房地产市场是政策市，一定要时刻关注政策动向。
从大的政策上看，当前任何城市都不存在“大涨”预期，这也是为什么西宁纵使出现最热楼市“小阳春”，Mr.Liu也依然保持“稳中有涨”的预期。因为，任何时候都不能忽略政策性因素。
高层再提“房住不炒”
2019年4月19日，政治局再次强调，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制。
自2018年7月31日政治局会议提出坚决遏制房价上涨之后，2018年10月31日政治局会议和2018年12月13日政治局会议未提及房地产。
此次再提“房住不炒”，与今年3月份全国房价上涨态势有关。
与此同时，住建部也对2019年第一季度房价、地价波动幅度较大的城市进行了预警提示。
央视更是直接点名呼和浩特、贵阳、丹东三城，所以大家一定要关注这三城之后的政策动向。
说回到青海，前段时间省长拜会住建部，住建部长提出：建议青海省进一步加大工作力度，持续做好房地产市场调控工作。
今年两会，不论是青海省还是西宁市，都提出持续保持房地产调控的表述。（相关阅读，点击查看Mr.Liu丨2019年西宁《政府工作报告》定调西宁楼市走势）
换言之，西宁房地产调控不存在放松的可能性，甚至可能加码。
楼市调控与中央保持绝对一致
去年7月31日政治局会议，前所未有地将“坚决遏制房价过快上涨”改为了“坚决遏制房价上涨”。
之后西宁全面动作，以7天一个政策的力度，加码房地产调控，力度空前。
7月31日，政治局提出坚决遏制房价过快上涨；8月7日，西宁规范商品房预售许可；8月14日，西宁开展房地产市场秩序专项整治；8月21日，西宁规范商品房销售管理。特别是2018年8月21日出台的《关于进一步规范商品房销售管理（试行）的通知》,提出商品房上市供应、销售计划备案、可销售房源与需求购房者1:1预定、不得超过备案价格销售商品房三大政策。（相关阅读，点击查看Mr.Liu丨西宁楼市再出新政，开发商不得随意涨价！）
为什么西宁会这么迅速？因为要与党中央保持绝对一致。
3月份以来，在房价预期下，西宁部分楼盘蠢蠢欲动，甚至喊出直涨1000元/㎡的口号，一时间火热异常。
此次，政治局会议再提“房住不炒”，涨幅较大的城市必然需要加码房调控。
总体看来，楼市调控已经进入新常态，大涨就打压一下，小涨了就平稳一下，总之，要保持房地产市场平稳健康发展。
住宅投资价值大不大？
自2016年3日西宁楼市回暖以来，历时三年。根据国家统计局数据显示，2016年3月到2019年3年，西宁累计环比涨幅达到30.8%，三年算下来，大体与GDP和城镇居民可支配收入相一致。
从不同区域看，这一波行情中不同购房者受益或高于30.8%，或低于30.8%，主要看区域选择和楼盘选择。
站在2019年3月房价三年涨了30%的基础上，再谈“大涨”已经丧失意义。
如果以2015年为参数，西宁定基增长23.6%，位居70个大中城市中的倒数第13位，涨幅远低于同级别城市，西宁房价依然处于“补涨通道”。
换言之，西宁会涨但不会大涨。
Mr.Liu认为，房价涨幅与GDP涨幅和城镇居民可支配收入相一致是可以被接受的，如果大幅超过可能需要预警了。
基于目前的局势，二套房、三套房政策必然进一步收紧，特别是公积金方面。（相关文章，点击查看Mr.Liu丨青海定调2019年公积金政策，买二套房必看！）
考虑到西宁目前商贷、公积金都要封顶才能放贷的政策，买房后一般要一年左右时间才能贷款，就跟去年公积金贷款系数调整和三套房限贷一样，等下去很可能就买不成了。
就目前来讲，虽然西宁房价还有上涨空间，但部分区域已经逼近高位，投资价值不大，主要考虑居住升级。
以前没需求的购房者，也可以买一买，终归可以赚一些，但现在则不同了。
就投资来说，潜力区域已经不多，在没有学区和商业资源加持的预期下，获利空间很小，需要谨慎选择区域。
房地产投资除了西宁住宅市场，需要多关注西宁商业地产市场和一二线城市住宅市场。
总结起来一句话：西宁楼市机遇与风险并存，缺房子早点买、要投资挑着买、不缺房不要买。
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