4月25-26日土拍終於結束，成交25宗地塊，總面積2204畝，攬金210億元。
NO.1丨壹
4月土拍看點：跳價、熔斷是關鍵詞！
這一次土拍看點頗多。
1、說這次土拍是“史詩級”，不管是土地數量、成交金額以及拍賣時間，在合肥史上都極為罕見。但卻沒有打破記錄。
2017年1月份，合肥土地市場共成交25宗地塊，成交面積2594.483畝，成交金額241.83億元。截至目前，依然是單月成交的最高紀錄。
2、這次土拍，基本上大大小小的房企都來報名參拍。既有融創、華潤、中海、綠城、招商等品牌房企，又有新力、雅居樂等“新面孔”，還有金鵬、榮盛、徽創等之前主要在三四線城市、已經進駐合肥並準備繼續深耕合肥的房企。
3、除了肥東FD19-4商業服務用地流拍，成交的25宗地塊熱度都很高。
濱湖BH2019-12號地塊競買房企高達71家；
高新區TG1-1-1，-2，-3，TG1-2地塊29家競買人；
蜀山區W1901地塊25位競買人；
新站區XZQTD242*地塊19家競買人參拍；
肥西[2019]5號地塊有26家房企參拍；
長豐CF201909觸發熔斷，共14位競買人；
長豐CF201907/8地塊均有18家競買人參拍。
……
4、跳價、熔斷是這次土拍的關鍵詞。濱湖（2宗）、蜀山（1宗）、長豐（5宗）8宗地塊直接叫到最高價，觸頂熔斷，搖號拿地。
5、這次土拍，開發商很“瘋狂”。不僅濱湖、蜀山地塊叫到了最高限價，新站、瑤海、肥東等地塊地價相對於2018年4季度，有所上漲。
1、瑤海區E1901與E1902號地塊前身是瑤海E1809號地塊，一分為二。瑤海區E1901與E1902號地塊地價均突破1000萬/畝，最高達到1135萬/畝。據悉，據悉，E1809號地塊去年12月底未達底價流拍，最高報價625萬元/畝，地價最高上漲510萬/畝。
2、新站區XZQTD242，這是三度入市，地價1045萬/畝。而去年下半年兩次“未達底價流拍”，當時最高報價725萬/畝，上漲320萬元/畝。另外，去年下半年拿地的合肥銀城旭輝·樾溪臺和學林春曉項目，地價均是650萬元/畝，上漲395萬元/畝。
3、榮盛肥東縣FD19-2地塊，位於泛龍崗板塊，樓面價7833元/㎡，業內分析未來售價會直奔1.5萬/㎡。畢竟板塊內龍湖龍譽城樓面價5400元/㎡、中海城最高樓面價7088元/㎡。
6、正榮、世茂、文一、新力等開發商比較“猛”。
正榮競得4塊地，分別是肥西[2019]5號，樓面價9524元/㎡；以及長豐CF201907、08、10地塊，樓面價7833元/㎡。
文一競得3宗地塊，即長豐CF201911、12地塊（含商服用地），樓面價最高7833元/㎡。以及瑤海區E1901地塊，樓面價8512元/㎡。
世茂競得2塊地，分別是長豐CF201906、09地塊，樓面價最高7837元/㎡。
新力競得2宗地塊，分別為新站區XZQTD242*地塊，樓面價7837元/㎡，與弘陽合作。以及瑤海區E1902地塊，樓面價9083元/㎡，或與旭輝合作。
7、本次成交的25宗地塊，溢價率超過100%的有7宗，分別為：
綠城濱湖BH2019-05地塊，溢價率107%；
新力+弘陽新站區XZQTD242地塊，溢價率111.11%；
龍湖蜀山W1901地塊，溢價率114.35%；
通和肥西[2019]6號地塊，溢價率140%；
正榮肥西[2019]5號地塊，溢價率144%；
藍光巢湖2017-29號新地塊，溢價率112.5%；
新華巢湖2019-13號地塊，溢價率128.33%。
NO.2丨貳
3大板塊是重點，即濱湖、蜀山、北城！
這一次比較有看點的是濱湖省府板塊、長豐北城辦板塊、蜀山區環董鋪湖板塊。
1、濱湖省府板塊，2宗地塊均喊到最高限價。
