一、項目簡介
佛山祖廟東華里片區改造項目位於佛山市禪城區老城區中部，總佔地面積 63.9 公頃，為舊 城鎮改造類型。片區內共有各級文物保護單位 22 處，其中佛山祖廟和東華里古建築群為國家級 文物保護單位，簡氏別墅為省級文物保護單位。該片區是佛山文物古蹟最密集，規模最大，傳 統風貌保存較完整的歷史文化街區。祖廟東華里片區改造是佛山市禪城區“三舊”改造的“龍頭項目”、“世紀工程”。
2007 年 11 月，祖廟東華里片區舊城改造國有土地使用權掛牌出讓成交，項目的國有土地 使用權由瑞安房地產有限公司旗下的 8 間公司以人民幣 75.1 億元的成交價聯合競買取得。目前 項目正在實施。
二、產權情況
改造範圍涉及居民9635戶，3萬多人，片區內共有各級文物保護單位22處，其中佛山祖 廟和東華里古建築群為國家級文物保護單位，簡氏別墅為省級文物保護單位。該片區是佛山文 物古蹟最密集，規模最大，傳統風貌保存較完整的歷史文化街區。片區改造主要涉及舊城鎮內 的居民的拆遷改造，居民通過購買商品住宅方式獲得產權。產權的變更，主要是採取傳統的政 府拆遷模式，在拆除後淨地出讓給市場開發主體的模式。
三、改造情況
（一）改造前建設情況
改造前片區內分佈著住宅、工廠、商場等，是佛山市區中心主要的生活、生產區域。片區 房屋低矮破舊，雜亂無章，文保單位年久失修，毀損情況嚴重，亂搭亂建的違章建築也是隨處可見。 影響市容環境，也存在很多治安隱患。
（二）改造模式：政府主導，市場運作，採取部分拆除重建、部分修舊如舊，恢復歷史文化街區風貌實施改造
傳統的舊城改造模式一般交由開發商完成動遷、補償安置與拆遷改造全過程，因各方面限制， 改造規模和效果不盡人意，容易因拆遷問題影響社會穩定。祖廟東華里片區改造項目創新採用 “政府引導，規劃引領，屬地實施，市場運作，分步推進，各方受益”的改造模式和“毛地出讓， 淨地移交”的土地移交模式，從機制上有效的保障了片區居民的利益。
2007 年 11 月，祖廟東華里片區舊城改造國有土地使用權掛牌出讓成交，項目的國有土地 使用權由瑞安房地產有限公司旗下的 8 間公司以人民幣 75.1 億元的成交價聯合競買取得。
祖廟東華里片區改造，
一方面結合環境風貌恢復部分古鎮歷史景觀和歷史建築，拆除影響 歷史風貌的現代建築物，改善基礎設施，並闢出部分街區作原生態保護和展示；
另一方面在引 入現代商業元素的同時，鼓勵民間手工藝以及老字號進駐經營。以現代化的手段保護和改造片 區眾多優秀歷史文化建築，通過資源價值的空間合理分佈來分區保護、利用，充分挖掘佛山嶺 南歷史文化特色，體現融合時尚元素與嶺南文化的風情風貌。
（三）目前改造進度及開發成效
祖廟東華里片區改造是佛山市禪城區“三舊”改造的“龍頭項目”、“世紀工程”。在佛 山市委市政府的大力支持下，禪城區委區政府高度重視，精心組織，提出“傾全區之力，超常 規運作”的思路，力求達到科學規劃、和諧拆遷、多方共贏的改造效果。按照總體規劃，祖廟 東華里片區改造工程預計總投資超過 250 億元，淨用地面積 51.7 萬平方米，地上總建築面積約150萬平方米，其中住宅69.2萬平方米，商業20.7萬平方米，酒店/ 服務式公寓 11 萬平方米，辦公寫字樓 45 萬平方米，公共設施 4.2 萬平 方米，地下零售 7 萬平方米。
目前項目已初見規模，成為融合嶺南民俗文化 , 具有禪城時代特色 和現代商業文明,輻射珠三角,影響華南地區集文化、旅遊、商業、休閒、 居住為一體的綜合性街區，成為佛山又一標誌地塊和新的城市名片— 嶺南新天地
（四）改造前後效益對比
1．經濟效益
按照總體規劃，祖廟東華里片區改造項目淨用地面積 51.7 萬平方 米，總建築面積150萬平方米，總投資約250億元，計劃分五期開發建設， 預計 2018 年完成整體開發。 祖廟東華里片區整體改造完成後，將極大帶動周邊區域的經濟發 展，促進商業、旅遊、文化創意產業、餐飲、旅店業等第三產業的提升， 鞏固和提高祖廟東華里傳統商圈的商業價值。 輻射珠三角 , 影響華南地區，集文化、旅遊、商業、休閒、居住為 一體的綜合性街區，成為佛山市的城市中心和城市標誌。日均客流量 達 2.5 萬至 3 萬人，中秋、春節、五一、國慶等節慶日，客流量更達十 幾萬人次。高峰時，日均接待 50 個旅遊團。入駐商戶超過 200 家，租 金呈上漲趨勢。
2．社會效益
