，12月下跌0.1%。2017年1月持平，2月下跌0.1%，3月上涨0.4%，4月上涨0.2%，5月持平%，6月下跌0.4%，7月下跌0.1%，8月持平，9月下跌0.2%，10月下跌0.2%，11月-12月持平，终于完美的收官。到2018年1月上涨0.2%、2月下跌0.3%、3月上涨0.1%、4月上涨0.2%，5月上涨0.2%，6月0.0%，7月上涨0.2%，8月0.0%，9月0.0%。
北京房价同比自2015年7月止跌上涨，截止2017年9月 ，已连续27个月上涨。2017年10月开始下跌，到2018年1月下跌0.2%，2月下跌0.3%、3月下跌0.6%、4月下跌0.7%，5月下降0.5%，6月下降0.1%，连续下跌9个月。7月上涨0.2%，8月上涨0.2%，9月上涨0.4%、10月上涨0.8%、11月1.4%，连续下跌9个月之后连续5个月上涨，说明北京房价非常抗跌、抗调控。
其六是上海来看，11月房价上涨0.5%、10月0.1%、9月下降0.1%，8月上涨0.1%，7月下降0.1%，6月0.0%，上海房价环比自2015年4月止跌上涨，截止2016年10月 ，已连续19个月上涨。11月持平，12月下跌0.1%。2017年1月下跌0.1%，2月上涨0.2%，3月下跌0.1%，4月下跌0.2%，5月持平%，6月下跌0.2%，7月持平，8月持平，9月下跌0.1%，10月上涨0.3%，11月持平，12月上涨0.3%。2018年1月下跌0.4%，2月下跌0.2%、3月上涨0.2%、4月下跌0.1%，5月下降0.2%、6月0.0%，7月下降0.1%，8月上涨0.1%，9月下降0.1%。
上海房价同比自2015年6月止跌上涨，截止2017年8月已连续27个月上涨。2017年9月开始下跌，到11月连续下跌3个月，12月上涨0.2%，正式由下跌完成逆转上涨。到2018年1月下跌0.2%，2月下跌0.6%、3月下跌0.3%、4月下跌0.2%，5月下降0.4%，6月下降0.2%，7月下降0.2%，8月下降0.2%，9月下降0.2%、10月下降0.4%，11月上涨0.1%，连续下降10个月后首次上涨。
第七是2018年11月15城热点城市房价看（计算办法，所有指数相加除以70）。11月份，15个热点城市房价出现分化，环比下降的城市有3个，比上月增加1个（天津-0.3%、厦门-0.5%、深圳-0.2%），最大降幅为0.5%（厦门）；持平的1个（广州），增加1个；上涨的11个，减少 2个，最高涨幅为2.0%。其中有5个城市环比涨幅超过1.5%，涨幅依然较高，分别是福州（2.0%）、成都（1.8%）、济南（1.7%）、武汉（1.6%）、南京（1.5%）。 同比下降的城市有2个（厦门-0.1%、深圳-0.4%），比上月减少1个，最大降幅为0.4%。上涨的13个，增加1个，最高涨幅为15.4%。
老谢可以责任的讲，11月70城市热点城市的房价假摔大于真跌，这是因为15个热点城市几乎实施了严重影响房价统计的限价、限签政策，导致房价失去最真实的市场反应，市场的楼盘基本上没有出现房价下降。
这就是老谢一直强调的，除限购、限贷、限商以外，限价、限售、限签政策与“双合同”、三合同的因素，已经掩盖房价上涨的真实性，暂时让房价呈现下降的情景。同时，15个热点城市因区域性及住宅供应与产品的结构性因素，导致房价统计数据失去真实性，一定程度上人为的让房价下降。换句话说，当统计数据来源不真实时，即使是房价表明上看起来是下降的，事实上这是典型的假摔，是上涨。这就是老谢怀疑11月部分70城市房价下降的假摔还是真跌的根据。不为别的，只求站在市场角度说说心里话。
第八是2018年11月70城一二三线房价来看（计算办法，所有指数相加除以70）。据初步测算，从环比看，一线城市新建商品住宅销售价格环比微涨，二线城市环比涨幅均与上月相同，三线城市环比涨幅均回落。4个一线城市新建商品住宅销售价格微涨0.3%。其中：北京和上海分别上涨0.6%和0.5%，广州持平，深圳下降0.2%。31个二线城市新建商品住宅销售价格分别上涨1.0%，涨幅均与上月相同。35个三线城市新建商品住宅销售价格分别上涨0.9%，涨幅比上月分别回落0.2个百分点。
一二三线城市新建商品住宅销售价格同比累计平均涨幅比去年同期回落。11月份，一线城市新建商品住宅销售价格同比上涨1.5%，涨幅比去年同月扩大0.8个百分点；1-11月平均，同比上涨0.3%，涨幅比去年同期回落10.6个百分点。二三线城市新建商品住宅销售价格同比分别上涨11.1%和10.5%，涨幅比去年同月分别扩大6.4和3.6个百分点；1-11月平均，同比分别上涨7.2%和7.6%，涨幅比去年同期分别回落2.2和0.3个百分点。说明二三线城市房价上涨进口，上涨幅度扩大。
第九是政策看。2018年是历史房地产调控政策次数最多的一年，各地楼市政策力度从执行情况看，已经最严格。中原地产研究中心统计数据显示，年内叠加10月份的24次楼市调控，房地产合计调控次数高达410次，同比上涨超过80%。楼市政策虽然在10-11月发布次数逐渐减少，11月基本没有加码收紧政策。但整体看，从多家媒体的表述看，调控力度将依然维持之前的高温状态。虽然调控政策已经见底，但依然将运行在底部一段时间。
2018年是史上房地产调控政策最密集的年份。中原地产研究中心统计数据显示，前10个月，房地产合计各类调控次数高达410次，同比上涨超过80%。楼市继续降温的同时，11月份全国范围来看楼市调控政策明显减少。中原地产研究中心统计数据显示，11月来楼市政策明显减少，只有苏州、承德两地针对限购政策有所升级。其他城市基本无收紧约束性的调控政策发布。大部分调控都是重申之前的调控政策，针对房地产调控内容基本以落实之前政策为主。
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