在發佈了年報四天後，（華夏幸福，600340.SH）終於舉辦了“業績會”，在南京。
為什麼是在南京？婉伯接近華夏幸福的朋友老陳說，“這是雙方無奈的讓步。”
老陳說，“華夏幸福早在4月初就通知媒體在4月20日留出時間去參加業績會，很可能在深圳，但高層方面還在商議。”
此前，華潤集團從深圳華潤大廈28樓搬到了中國華潤大廈，但是吳向東沒搬，因為華夏幸福租了這層樓做南方總部，而吳向東現已為華夏幸福的聯席董事長。
什麼是聯席董事長。就是指一家公司設有兩個總部，每個總部都有獨立的董事會，這樣每個董事會的董事就是聯席董事，每個董事長就是聯席董事長。
而華夏幸福的另一個董事長，就是創始人王文學，但無論有幾個董事長，一家上市公司也只能有一張財報。
老陳說，“在深圳辦王文學不同意，這是失權了，而在固安辦吳向東不同意，這是沒掌權，最後只能在南京。”
如華夏幸福在業績會上所表示的，新的公司組織架構已經落地，未來在董事會和首席執行官的領導下，主要發展兩大業務——產業新城及相關業務和商業辦公及相關業務。
而這個首席執行官的擔任者是華夏幸福的聯席董事長吳向東。老陳說，華夏幸福已經從產業新城地產企業裂成兩半，一半是政府基建平臺公司，另外一半是平安長期不動產資管公司。
還有個投資者朋友說，華夏幸福可以北京、深圳總部業務不衝突，可以分開治理。最近，他被診斷為神經病。
4月19日下午，華夏幸福發佈2018年財報時，還發了一封《致股東信》，信的開頭是：水逆的2018年已經過去。
而每個成年人都知道，“
只有年輕做錯事的人，長大了才會怪水逆。”
他之砒霜，彼之蜜糖，對於華夏幸福，水逆的是王文學，而平安是走運的。
去年7月10日，華夏幸福和平安資管簽訂股權轉讓協議。雙方約定，華夏控股以23.655元/股的價格，向平安資管轉讓5.82億股華夏幸福股份，佔公司總股本的19.7%，當時華夏幸福的股價是27元。
華夏幸福陷入了現金流危機，平安才有走這麼一個好運撿到了華夏幸福。
實際上，平安是很多內房企的二股東，也很少做敲門房企的野蠻人，派遣高管入駐華夏幸福，還設立了一個聯席董事長，老陳說，“這是明顯不信任王文學的能力。”
進入2019年春節後，王文學繼續讓股華夏幸福，交易後，平安人壽方將合計持有25.25%華夏幸福股份，坐穩第二大股東席位。
當婉伯心疼王文學說，“王大掌櫃把25.25%的心血都拱手讓人了。”
婉伯那個在二級市場重倉華夏幸福的朋友跟婉伯說，“你格局太小，捨不得孩子套不著狼，雙贏的交易被你說成野蠻人敲門，王老闆慷慨，知道取捨。”
實際在，平安進來之前，這個朋友還一直罵王文學，說他亂玩，又是投資OLED又是投資新能源汽車的。
而如今，他感謝王老闆讓步，感謝王老闆不會因為情懷死守著華夏幸福不賣股權。“因為這樣平安才能介入華夏幸福，幫華夏幸福改善資金賬期結構，他的投資才能賺到錢。”
華夏幸福作為民企，從創立以來玩的都是不確定性巨大的產業新城，產業新城收益的時間、多少都是未知數，抵押物缺乏，負債率過高，短期償債壓力過大。
玩這樣的商業模式，就指定了華夏幸福必須要有源源不斷的現金流，華夏幸福的各種住宅的銷售回款可以為產業新城輸血，但是一旦銷售不好了，血源斷了必須向辦法融資借血。
但每一次，融資都相當於一次借錢賭錢，富貴險中求，而據婉伯發現，這麼多年來，華夏幸福對於“借錢”真的是玩盡各種手段套路。
在曾經的“戒賭吧”裡有一句名言，“賭只有暫時贏，跟輸。”
而在市場與政策雙向擠壓，地產和融資面臨著新的迷思和挑戰下，華夏幸福把這個稱為“水逆”下，王文學在2018年把華夏幸福的25.25%賭輸了。
而查詢華夏幸福2018年財報，會發現這家企業，2018年融資總金額高達 1390.39 億元，而除了華夏幸福除了銀行貸款外，外部融資手段還十分豐富，以下便是婉伯對華夏幸福債務的部分總結。
第一，信託借債
信託融資的方式在華夏幸福中一直佔據一個極大的融資比例，在2012年時華夏幸福曾達到73%的比例。
因為，雖然信託融資成本高，但門檻較低，選擇面廣，借到的錢還多。
在2018年5月15日，中信銀行將向華夏幸福集團提供總額不超過人民幣315億元的集團授信額度，其中產業新城授信額度不超過165億元。
2017年4月17日，大業信託其已設立的“大業信託-華夏幸福涿州股權投資集合資金信託計劃”募集信託資金，向涿州致遠增資不超過25億元。