改造前片區內分佈著住宅、工廠、商場等，是佛山市區中心主要的生活、生產區域。改造後該片區將打造成融合嶺南民俗文化,具有禪城 時代特色和現代商業文明,輻射珠三角,影響華南地區集文化、旅遊、商業、 休閒、居住為一體的綜合性街區，成為佛山市的城市中心和城市標誌。 為實現“多方共贏，民贏為主”的目標，在佛山市委、市政府的支持下， 禪城區委、區政府將兆祥路南側普君地塊、佛山公園西側地塊以及絲綢大 街北側地塊確定為本次改造工程的安置用地。絲綢大街地塊主要用於安置 直管公房的居民，兆祥路南側普君地塊和佛山公園西側地塊主要用於安置 私產和單位產房的居民。普君新城、絲綢大街、佛山公園等 3 個安置小區 先後於 2012 年完成交樓工作。通過拆遷安置，安置住戶擺脫了過去張亂差 的居住環境，生活質量得到了明顯提升，生活配套設置進一步完善。
3．環境效益
公共設施比改造前增加 4 萬平方米，綠化面積比原來增加 8 倍，建築密度由原來的 70% 降至 40%。 改造前片區房屋低矮破舊，雜亂無章，文保單位年久失修，毀損情況嚴重，亂搭 亂建的違章建築也是隨處可見。影響市容環境，也存在很多治安隱患。改造後片區環境 面貌得到了根本性的改變，形成了居住環境優美，基礎設施完善，交通便利，文化氛圍 濃郁的新型城市中心區。
4．文化效益
以祖廟—簡氏別墅—東華里三處文物為核心形成規劃區的公共活動中心，保護規 劃區的文物建築、歷史建築、街巷和街區的傳統風貌，發掘其潛在的物質與非物質的歷 史文化價值，使之成為最具嶺南文化特色和最具影響力的核心。
（五）改造前後對比
四、主要措施
（一）嘗試“毛地”出讓做法
祖廟東華里改造項目涉及居民上萬戶，涉及搬遷的居民超過 3 萬人，搬遷安置補償 成本高達 70 億元以上。如果按照傳統政策，必須先由政府墊資完成搬遷補償安置，將 土地儲備後再“淨地”出讓，那麼禪城區政府很難有資金實力來推進該項目。
為解決祖廟東華里項目搬遷補償急需的資金難題，禪城區政府依據省政府《關於推 進“三舊“改造促進節約集中去用地的若干意見》（粵府〔2009〕78號）相關精神， 大膽採取了“捆綁出讓、淨地移交”的方式，探索利用社會資金參與“三舊”改造的新模式：其基本做法是由政府將需拆遷安置的土地使用權以招拍掛方式出讓確定改造主體，改 造主體承擔相關搬遷補償安置費用，政府在完成拆遷補償和安置後將“淨地”移交給市場主體。
2007 年 11 月，祖廟東華里片區舊城改造國有土地使用權掛牌出讓成交，項目的國有土地 使用權由瑞安房地產有限公司旗下的 8 間公司以人民幣 75.1 億元的成交價聯合競買取得。
（二）探索保護與利用相結合的新路子
據統計，東華里祖廟片區內共有各級文物保護單位 22 處，一直以來受到政府相關部門的 嚴格保護。但實踐證明，傳統的政府主導下的只有財政支出而沒有收益的單一的保護模式難 以真正達到保護的效果。 為妥善處理文物保護與三舊改造之間的矛盾，既對片區進行開發利用，又對各級文件進 行保護，該項目沒有對文保建築和歷史建築全部拆除，而是進行修葺加固，採取修舊如舊的 方式妥善加以保護和利用，恢復傳統歷史文化街區的風貌。 目前，東華里片區大部分文物保護建築不僅得到了充分保護，而且產生了非常好的經濟 效益，真正實現了保護和利用用的雙“豐收”。
（三）以人為本，民贏為先，保障群眾利益
拆遷是舊改工程最大的難題，禪城區政府確立“統籌各方利益，群眾利益在首；實現多 方共贏，民贏為先”的指導思想，制訂了符合廣大居民利益的拆遷補償標準，並配套三個現 代化小區滿足拆遷戶安置需求。區政府從全區各單位抽調 200 多名業務骨幹，分 10 個功能組 和 50 個動遷隊專職負責東華里片區改造的動遷工作。工作中始終堅持依法辦事，嚴格執行政 策法規，充分保護拆遷戶合法權益，做到“制度完善，程序嚴密，集體決策，監控到位”。
同時，做好拆遷戶週轉房或一次性安置房的租購工作，並對低保家庭採取臨時救助和在 確保人均住房保障面積前提下，分類幫扶，妥善安置。由於貫徹以人為本的工作理念，使祖 廟東華里片區改造工作得到全社會的理解和支持，整個動遷安置順利推進，未發生大的集體 上訪或非正常上訪事件，實現經濟社會的科學發展，得到中央和省信訪督導組的高度肯定。
五、存在的主要問題和原因
佛山市是歷史文化名城，文保單位遍佈全城，哪些可以拆除重建，哪些可以通過修繕進 行充分利用，哪些應保持原貌，沒有統一的界限和標準，這使得保護和利用容易形成一對矛盾， 需要進行深入的探索。
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