五一前瞻：26盤3881套新貨推出！增城、南沙“搏出位”？

提要

據廣州中原研究發展部監測，今年五一期間廣州一手住宅開盤或加推個盤為26個合計3881套單位，總推貨量較往年同期增加54%。

就今年3月小陽春以及即將到來的五一開盤情況來看，房企推貨積極性較過去兩年明顯提升。

此外，由於近年宅地供應增加，部分熱點區域將迎來供應“大年”，關於五一推盤情況，且看下文分析。

整體開推盤情況

3881套單位“整裝待發”

碾壓過去兩年五一推貨量

從推貨總量來看，今年五一大幅拋離2017/18年供應量。

但從供應盤個數來看，今年較去年減少3個盤。

主要原因為2018年新批受干預，市區盤一般一次只批50套，導致單個樓盤供應能力偏低。

自去年第四季度優化管理手段後，新盤供應量大增，今年五一市區盤平均推貨121套（去年同期為74套）

外圍區平均推貨167套（去年同期為158套），可見對於中心區買家而言，選擇空間大增。

2016-2019年五一/十一黃金週一手住宅開盤/加推情況

從開盤加推類型來看：五一有5個全新盤供貨。

其中，位於廣鋼新城的保利東郡為2016年拍出41582元/㎡樓面價的荔灣“標杆”AF040219地塊轉化項目，預計將推出70-108㎡平層二至三房、97-103㎡複式單位，其銷售價格值得關注。

越秀區亦將“鐵樹開花”，位於珠光路的粵海拾桂府有望入市以填補越秀一手空白。

外圍區全新盤保利東灣、中鐵諾德名著、保利花城紀均為近兩年出讓宅地轉化項目。

可見加大供地量為熱點區域一手住宅帶來明顯補充，尤其對於增城等熱門區域而言，今年二季度起或將迎來供應潮。

從開盤戶型產品來看：今年五一假期26個推貨盤中，22個涉及100㎡以上單位。

其中珠江花城、建發央璽、新世界凱粵灣等15個樓盤更是集中供應120㎡以上單位；

另一方面，涉及複式產品供應的樓盤亦有6個，由此說明市場上供應的大戶型單位有明顯增加跡象。

相反，推新盤中對於80㎡及以下中小戶型供應偏少，僅4個盤有相關產品推售。

其中增城朱村的科慧花園推出40㎡小面積單位，預計其低總價優勢加上市場稀缺性，將會受到相關需求買家追捧。

2019年五一假期一手開盤/加推預測明細

區域推貨特徵分析

增城佔全市3成推貨

南沙從化超500套

由於近年供地集中，增城將成為今年五一開推盤的主角，該區預計將有1147套單位推出，佔全市總推貨的30%，同時較去年五一推貨量增加27%。

增城主要供貨板塊為新塘、朱村及荔城。

其中朱村板塊推售的科慧花園及保利東灣與地鐵21號線站點距離適中。

回顧近年同板塊出讓地以及《2019年供地藍皮書》，鳳崗地鐵站周邊1公里的用地基本無新增供應，在售一手項目亦“買少見少”，建議對地鐵通勤要求較高的買家抓緊時間入市。

另一方面，從化五一期間預計將有620套單位推出，供應量位居全市第二，同比增加超1.4倍。

廣州中原研究發展部認為，14號線開通對從化樓市的“盤活”現象越來越顯著，從化項目開發商推貨熱情明顯提高。

其中全新盤保利花城紀4月以來推廣攻勢強勁。

雖然項目區位條件一般，未來住客需要選擇“地鐵+公交”的方式來往市區

但其16500元/㎡的價格加上大社區教育、生活配套，預計將會吸納一部分白雲、從化街口家庭上班族置業。

此外，傳統大盤珠江壹城4月底獲取新批300套洋房單位，該盤距離14號線神崗站約1公里，兩站可換乘知識城線，9站可達嘉禾望崗，對通勤要求較高的買傢俱有加大吸引力。

2016-2019年五一各區開推盤情況

此外，規劃利好熱區南沙經歷3月大灣區行情後，五一新推盤量有所減弱，但仍保持500套以上新貨。

據瞭解，今年五一南沙大部分樓盤以順銷為主，大盤均有充足貨量待買家購置。

此外，番禺今年五一以順銷為主，該區主力大盤亞運城、珠江鉑世灣均有一定量單位供買家選購。

此外，番禺華南板塊大盤廣地花園（新組團名為廣地國際）已獲取過200套預售證，最快五一期間開放樣板間及銷售中心，極有可能於下半年入市。

中心區推貨以荔灣、黃埔兩區較為集中。

其中荔灣預計新推450套單位，廣鋼、滘口兩大板塊“平分秋色”；

黃埔

從市場情況來看，今年春節過後知識城板塊成交明顯增加。

除貨量充足外，不少買家擔心年底21號線貫通至天河將刺激知識城板塊樓價上漲，於是加快入市步伐。

2019年五一各板塊住宅開盤推貨情況（單位：套）

五一市場預測

基本面改善，成交穩步增長

但難言“火爆”

從總體情況來看，今年五一將延續三月小陽春的推貨趨勢，

另一方面，利於市場改善的基本面因素不斷改善，其中包括：

一.“330新政”滿兩年。當年購房資格受限的買家將陸續迴流；

二.房貸利率呈現下調趨勢。

以工行為首，包括廣發、招商、浦發在內的多家銀行將首套房利率從上浮10%下調至上浮5%，二套從15%下調至上浮10%，購房成本降低將刺激買家入市；

三.2月以來廣州土拍市場轉熱。

天河金融城、荔灣廣鋼、番禺石樓多宗宅地以高溢價拍出，越來越多過江龍房企關注大灣區市場，關注廣州市場價值，這一系列利好將利於成交穩步增長。

但另一方面，根據過去兩年五一/十一情況來看，選擇扎堆黃金週購房的現象較2016年以前有所減弱。

尤其今年五一拼湊為“小長假”，不少意向買家或選擇外出旅遊，待節後再選擇時機入市。

更加值得關注的是，4月19日高層再次強調“房住不炒，落實好一城一策、因城施策、城市主體責任的長效調控機制。”

由此可見高層對於樓市調控優化的力度並未放鬆。

針對2019年以來全國重點城市土地市場“春潮湧動”，部分城市直接或間接調整限購等現象

從高層來看，“保持市場平穩運行”仍是主基調，預計各一二線城市將維持對房地產市場的調控力度。

此外，從1-4月廣州一手成交情況來看，雖然市場較2018年同期有改善，但對比2016、2017年成交總量仍有明顯差距，說明市場依然處於政策消化期。

因此，預計廣州五一成交將以“穩步增長”的基調為主，市場“火爆”的可能性較低。

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