馬上就到2019年，2018年不論如何撲騰，樓市已成定局。全年銷售額14.5萬億左右，銷售面積在17億平米左右。
銷售額大約上漲10%
銷售面積基本持平
難以避免的是，各路大神又要開始這年會那年會、聯盟那聯盟的預測房地產市場。雖然從來不靠譜，但樂此不疲。回顧2017年底最2018年的預測，錯的最不要臉的當然就是居然有人預測房地產稅2018年落地。
2019年樓市會如何？
從全國看，嚴格落地之前的調控政策，整體市場已經出現平穩表現，部分城市房價開始明顯調整。
市場漲幅明顯放緩，是約束性政策減少的最主要原因，樓市告別高燒，房地產調控再收緊加碼的市場基礎不存在。
4.地王售價與地價倒掛將普遍出現
當時拿地價格是按照預期計算的，而樓市因為各種調控政策影響，出現了降溫降價，這種情況下，降價入市難免。
從趨勢看，樓市調整才剛剛開始，如果政策不變，沒有救市政策出現，後續虧損項目可能會更多。
當然，對於地王項目來說，部分項目初期低價入市的項目屬於全盤相對位置較差，容積率較高的部分房源，而且後續的市場變化不確定，所以是不是全盤虧損很難說。對於樓市來說，現金流比利潤更關鍵的時代到來了。
5.資金價格逐漸降低，開發商融資難有所緩解
截至11月來，全國多家房地產公司密集獲准發行大額融資。合計數額已經超過1000億。融資最困難的時候已經過去，所以最近土地市場又開始出現了拿地集中的現象。
樓市單月成交連續2個月同比下調，金九銀十退燒，樓市接近拐點
2018年統計局公佈的1-10月房地產數據顯示，整體樓市依然處於高位，但金九銀十市場退燒，成色不足。多項數據漲幅放緩，出現逐漸平穩的趨勢。從全國數據看，東部與東北同比銷售面積下調。全國累計的2.2%的銷售面積上漲是最近半年的最低點。
8.2018-2019年房屋質量歷史最差
所有的房地產企業都強調快週轉，雖然快週轉並不必然出現問題，但從概率角度看，快週轉下，各種質量問題的爆發概率更是越來越高。
而且有很多企業快週轉+全員跟投，這種情況下，很多破壞基本事物規律的快週轉出現了。這些房屋質量問題非常嚴重。而且從市場佔比看，越來越高。
土地價格與銷售價差越來越小。2016-2017年地王集中，而在2018年上市銷售的時候很多企業發現，地價與房價接近，這種情況下，只能嚴控建安成本了。
總結一下，2018年很多糾紛是雙合同，而到了2019年收房質量問題將是比賣房更難解決的難題。
9.什麼時候抄底？
抄底的意義就是要跌過的地方，慣例看，跌過的或者多年不漲的地方漲起來更快，沒跌過的或者剛漲過的地方談不上抄底，2019年是供應大年，2018年大部分城市都在上漲，過去幾年的小週期已經紊亂。未來市場最容易有起色的肯定是北京及環京，另外包括廈門這些城市。什麼時候這些地方見底了，其他區域市場才有見底的可能性。
10.唯一確定的是樓市發展看政策，短期看政策長期還是看政策。
三四線無數人口淨流出的城市房價漲的如火如荼。歸根結底還是迴歸城市圈，預測趕不上政策變。
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