綠城競得濱湖區BH2019-05居住用地，成交單價2280萬元/畝，居住A、B地塊樓面價15545元/㎡，居住C、D地塊樓面價14249元/㎡，總價34.9億元，溢價率107%。
旭輝以2280萬元/畝競得濱湖區BH2019-12號地塊，總價17.3億元，樓面價15545元/㎡，溢價率90%。
關於省府板塊：
1、省府搬遷，就已經說明這裡會是安徽省政治中心、經濟中心和文化中心，預期較高。
2、省府板塊利好不斷。除了地鐵5號線（在建）、地鐵7號線（規劃中），方興湖公園、中國科學技術大學附屬第一醫院(濱湖院區)等，最近教育資源也陸續確定。省政府東邊將規劃建設廣東路初中和福州路小學，以及廣東路初中規劃最近公示，加上合肥新四中，教育資源不斷完善。
3、最近金融後臺基地新城濱湖雲境（裝修2.11萬/㎡）和濱湖榮盛華府（毛坯1.9萬/㎡）備案，價格出乎意料。比較之下，省府板塊裝修2.2萬/㎡性價比較高。更重要的是，目前省府板塊庫存不多，招商雍華府和新城合肥大都會目前僅洋房在售，高層基本清盤。
4、關於價格，不管是綠城BH2019-05地塊還是旭輝BH2019-12號地塊，都是被限價的項目，不得高於2016年10月區域最高價格，即高層毛坯1.9萬/㎡、裝修2.2萬/㎡，毛坯洋房2.4萬/㎡。
這兩個純新項目，大概率會按照高層毛坯1.9萬/㎡、洋房毛坯2.4萬/㎡，再加最高5000元/㎡裝修費用。2、長豐7宗地塊，預示北城辦板塊崛起！
北城辦7宗地塊，均有“限地價”，導致其中5宗地塊報到了最高價，搖號拿地。
關於北城辦板塊，我的觀點是：
1、北城辦板塊是一個“新城”，目前已簽約上海師範大學附屬合肥實驗學校、地鐵8號線、阜陽路高架，再加上商業、環境等落實，隨著世茂、正榮的入駐，已形成北斗七星之勢，可以說板塊繁華只是時間問題。
2、目前板塊在售盤有萬科3子（即萬科蘇高新中央公園、萬科公園大道、都薈上城）、金地自在城、融僑天越等，備案價1.44-1.48萬/㎡。
3、今天拿地的新項目，未來大概率價格1.48萬/㎡。項目較多，選對品牌就格外重要。
3、龍湖拿下蜀山區W1901號，這是在合肥第7子。
龍湖以1329萬元/畝競得蜀山W1901號地塊，總價13.66億元，樓面價11074元/㎡，溢價率114.35%。
但這宗地塊是有“隱性成本”，競得人須按規劃設計條件和批准的規劃方案要求，同步修建1座15班幼兒園、1座48班小學和1座24班初中。這也是板塊未來的配套。
龍湖W1901號地塊表面樓面價是11074元/㎡，實際已經突破1.4萬/㎡。
龍湖W1901號地塊位於大蜀山北、環董鋪湖板塊，周邊有中海世家、麗豐璞羽山、徽創君泊，洋房1.9萬/㎡、高層1.7萬/㎡，最大的優勢就是自然資源。
很顯然，龍湖目前在合肥的貨量比較充足，2019年進入合肥“百億俱樂部”基本沒有問題。
NO.3丨叄
結語
房企作為房地產開發的主體，他們的佈局信心一定程度上反映了合肥房地產市場的價值。
土地拍賣見證城市發展風向標。短期來看，本輪土拍會成為媒體和開發商宣傳的話題焦點，成為推動房價短期上漲的催化劑；長期來看，地價水平很大程度上決定了未來的房價水平，合肥整體房價或迎來一輪上漲。
對於購房者來說，剛需置業者的購房門檻將越來越高，且購房壓力將不斷加大。
但我們不必過分誇大土拍效應，只要“限房價、限地價”不放鬆，房價漲幅就能控制住。市場是螺旋式上升的，從來沒有一直高歌猛進的市場，未來的再度波動也在所難免，畢竟政策調控的無形之手一直都在。
當然，我們更不必看空合肥樓市。畢竟這是一座朝氣蓬勃、有著極強發展前景的省會城市，對全省的虹吸作用依然很大。
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