“不懂高週轉，莫談房地產！”不知道誰最先發明的這句話，真的是非常押韻。
近幾年房企都在追求高週轉，力求滾動開發迅速擴規模，向銷售排行榜前10、前20、前30、前50……衝鋒。
與此同時，房企維權事件尤其是大房企的維權事件也有點多，無論是塌樓還是交房質量問題，通常都會被公眾解讀為“高週轉惹的禍”。
但是，好多人未必真的懂“高週轉”的內涵！因為即便是學習“高週轉”的開發商們也還沒有學到位。
01 高週轉的本質
高週轉的本質實際上資金的高週轉，是指提升資金的週轉率，提高資金的使用效率。
舉個直白的例子！假設房企有100億資金，兩年週轉一次，相當於企業只有50億資金；但是如果一年週轉5次，就相當於企業有500億資金。
也就是說，高週轉並不是指工程的高週轉。更嚴格一點說，高週轉並不是要一味地壓縮工期，高週轉並非追求從拿地到交房整體全工期的“快”，而是從拿地到預售的“快”。
因為房企開發項目，用的大部分資金都不是自有資金，要靠金融機構輸血，只要進入預售，就有銷售資金回籠，房企就可以選擇做幾件事：
1、挪用去拿新地，即在一筆貸款本金償還到期之前，可以實現多次滾動投資。當然這是在銀行或者信託睜一隻眼閉一隻眼貸後監管不嚴的時候。
2、用於銷返投。房企開發項目，還有一部分資金依賴預售款再投入。如果預售回款快一些，銷返投比例定的高一些，房企在一個項目上投入的自有資金量就少一些，就可以多發展其他項目。
因此，在近兩年地產融資監管趨緊的背景下，融資難、融資貴，高週轉愈發被重視，前些年一直喊著“利潤重於規模”、“質量勝於速度”的房企，都不約而同的提倡高週轉了。
02 以預售為界，快在哪兒？
2018年8月3日，陽光控股執行董事、陽光城集團執行副總裁吳建斌（碧桂園前任執行董事、首席財務官）在博鰲房地產論壇上曾發表演講，也提到房企要正確認識高週轉。
他說，家家房企都在喊著高週轉，但是對真正高週轉的意義並不瞭解。所謂高週轉是指拿地之後快開工、快銷售、快資金回籠，施工期該多長還是多長，施工品質還是要保證。
那麼從拿地到預售到底“快”在哪兒了呢？
想起了去年曾經鬧得沸沸揚揚的碧桂園紅頭文件《關於提高集團各單位工作效率、促進項目高週轉的通知》中的“設計當天通宵出圖”的事件了嗎？
高週轉的房企，在拿地之前就對標公司標準化產品線，對意向地塊做好了評估，是否能夠實現高週轉。如果符合公司高週轉拿地標準，且拿地有把握，通過公司內部項目立項後，很多工作都可以前置。
比如，前置規劃設計工作，和政府提前預報方案得到預審批或者主要領導認同；提前勘探目標地塊的地質情況，做好進場施工的準備；還可以將招標工作前置，提前確認施工單位；和政府規劃部門溝通好，等等。
拿地後，快速出規劃設計圖，快速提交材料報建，快速領證。因此如碧桂園這樣的大房企甚至能夠做到“摘牌即開工”。
也就是說，房企能夠實現高週轉是有條件的，企業層面內部運營管控和協作要強，項目層面要符合標準化產品線，還要和地塊所在的地方政府打好關係。高週轉並非壓縮整體工期，也並不必然導致豆腐渣工程。
03 很多開發商還沒學到位
專業人士解讀，房地產高週轉的本質其實有點類似於金融中的高頻交易，不跨週期，快進快出，通過設置一定的套利機制保障自己的盈利。
也就是說高週轉的內涵裡沒有不能虧本的說法。開發商高週轉就是為了快速回籠資金繼續投資，如果遇到高價地或者政府限制銷售價，就捂在手裡不賣不認虧，那就高週轉不起來了。
如此導致的後果是，投入的自有資金被沉澱，融來的錢要按期（比如每季度）支付利息，到兌付期要連本帶利還，搞得負債壓力越來越大。
也就是說，其實高週轉要的是現金流，房企拿了高價地或者遭遇政府限價指導，也要隨行就市出貨甚至虧損賣，拿到錢後再去拿新地，或者放貸出去也能收到利息。
因此，高週轉不是一句口號，就是快速賣，隨行就市的賣。
如果寧願趴著，樓市向上逆轉的大週期不來，就有可能再也轉不動了。
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