提要
根据监控显示，4月广州网签一手住宅面积为94.95万㎡，环比上涨21%。超越3月成为2019年成交新高；
回顾近半年一手成交，仅去年12月成交量（95.8万㎡）比今年4月高，可见今年3、4月广州市场成交明显改善。
图表 1 广州4月一手住宅网签量价环同比
但需要指出的是，统计周期内4月成交主要依赖3.25-3.31一周贡献成交。
该时段累计成交31.79万㎡单位，占4月总成交量的33%。
相比之下，4.1-4.21累计成交51.62万㎡，平均每周仅成交17万㎡单位，比3月末一周大幅下滑47%。
图表 2 近两年广州一手住宅成交量价变动
广州中原研究发展部认为，造成四月中下旬成交回落的原因主要有：
一.清明节假期看房客返乡、外出。整体成交热度出现一定程度下降。
二.4月新增供应集中在五一之前，月中供应量偏低。主要原因为开发商推货节奏调整，为五一黄金周蓄势、蓄客、蓄货。
尤其市场主流大盘，普遍集中在五一或五一前夕“抢跑”；
而部分买家认为五一期间楼盘将有让利促销活动，故推迟入市时间。
三. 4月19日政治局会议再次发出房住不炒警示。
热点城市控房价仍在持续，房企在供应与宣传方面比去年同期更显低调。
这一定程度上影响了买家的入市判断，当前市场仍处于政策消化期，购买需求尚未被完全释放。
图表 3 4月统计周期内各周成交情况（单位：万㎡）
【新批供应】
持续2个月改善，但仍处于近半年平均线以下
本月供应继续呈现回升态势，从2月“低点”55.31万㎡提升本月63.06万㎡，但整体新增供应情况仍不理想，仅为1月（85.21万㎡）的74%水平；
同时，近一年平均每月新批供应面积为92.14万㎡，本月仅近半年平均水平的7成。
因此，4月全市供货形势仍相对紧张。
图表 4 4月广州各区住宅新批预售情况（单位：万㎡）
从各区供应情况来看，海珠、荔湾、越秀统计周期内无新增供应。
过去月度新增供应普遍超过20万㎡的增城，本月仅供应14.54万㎡，环比下跌49%。
此外，2、3月受大湾区利好刺激的南沙本月供货能力下滑明显，本月仅供应9.87万㎡单位，环比下跌23%。
相比之下，去年下半年起供应能力减弱的黄埔近段时间推货量有所增加，该区4月供应量达13.43万㎡，同比增加1.5倍，本月仅次于增城位居第二。
其中，知识城板块的时代天韵获批3.97万㎡（358套）单位，科学城板块保利罗兰国际获批3.94万㎡（372套）单位。
另一方面，从化本月供应量达9.27万㎡。
广州中原研究发展部认为，14号线开通对从化楼市的“盘活”现象越来越显著，从化项目开发商推货热情明显提高。
传统大盘珠江壹城4月底获取新批3.45万㎡（323套）洋房单位，该盘距离14号线神岗站约1公里，对通勤要求较高的买家具有加大吸引力。
此外，街口-江浦板块的名城御景绿洲、碧水雅亭洲获得过百套新批单位。
【成交情况】
增城、南沙仍是主力，荔湾、黄埔表现抢眼
4月成交中心六区均迎来环比上升，升幅较大的区域荔湾、天河两区。
其中荔湾成交面积达7.82万㎡，环比上涨32%，大幅抛离其他老城区。
该区成交主要得益于茶滘、广钢、两大板块支持，其中茶滘板块的保利花海湾单盘成交1.09万㎡（97宗），占区域成交的14%、
广钢板块包括中金茂府、保利碧桂园·公园大道在内的5个楼盘累计成交3.69万㎡（323宗）。
得益于近年供地增加，广钢南区新货入市，2019年荔湾有望迎来成交“大年”。
图表 5 2019年4月广州各区一手住宅供求量价对比
天河则依靠兰亭盛荟一盘成交1.2万㎡（131宗）支撑热度提升。
据了解该盘3-4月期间多次推货，最新推出79㎡小户型单位，以低总价吸纳市场需求，备受市场关注。
此外，本月黄埔区表现抢眼，得益于供应量增加，该区本月成交达11.28万㎡，环比增加17%。
主要发力板块为知识城，该板块龙湖双珑原著、招商·雍景湾、时代天韵三盘累计5.56万㎡（535宗）。
据了解，知识城对天河、黄埔刚需上班族具有较强吸引力。
从市场情况来看，今年春节过后知识城板块成交明显增加，除货量充足外，不少买家由于担心年底21号线贯通至天河将刺激知识城板块楼价上涨，因此加快入市步伐。
外围区方面，南沙、增城两区累计成交49.86万㎡，占全市总成交的53%，其一手主力地位“不可撼动”。
【库存状况】
供应持续低位影响消化周期
2019年以来首次回落
本月消化周期回落至10.2个月，较上月下跌0.3个月，同时为2019年以来首次出现回落。
除3-4月成交较2月提升外，整体月供应持续处于50-60万㎡/月“低位”亦是主要原因。
图表 6 近一年广州库存及消化周期变动
从各区情况来看，天河、黄埔、从化本月得到的货量补充较多，消化周期较第一季度有所改善。其中天河从2月低点3个月提升至4.7个月。
黄埔区在知识城、科学城、长岭居三大板块的供货增加下，消化周期提升至6.1个月，“缺货”现象有所缓解。
此外，近年土地出让陆续转化为一手项目的从化，预计未来供应量将继续呈现增加趋势，此外部分旧盘亦通过14号线热度，乘势加大推货量。
图表 7 各区库存及消化周期
【个盘表现】
增城三盘上榜均为碧桂园项目
南沙热盘备受关注
本月增城项目成交提升明显，科慧花园、碧桂园水岸花园、碧桂园云顶成交均超过450宗。
其中3-4月多次推货的科慧花园成交逼近600宗，可见增城地铁通勤项目对市场的吸引力相当强劲。
此外荔城的碧桂园水岸花园、新塘板块的碧桂园云顶以瞄准不同购房群体需要，成交表现不俗。
图表 8 2019年4月广州一手住宅网签宗数TOP10
另一方面，虽然整体成交出现下滑，后续供应能力减弱
但越秀滨海新城、南沙塞纳河畔、万科海上明月等南沙热盘表现依然强势，价格适中、政策利好依然吸引不少买家入市该区。
【后市预期】
基本面改善，5月成交或稳步增长
从总体情况来看，今年五月将延续三月小阳春的推货趋势，供买家选择的产品、货量相对有所增加。
另一方面，利于市场改善的基本面因素不断改善，其中包括：
一.“330新政”满两年，当年购房资格受限的买家将陆续回流；
二.房贷利率呈现下调趋势。
以工行为首，包括广发、招商、浦发在内的多家银行将首套房利率从上浮10%下调至上浮5%，二套从15%下调至上浮10%。
购房成本降低将刺激买家入市，这一系列利好将利于成交回升。
另一方面，高层对于楼市调控优化力度并未放松，“保持市场平稳运行”仍是主基调。
因此，预计广州五月成交维持3-4月表现的可能性较高，进一步突破万宗成交大关的可能性较低。
閱讀更多 廣州中原研究發展部 的文章