涿州致遠是華夏幸福全資子公司，其中，15億元的信託資金用於認繳並實繳出資，計入涿州致遠的註冊資本，剩餘信託資金不超過10億元計入涿州致遠資本公積。
第二，永續債
永續債券，也叫無期債券，它並不規定到期期限，持有人也不能要求清償本金，但可以按期取得利息，但永續債的利息極高，是在不得以的情況下才採用的。
據財報透露，華夏幸福現手裡握有多筆永續債。
其中，2017年1月，華夏幸福向借了一筆 20億元人民幣的永續債，利率為 6.10%/年；2017 年 6 月，華幸福向渤海國際信託借了一筆利率為5.90%/年的10億元人民幣的永續債；2017 年6月，華夏幸福向華能信託借了30億元人民幣的利率為 6.00%/年永續債。
值得一提的是，在2018年的財報表上，華夏幸福列了5項永續債利率在5.9%~6.1%，實在不高，但實際上永續債是可以不上表，華夏幸福是否還有表外永續債不可得知了。
第三，公司債
公司債是股份制公司發行的一種債務契約，公司承諾在未來的特定日期，償還本金並按事先規定的利率支付利息。
據華夏幸福年報顯示，2018年房地產企業公司債共發行 190 支，發行規模合計2,435 億元，同比增長177%，公司債發行量翻番。
而截至報告期內華夏幸福持有公司債大概有20支左右，利率皆在5%~7%之間。
第四，明股實債
什麼是明股實債，就是明股實債就是明面上上是入股，實際上是借債。這些年來，華夏幸福出現幾次股權收購交易，股權轉讓方都是信託公司等非銀金融機構。
例如，2017年4月的時候，中鐵信託通過增資方式進入華夏幸福任丘孔雀城項目公司，當時的出資額是10億元，其中5億元用來繳付註冊資本，剩餘5億元計入資本公積，而到了2018年4月，華夏幸福全資子公司與中鐵信託簽訂股權收購協議，收購中鐵信託持有的任丘孔雀城45.45%股權，交易價格約10.71億元。
意思就是這一年，華夏幸福跟中鐵信託借了10億元，一年後還了10.71億元，0.71億元即為利息，並且，這10億元的借貸還不會上表，美化負債率。
而對於明股實債華夏幸福也曾遭過證監所的質疑，當時華夏幸福的回覆是，各投資人根據投資所屬期間、公司經營情況獲取的收益率各不相同，公司不存在強制回購及提供保底收益情況。
華夏幸福的外部融資方式還很多很多，真正記錄得用上十萬的文字。
但，能借到錢是本事，還不上錢才是麻煩事。
據財報顯示，目前華夏幸福的經營現金流、投資現金流、籌資現金流分別為-74.28%、-50.17、-64.90億元，儘管很危險，但不是有個平安爸爸嗎。
有朋友大宋說道，華夏幸福的癥結在於，就算利潤持續增長，但回款極難，無法轉化為自由的現金流，本質上便相當於低收入。
而華夏幸福的董秘也坦誠的說，平安入股前，華夏幸福自身探索出了產業新城+核心都市圈的商業模式，但未能有效解決長週期的生意需要長錢的邏輯，只能依靠房地產業務的現金流，但平安入股及後續的操作，正有效解決上述問題的正確路上。
大宋反問，那人家平安為什麼要給你源源不斷的輸入現金流呢？繼續花錢是等利潤回升分紅呢，還是直接收了華夏幸福，賣地變現更直接呢？
雖然，目前王文學還通過持有北京東方銀聯80%的股權（北京東方銀聯持有華夏幸福基業55%的股權），華夏幸福基業持有華夏幸福36.81%。
今年三月份，婉伯在一個發佈會上聽到萬科的負責人鬱亮說，“沒有什麼比做地產還賺錢的了。”
的確，儘管產業園能幫助華夏幸福圈地，但圈下來的地能幫華夏幸福創收的大部分都是那些快速蓋起來然後賣掉的房子。
近日，婉伯的一個朋友跟婉伯吐槽買了華夏幸福湯林御府的房子，開簽訂合同、房管局備案、銀行貸款合同等名稱均為“湯林御府”，但收房時，小區名稱改為湯林玉苑。
說好的歐式高檔小區，也變成了安置房既視感。不過整個小區的業主，大部分都是炒房的，婉伯的朋友跟婉伯吐槽後，還怕婉伯報道，會降低該小區未來的投資價值，只能默默的與華夏幸福鬥爭。《炒房客遇上黑心開發商》拿來寫劇本都是一部十億票房的電影。
在華夏幸福的《致股東信》裡的最後一句是，華夏幸福重整裝、再出發！
但去年的華夏幸福跟今年的華夏幸福好像沒什麼不一樣，只是多了一個平安，然後重整裝把管理架構換了，只是不知道再出發會不會把一些人拋下。
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